Στα... πόδια των υποψήφιων αγοραστών πέφτουν όλο και περισσότεροι κατασκευαστές οικοδομών σε μια περίοδο που παρά τις υψηλές θερμοκρασίες επικρατεί «παγωνιά» στην κτηματαγορά.

Σε μια απέλπιδα προσπάθεια να πουλήσουν τα χιλιάδες απούλητα σπίτια που έχουν χωρίς να «σκοτώσουν» τις τιμές, προχωρούν στην προσφορά δώρων που ξεκινούν από δωρεάν θέσεις πάρκινγκ, αποθήκες, μπάρμπεκιου και φτάνουν μέχρι τα έξτρα έπιπλα στην κουζίνα όπως διαχωριστικά «πάσο», επιπλέον ντουλάπια, ακόμη και εντοιχισμένες... παπουτσοθήκες. Ολα ρίχνονται στη μάχη της αναζήτησης πελατών με τη λιγότερη δυνατή ζημιά για τον εργολάβο.

Η κρίση στην κατοικία έχει κλείσει σχεδόν 2 χρόνια, με αποτέλεσμα όλο και περισσότεροι κατασκευαστές να βρίσκονται με το «μαχαίρι στον λαιμό».

Δύο είναι οι επιλογές: Είτε θα προχωρήσουν σε μειώσεις τιμών είτε θα δελεάσουν τον υποψήφιο αγοραστή με την προσφορά μέρους του εξοπλισμού του σπιτιού ή ακόμη και με δωρεάν παροχή χώρων που δεν κόστισαν κατασκευαστικά όπως τα πάρκινγκ.

Σε άτοκες δόσεις
Η πιο εντυπωσιακή, ωστόσο, διευκόλυνση στην περίοδο της αβεβαιότητας είναι η μεσολάβηση των κατασκευαστών προκειμένου να εκδοθούν άτοκα γραμμάτια.

Οπως επισημαίνει στο «Εθνος της Κυριακής» ο πρόεδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας, Δ. Καψιμάλης, «αν ο υποψήφιος αγοραστής ενός σπιτιού αξίας 200.000 ευρώ έχει μόνο τα μισά, προκειμένου να μην επιβαρυνθεί με τις δόσεις των στεγαστικών δανείων, εκδίδουμε εμείς γραμμάτια άτοκα ώστε να συμπληρωθεί το ποσό και να πουληθεί το ακίνητο».

Σε κάθε περίπτωση, η πιο συνηθισμένη πρακτική προσέλκυσης είναι σαφώς η παροχή έξτρα εξοπλισμού. Αυτά είναι ορισμένα δώρα στον εξοπλισμό του σπιτιού. Σε πολλές κατοικίες μπορεί να βρει κανείς το σύνολο των παροχών, αλλά η τιμή να είναι «τσιμπημένη» και σε άλλα ορισμένα από τα παραπάνω τα οποία ο κατασκευαστής τα διαφημίζει ως δικές του παροχές.

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, ο εργολάβος βγαίνει κερδισμένος διότι γι αυτόν το κόστος των έξτρα παροχών που προσφέρει είναι δύο και τρεις φορές χαμηλότερο απ ό,τι αν κάποιος ιδιώτης αποφάσιζε να προχωρήσει μόνος του. Για παράδειγμα, αν μια θωρακισμένη πόρτα για τον ιδιώτη κοστίζει 3.000 ευρώ ο εργολάβος θα την αγοράσει 1.500 ευρώ.

Επίσης, αν κάποιος κατασκευαστής υπόσχεται ότι θα πληρώσει ο ίδιος τα έξοδα φακέλου του δανείου είναι γιατί η ίδια η τράπεζα του «χαρίζει» αυτά τα έξοδα στο πλαίσιο της συνεργασίας και της εξεύρεσης πελατών.

