Νέος «αυτοδιοικητικός ΕΝΦΙΑ»; Τα νέα τέλη στα ακίνητα και τα συνταγματικά όρια της επιβάρυνσης

Η φορολογία της ακίνητης περιουσίας αποτελεί διαχρονικά ένα από τα πιο ευαίσθητα και πολιτικά φορτισμένα πεδία της ελληνικής οικονομίας. Μετά από μια δεκαετία διαρκών επιβαρύνσεων - από τον ΕΝΦΙΑ έως τη φορολόγηση των μισθωμάτων και τα δημοτικά τέλη - ένα νέο σχέδιο νόμου έρχεται να επαναφέρει στο προσκήνιο ένα κρίσιμο ερώτημα: πού βρίσκονται τα όρια της φορολόγησης της ιδιοκτησίας;

Στο πλαίσιο του υπό διαβούλευση νέου «Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης», προβλέπεται η εισαγωγή δύο νέων τελών που αφορούν άμεσα την ακίνητη περιουσία: το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (Τ.Τ.Α.) και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (Τ.Π.Α.). Οι ρυθμίσεις αυτές, εφόσον υιοθετηθούν, αναμένεται να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027 και να εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, γεγονός που ήδη δημιουργεί πρακτικά αλλά και νομικά ζητήματα.

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης προορίζεται να αντικαταστήσει υφιστάμενες επιβαρύνσεις, όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων, εντασσόμενο σε μια προσπάθεια ενοποίησης και απλοποίησης των εσόδων των δήμων.

Ωστόσο, οι προβλεπόμενοι συντελεστές εμφανίζονται αυξημένοι σε σχέση με το ισχύον καθεστώς, καθώς κινούνται σε επίπεδα που ενδέχεται να υπερβαίνουν αισθητά τις σημερινές επιβαρύνσεις.

Παράλληλα, εισάγεται για πρώτη φορά το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης, το οποίο θα αποτελεί ξεχωριστή πηγή χρηματοδότησης για τις Περιφέρειες, με σκοπό την υλοποίηση έργων υποδομών, αναπλάσεων και αναπτυξιακών παρεμβάσεων. Και τα δύο τέλη προβλέπεται να υπολογίζονται με βάση αντικειμενικά κριτήρια, όπως τα τετραγωνικά μέτρα, η τιμή ζώνης και η παλαιότητα του ακινήτου.

Με βάση τα μέχρι στιγμής δεδομένα, οι συνολικές ετήσιες επιβαρύνσεις ενδέχεται, σε ορισμένες περιπτώσεις, να προσεγγίσουν ή και να υπερβούν τα 150 ευρώ ανά ακίνητο, ιδίως όταν εφαρμόζονται υψηλότεροι συντελεστές. Το στοιχείο αυτό είναι που έχει ήδη προκαλέσει έντονο προβληματισμό στην αγορά, καθώς δημιουργεί την εντύπωση μιας έμμεσης αύξησης της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας.

Το βασικό ζήτημα, ωστόσο, δεν είναι μόνο οικονομικό. Είναι πρωτίστως νομικό.

Σύμφωνα με πάγια συνταγματική αρχή, υφίσταται σαφής διάκριση μεταξύ φόρου και ανταποδοτικού τέλους. Ο φόρος συνιστά υποχρεωτική χρηματική παροχή προς το κράτος χωρίς ειδικό αντάλλαγμα, ενώ το ανταποδοτικό τέλος προϋποθέτει συγκεκριμένη παροχή υπηρεσίας προς τον πολίτη. Η διάκριση αυτή δεν είναι τυπική, αλλά ουσιαστική, καθώς συνδέεται άμεσα με τη συνταγματική νομιμότητα της επιβάρυνσης.

Εν προκειμένω, το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο τα νέα τέλη διαθέτουν πράγματι ανταποδοτικό χαρακτήρα. Εάν τα έσοδα συνδέονται άμεσα με συγκεκριμένα έργα ή υπηρεσίες που ωφελούν τον επιβαρυνόμενο πολίτη - όπως τοπικές υποδομές ή παρεμβάσεις ανάπτυξης - τότε η επιβολή τους μπορεί να δικαιολογηθεί. Εάν, όμως, λειτουργούν ως γενικός μηχανισμός κάλυψης δημοσιονομικών αναγκών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τότε εγείρεται ζήτημα ως προς την πραγματική τους φύση.

Στην τελευταία αυτή περίπτωση, τα τέλη προσεγγίζουν περισσότερο την έννοια του φόρου, γεγονός που θα μπορούσε να προκαλέσει ζητήματα συνταγματικότητας, ιδίως υπό το πρίσμα της αρχής της αναλογικότητας.