Εμμεση έκπτωση
Κερδισμένος είναι σαφώς και ο αγοραστής αφού ο επιπλέον εξοπλισμός μπορεί να αντιστοιχεί στο 5% έως 15% της αξίας ακινήτου, επομένως πρόκειται για μια έμμεση έκπτωση.

Υπάρχουν, τέλος, και οι... ψεύτικες παροχές. Κατασκευαστές που έκτισαν σε οικόπεδα χωρίς ΦΠΑ διαφημίζουν ότι τα πωλούν δίνοντας δώρο τον... φόρο που, έτσι κι αλλιώς, δεν υφίσταται.

Οι φθινοπωρινοί μήνες, πάντως, θα είναι ιδιαίτερα κρίσιμοι για την αγορά κατοικίας αφού θα φανεί και η τάση που θα κυριαρχήσει μέχρι το τέλος του έτους. Σε περίπτωση που η ζήτηση συνεχίσει να είναι «παγωμένη» τότε δεν αποκλείεται να περάσουμε στη δεύτερη φάση της κρίσης: Τη σταδιακή μείωση των εμπορικών τιμών αγοράς χωρίς κρυφές εκπτώσεις και δώρα.

Οπως και να έχει πάντως, μεσίτες, κατασκευαστές, σύμβουλοι ακινήτων συγκλίνουν στην άποψη ότι έχει περάσει ανεπιστρεπτί η «εποχή της ευδαιμονίας» στην κτηματαγορά...

Τα δώρα των κατασκευαστών

Σύμφωνα με τους κατασκευαστές, αλλά και με αγγελίες σε εφημερίδες, τα δώρα που δίνονται στους πελάτες είναι:

• χαμηλότερες τιμές για την αγορά επιπλέον θέσεων στάθμευσης. Σίγουρα, πάντως, η μία θέση παρέχεται δωρεάν για καθέναν αγοραστή. Στις πρώτες προτιμήσεις, βεβαίως, είναι οι κλειστές θέσεις στάθμευσης, δηλαδή τα υπόγεια γκαράζ, αλλά όπου δεν υπάρχει τέτοια δυνατότητα... καλή είναι και η δωρεάν θέση στην πιλοτή.
  
• δωρεάν χτιστό μπάρμπεκιου στο μπαλκόνι ή στον κήπο. Μαζί πολλοί κατασκευαστές δίνουν ακόμη και τον εξοπλισμό για το ψήσιμο, δηλαδή σχάρες, σούβλες κ.λπ. Το μπάρμπεκιου μέχρι πριν από λίγα χρόνια δεν υπήρχε καν στον έξτρα εξοπλισμό. Τώρα, ειδικά οι μεζονέτες και τα ρετιρέ έχουν σίγουρα μπάρμπεκιου, ενώ υπάρχουν πολλές πολυκατοικίες με μπάρμπεκιου στις βεράντες και κοινό καπνοδόχο.
  
• πέτρινα τζάκια. Σε πολλές οικοδομές ο εργολάβος δεν περιορίζεται στο να κτίσει ένα απλό τζάκι, αλλά βάζει και πέτρα η οποία στοιχίζει μεν, αλλά αποτελεί δέλεαρ για τον αγοραστή.
  
• θωρακισμένες πόρτες, ενδοδαπέδια θέρμανση, μπόιλερ για ζεστό νερό, ηλιακός θερμοσίφωνας, κεντρικό σύστημα κλιματισμού πλέον τιμολογούνται μαζί με το σπίτι κι όχι ως έξτρα εξοπλισμός ο οποίος στο πρόσφατο παρελθόν πληρωνόταν επιπλέον.
  
• στη μάχη του ανταγωνισμού πέφτουν και τα ακριβά είδη υγιεινής ή ποιοτικότερα ντουλάπια και κουζίνες, όλα μέσα στο στάνταρ «πακέτο».
  
• πρόσφατα στις παροχές μπήκε σε ορισμένες περιοχές και η δωρεάν εγκατάσταση φυσικού αερίου ώστε να είναι έτοιμο το σπίτι για να συνδεθεί με την εταιρεία παροχής αερίου.
  
• ορισμένοι εργολάβοι βάζουν στα διαμερίσματα που πουλάνε ηλεκτρικά στόρια σε πόρτες και παράθυρα τα οποία ανεβοκατεβαίνουν με τηλεχειρισμό. Τέλος, πολλοί κατασκευαστές πληρώνουν οι ίδιοι τη συνολική αμοιβή του μεσίτη, όπου αυτός υπάρχει, ενώ δεν λείπουν και ορισμένοι που μεσολαβούν για γρήγορη εκταμίευση στεγαστικού δανείου πληρώνοντας τα... έξοδα φακέλου.

Τα νοικιάζουν σε τράπεζες

Κατασκευαστές στο... νοίκι. Ακούγεται οξύμωρο όμως είναι μια πτυχή της κρίσης στην κτηματαγορά. Το τεράστιο στοκ των ακινήτων έχει αναγκάσει πολλούς εργολάβους στη λύση της σύστασης εταιρείας η οποία αναλαμβάνει να ενοικιάσει τα σπίτια που δεν μπορούν να πουληθούν. «Κάλλιο πέντε και στο χέρι, παρά δέκα και καρτέρει», λένε πολλοί εργολάβοι που δεν μπορούν να περιμένουν πότε θα βάλουν χρήματα στο ταμείο τους από μια πώληση.

Εκχωρούν στις τράπεζες τα δικαιώματα του ακινήτου, ενοικιάζουν τα απούλητα διαμερίσματα εισπράττοντας ένα ικανοποιητικό ποσό, μέχρι να βρουν κάποιον αγοραστή. Η επιλογή αυτή, όμως, κρύβει και τα ρίσκα της. Ενα μεταχειρισμένο σπίτι πωλείται φθηνότερο από καινούργιο. Αν μάλιστα ο ενοικιαστής είναι... κακός, το σπίτι μπορεί να υποστεί ζημιές που θα το απαξιώσουν σημαντικά και ο κατασκευαστής θα χάσει περισσότερα απ όσα θέλει να γλιτώσει ενοικιάζοντάς το.

Περιοχές με μεγάλο ...στοκ

Οι περιοχές με τις καλύτερες παροχές είναι κυρίως αυτές που υφίστανται τη μεγαλύτερη πίεση, εκεί που οι εργολάβοι έχουν «στοκάρει» μεγάλο αριθμό κατοικιών.

Επειδή είναι έτοιμα αυτά τα σπίτια και με συγκεκριμένες προδιαγραφές οι εργολάβοι στις διαπραγματεύσεις «ρίχνουν στο τραπέζι» διάφορες προτάσεις. Υπάρχουν παραδείγματα που ο εργολάβος έβαλε επιπλέον ντουλάπες ή πάσο στην κουζίνα ή ακόμη και δορυφορικό πιάτο κατόπιν απαίτησης του πελάτη και δωρεάν ή με χαμηλό κόστος.

Σε περιπτώσεις πώλησης μεγάλων σε επιφάνεια διαμερισμάτων και σε μονοκατοικίες άνω των 200 τ.μ. όπου παρατηρείται και η μεγαλύτερη «βουτιά», οι προσφορές αυξάνονται όσο μειώνεται η ζήτηση και τα δώρα είναι ακόμη ακριβότερα. Μπανιέρες υδρομασάζ, γύψινες διακοσμήσεις, αλουμινοκατασκευές σε διάφορα χρώματα κεραμικές κατασκευές μέχρι και... δορυφορικό σύστημα ή συναγερμό ζητά ο πελάτης από τον εργολάβο.

Αν πάντως δεν υπάρξει μικρή ανάκαμψη της ζήτησης ώστε να απορροφηθεί το στοκ των ακινήτων που κτίστηκαν το 2006 και 2007, τότε η οικοδομή θα μπει σε νέο κύκλο ύφεσης με απρόβλεπτες διαστάσεις για όλη την οικονομία.