Το ζήτημα καθίσταται ακόμη πιο κρίσιμο αν ληφθεί υπόψη η ήδη υψηλή συνολική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Ο ιδιοκτήτης ακινήτου καλείται να ανταποκριθεί σε ένα πλέγμα υποχρεώσεων που περιλαμβάνει τον ΕΝΦΙΑ, τη φορολογία εισοδήματος από μισθώματα, τα δημοτικά τέλη και άλλες συναφείς επιβαρύνσεις. Η προσθήκη νέων οικονομικών βαρών, ακόμη και με διαφορετική ονομασία, δεν μπορεί να αξιολογηθεί αποκομμένα από αυτή τη συνολική εικόνα.

Υπό το πρίσμα αυτό, αποκτά ιδιαίτερη σημασία η συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας, όπως κατοχυρώνεται στο άρθρο 17 του Συντάγματος, αλλά και στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Οι διατάξεις αυτές επιβάλλουν την ύπαρξη εύλογης σχέσης μεταξύ του επιδιωκόμενου σκοπού και της επιβαλλόμενης επιβάρυνσης, αποτρέποντας την επιβολή υπέρμετρων ή δυσανάλογων βαρών στους πολίτες.

Πέραν της νομικής διάστασης, δεν μπορεί να αγνοηθεί και η κοινωνική επίπτωση των ρυθμίσεων. Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται ήδη υπό πίεση, με τις τιμές των ενοικίων να ακολουθούν ανοδική πορεία και την πρόσβαση σε προσιτή στέγη να καθίσταται ολοένα δυσκολότερη. Σε αυτό το περιβάλλον, οποιαδήποτε αύξηση του κόστους κατοχής ακινήτου είναι πιθανό να μετακυλιστεί στους μισθωτές, εντείνοντας περαιτέρω το πρόβλημα.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η πρακτική διάσταση της είσπραξης των τελών μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος. Το γεγονός ότι οι λογαριασμοί αυτοί εκδίδονται συχνά στο όνομα του ενοικιαστή ενδέχεται να δημιουργήσει συγχύσεις και διαφορές ως προς το ποιος φέρει τελικά την οικονομική επιβάρυνση, ιδίως σε περιπτώσεις αυτοματοποιημένων πληρωμών.

Από την άλλη πλευρά, δεν μπορεί να παραγνωριστεί η ανάγκη ενίσχυσης της οικονομικής αυτοτέλειας της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Η εξάρτηση των δήμων και των περιφερειών από κεντρικούς πόρους περιορίζει τη δυνατότητα άσκησης αποτελεσματικής πολιτικής σε τοπικό επίπεδο. Υπό αυτή την έννοια, η θέσπιση σταθερών ιδίων πόρων μπορεί να θεωρηθεί ως βήμα προς ένα πιο αποκεντρωμένο και λειτουργικό διοικητικό μοντέλο.

Το κρίσιμο, ωστόσο, δεν είναι η πρόθεση αλλά η εφαρμογή.

Το αν τα νέα τέλη θα αποτελέσουν ένα εργαλείο εξορθολογισμού και διαφάνειας ή αν θα καταγραφούν ως μια ακόμη μορφή επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας θα εξαρτηθεί από τον τρόπο καθορισμού των συντελεστών, τον βαθμό ανταποδοτικότητας και τα όρια που θα τεθούν.

Σε κάθε περίπτωση, η συζήτηση που έχει ανοίξει δεν αφορά απλώς μια τεχνική μεταρρύθμιση. Αφορά τον ίδιο τον πυρήνα της σχέσης του πολίτη με την ιδιοκτησία του και τα όρια της φορολογικής επιβάρυνσης σε ένα κράτος δικαίου.

Και αυτό είναι ένα ζήτημα που, αναπόφευκτα, θα κριθεί όχι μόνο πολιτικά, αλλά και νομικά.           

ΕΥΡΩΠΙΑ ΣΠ. ΣΥΝΟΔΙΝΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ -  LL.M Criminal Law

Διαβάστε ακόμη

Διπλό έγκλημα στον Λόγγο Αιγιαλείας: Ενδείξεις για άγριο διαπληκτισμό πριν από τη δολοφονία μητέρας και γιου

Γεωργιάδης: Κίνδυνος από ψεκασμένα προϊόντα με ναρκωτικά - Ετοιμάζεται τροπολογία απαγόρευσης

Θεσσαλονίκη: Η στιγμή που ο «Ακύλας» ξετρυπώνει κρύπτη με κοκαΐνη σε κάθισμα οδηγού

Η Σαμάντα Σβέμπλιν στην Αθήνα - Γιατί θεωρείται κορυφαία συγγραφέας της γενιάς της;