Μοναδική ελπίδα πλέον είναι η υποχώρηση των τιμών σε επίπεδα που θα προσελκύσουν επενδυτές. Μια μείωση της τάξης του 2%-3% δεν μπορεί να κάνει τη διαφορά. Αν, όμως, οι εργολάβοι προχωρήσουν σε μειώσεις τιμών και προσφορές που συνολικά θα κάνουν φθηνότερο έως και 20% ένα ακίνητο τότε υπάρχει ελπίδα μερικής ανάκαμψης.

ΑΠΑΙΣΙΟΔΟΞΟΙ ΟΙ ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ
Τουλάχιστον 2,5 χρόνια χρειάζεται η αγορά για να έρθει στα ίσια της

Τουλάχιστον για δύο χρόνια θα κρατήσει η κρίση στην οικοδομή και γενικότερα στην αγορά κατοικίας, προκαλώντας νευρικό κλονισμό αφενός στους εργολάβους και αφετέρου στο οικονομικό επιτελείο που χάνει τεράστια έσοδα. «Βρισκόμαστε στη μέση του καθοδικού κύκλου, ίσως δεν έχουν δει ακόμη τα χειρότερα».

Αυτό τονίζει στην «Οικονομία» παράγοντας της αγοράς που είναι ιδιαίτερα απαισιόδοξος για το μεσοπρόθεσμο μέλλον της κατοικίας. Το καλοκαίρι πλησιάζει στο τέλος του και το χρονικό διάστημα που πέρασε απλώς επιβεβαίωσε το μεγάλο πρόβλημα ρευστότητας στην αγορά. Από τη μια υπάρχει μια μεγάλη μερίδα των νοικοκυριών που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν έχουν χρήματα και αφετέρου υπάρχουν χιλιάδες απούλητα σπίτια που δεν μπορούν να απορροφηθούν.

Τα απούλητα σπίτια
Αν γίνει αποδεκτό ότι υπάρχουν 200.000 απούλητα σπίτια (κάποιοι μιλούν για 300.000) και κάθε χρόνο απορροφούνται στην καλύτερη περίπτωση 80.000 κατοικίες, τότε θα χρειαστούν 2,5-3 χρόνια για να έλθει η αγορά στα... ίσα της. Και αυτό φυσικά μόνο εφόσον δεν κτιστούν άλλες οικοδομές και μείνουμε με τα σπίτια του 2005 και 2006. Εδώ θα πρέπει να προστεθεί και η εντολή - συμβουλή της Ενωσης Κατασκευαστών στα μέλη της να «παγώσουν» τις επενδύσεις τους για τουλάχιστον μέχρι το β εξάμηνο του 2009.

Υπάρχει φυσικά και ο παράγοντας «τιμές», ο οποίος έχει «παραβιάσει» κάθε κανόνα της αγοράς. Παρ ότι δηλαδή η προσφορά υπερκαλύπτει τη ζήτηση, οι τιμές παραμένουν «παγωμένες» και μόνο σε ελάχιστες περιπτώσεις καταγράφονται μειώσεις.

Πάντως, όπως εκτιμούν πλέον όλοι οι ειδικοί, η αγορά θα συνεχίσει να βρίσκεται στο... ψυγείο μέχρι το ερχόμενο καλοκαίρι. Βέβαια, δεν μπορεί να γίνει πρόβλεψη για όλο το 2009, ωστόσο, οι προοπτικές δεν είναι καθόλου ευοίωνες. Η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί κατά 50% σε σύγκριση με πέρσι, οι αγοραπωλησίες είναι λιγότερες έως και 70% σε σύγκριση με το ράλι του 2005, οι τζίροι των εταιρειών έχουν μειωθεί δραματικά, ενώ και οι μεσίτες αντιμετωπίζουν πρόβλημα επιβίωσης.

Τέσσερις είναι οι αιτίες της συνέχισης της κρίσης στην κτηματαγορά:

1 Η οικονομική κρίση και η αβεβαιότητα για το μέλλον: Η συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων δεν ρισκάρει στην αγορά κάποιου σπιτιού, κυρίως αν δεν έχει μετρητά. Η ακρίβεια «ψαλιδίζει» το μεγαλύτερο μέρος των εισοδημάτων, με αποτέλεσμα η καθημερινή διαχείριση να γέρνει προς την εξασφάλιση των βασικών αγαθών. Η απόκτηση μεγαλύτερου ή καλύτερου σπιτιού παραπέμπεται στις καλένδες ή σε μια περίοδο που οι τιμές θα είναι καλύτερες. Προς το παρόν, όποιος «καίγεται» για αλλαγή κατοικίας περιορίζεται στην αγορά μεταχειρισμένου ή μικρότερου από αυτό που χρειάζεται. Η «οροφή» έχει μπει στα 150.000 ευρώ ή στις καλύτερες περιπτώσεις στα 200.000 ευρώ.

2 Τα ακριβά δάνεια: Η τάση για αύξηση των επιτοκίων φαίνεται να αποτελεί τη βασική κατεύθυνση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και εν συνεχεία των ελληνικών τραπεζών για τα επόμενα χρόνια. Πρώτο μέλημα είναι η σταθεροποίηση ή μείωση του πληθωρισμού, επομένως δεν αποκλείεται να υπάρξουν νέες αυξήσεις στα επιτόκια που θα προκαλέσουν και νέο σοκ στους δανειολήπτες.

Ο κίνδυνος για την κτηματαγορά είναι διττός: Αφενός ορισμένα νοικοκυριά να μην μπορούν να πληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους και να βγάλουν τα σπίτια τους στο σφυρί και αφετέρου να «βουτήξει» ακόμη περισσότερο ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων, δηλαδή να μην παίρνουν δάνεια οι Ελληνες όπως παλαιότερα. Ετσι, όμως, χάνεται και η τελευταία ελπίδα ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, αφού το ρευστό στερεύει και επομένως δεν θα μπορούν να γίνουν αγοραπωλησίες.

3 Η φημολογία για αύξηση των αντικειμενικών αξιών: Το πρώτο σενάριο κάνει λόγο για αναπροσαρμογές 20-30% μέσα στο φθινόπωρο έτσι ώστε να τονωθεί ο προϋπολογισμός. Επίσης, οι υπεύθυνοι στο οικονομικό επιτελείο ευελπιστούν σε τεχνητή τόνωση της αγοράς κατοικίας μέχρι τον Οκτώβριο. Το δεύτερο σενάριο κάνει λόγο για ανακοίνωση της τρίτης φάσης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών την άνοιξη του 2009. Σε μια τέτοια περίπτωση, θα υπάρξει μεν τεχνική τόνωση της αγοράς για μερικούς μήνες, όμως, όλο το 2009 θα «παγώσει» αφού οι αγοραστές αντιδρούν αρνητικά κάθε φορά που αυξάνονται οι φόροι. Ετσι, θα επιβεβαιωθεί η εκτίμηση για συνέχιση της κρίσης για πολλούς ακόμη μήνες.

4 Η ακρίβεια λόγω πετρελαίου: Οσο ο «μαύρος χρυσός» πωλείται πανάκριβα, τόσο θα συμπαρασύρει και τις τιμές στα οικοδομικά υλικά και το τελικό κόστος ανέγερσης των κατοικιών. Σε συνδυασμό με την έλλειψη οικοπέδων, η κτηματαγορά εγκλωβίζεται σε πολύ υψηλές τιμές πώλησης των διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατη η αγορά για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών. Ετσι, όσο πιο ακριβά είναι τα σπίτια τόσο λιγότερες είναι οι αγοραπωλησίες.

Β. Σ. ΚΑΝΕΛΛΗΣ
vkanel@pegasus.gr