Ανέκαμψαν οι τιμές στον οδό Ερμού

Τα χειρότερα αφήνει πίσω της η εμπορική αρτηρία του κέντρου της Αθήνας. Γιατί τα ενοίκια επέστρεψαν σε εποχές πριν από την κρίση. Ποιες εταιρείες έχουν επενδύουν στην Ερμού.

«Από το 2010, όσο, δηλαδή, η κρίση κορυφωνόταν, η εμπορική αρτηρία άρχισε να κατρακυλά στη διεθνή κατάταξη για να βρεθεί το 2012 στην 28^η θέση, σε σύνολο 44 χωρών, με μηνιαίο ενοίκιο καταστημάτων που δεν ξεπερνούσε, τότε, τα 170 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο».«Ένα ακόμη στοιχείο που φανερώνει την ανάκαμψη είναι η επιστροφή του «αέρα», του οποίου βέβαια, το ύψος δεν μπορεί επ’ ουδενί να συγκριθεί με τα χρήματα που πλήρωναν οι επενδυτές τη «χρυσή εποχή» της Ερμού».

Το 2002 η οδός Ερμού ήταν ο ένατος ακριβότερος εμπορικός δρόμος παγκοσμίως. Το διάστημα 1991-2000 οι τιμές των εμπορικών καταστημάτων στη συγκεκριμένη εμπορική αρτηρία αυξήθηκαν έως και 340% και το διάστημα 2002 - 2004 ήταν από τις υψηλότερες στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το 2006 ανήκε στη δεκάδα των πιο ακριβών εμπορικών οδών, με ετήσιο ενοίκιο 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όσο, δηλαδή, ήταν περίπου το ενοίκιο στην Pitt Street Mall του Σίδνεϊ και στην Bahnhofstrasse της Ζυρίχης. Ωστόσο, από το 2010, όσο, δηλαδή, η κρίση κορυφωνόταν, η εμπορική αρτηρία άρχισε να κατρακυλά στη διεθνή κατάταξη για να βρεθεί το 2012 στην 28^η θέση, σε σύνολο 44 χωρών, με μηνιαίο ενοίκιο καταστημάτων που δεν ξεπερνούσε, τότε, τα 170 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.).

Ωστόσο, πλέον, η Ερμού φαίνεται ότι έχει αφήσει πίσω της τα χειρότερα: το 2017, σε σύνολο 67 χωρών, σκαρφάλωσε στην 19^η θέση στην λίστα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman&Wakefield (C&W) από 25^η τη διετία 2015-2016. Επίσης, ο «αέρας», η άυλη εμπορική αξία έχει επανέλθει, παρότι απέχει παρασάγγας από τα επίπεδα πριν από την κρίση. Πώς όμως διαμορφώνονται οι επιδόσεις του πιο κεντρικού δρόμου της Αθήνας;

Ανέβηκαν τα ενοίκια

Σύμφωνα με την έρευνα της C&W, το 2017 ο μέσος όρος του μηνιαίου ενοικίου, ανά τ.μ., για ένα κατάστημα που οι μεσίτες χαρακτηρίζουν ως «τυπικό», δηλαδή αποτελείται από ισόγεια επιφάνεια 100 τ.μ., υπόγειο αντίστοιχου μεγέθους και πατάρι 50 τ.μ. είναι 220 ευρώ. Βέβαια, σύμφωνα με μεσίτες που παρακολουθούν τη συγκεκριμένη αγορά, οι συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί, κατά το τελευταίο διάστημα, είναι σε υψηλότερα επίπεδα και κυμαίνονται από 250 έως 300 ευρώ / τ.μ.

«Οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται φανερώνουν μία αυξητική τάση, ενώ οι αποδόσεις (σ.σ.: είναι αντιστρόφως ανάλογες με το ενοίκιο) συμπιέζονται και κυμαίνονται από 6 έως 7%. Σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά ακινήτων, η οδός Ερμού εμφανίζει την πιο γρήγορη βελτίωση, γεγονός που συνδέεται με την μεγάλη αύξηση των τουριστικών αφίξεων, οι οποίες οδηγούν σε ενίσχυση της επισκεψιμότητας και κατ’ επέκταση της κατανάλωσης. Η γειτνίαση με τον σταθμό του μετρό Σύνταγμα σε συνδυασμό με τη σταθεροποίηση της ελληνικής οικονομίας της οποίας, βέβαια, τα θεμελιώδη μεγέθη δεν έχουν βελτιωθεί, τροφοδοτούν την άνοδο της συγκεκριμένου δρόμου» εξηγεί ο Γιώργος Τομαράς, επικεφαλής του τομέα εκτιμήσεων της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Proprius - μέλος της Cushman & Wakefield Alliance.

Ο ελάχιστος αριθμός ξενοίκιαστων καταστημάτων, το μικρό, σε πολλές περιπτώσεις, μέγεθός τους που μειώνει το κόστος διαχείρισης και η προσδοκία για περαιτέρω αύξηση των ενοικίων είναι ορισμένες ακόμη από τις αιτίες για τις οποίες η ζήτηση παραμένει υψηλή για την οδό Ερμού.

«Η Ερμού έχει χαμηλό ρίσκο για ένα επενδυτή, έχει εμφανίσει ανθεκτικότητα παρότι επηρεάστηκε από την κρίση και αποτελεί την πρώτη αγορά που ανέκαμψε» σημειώνει ο κ. Τομαράς.

Ένα ακόμη στοιχείο που φανερώνει την ανάκαμψη είναι η επιστροφή του «αέρα», του οποίου βέβαια, το ύψος δεν μπορεί επ’ ουδενί να συγκριθεί με τα χρήματα που πλήρωναν οι επενδυτές τη «χρυσή εποχή» της Ερμού, δηλαδή έως και μία τριετία μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες 2004. Σήμερα, το ύψος της άυλης εμπορικής αξίας κυμαίνεται από 8.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ, όταν άγγιζε-προτού η κρίση επισκεφτεί την ελληνική οικονομία- ακόμη και το 1 εκατομμύριο ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι λίγα μόλις χρόνια πριν την έλευση του ευρώ και πολύ λίγο αφότου είχε ολοκληρωθεί η πεζοδρόμηση της Ερμού, ενοικιαστής πλήρωσε για «αέρα» περίπου 300.000 ευρώ ή 1 δισ. δραχμές.

Έτσι, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, υπάρχει τάση της επιμήκυνσης της οδού Ερμού, δηλαδή της ανάπτυξης καταστημάτων μετά το ακριβό τμήμα της που εκτείνεται μέχρι την εκκλησία «Καπνικαρέας».

«Η Ερμού παρά τους κλυδωνισμούς που δέχτηκε εξαιτίας της κρίσης βρισκόταν πάντα στον επενδυτικό χάρτη. Δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι η θεμελιώδης παράμετρος που προσδιορίζει το ύψος του ενοικίου σχετίζεται με τον όγκο των πωλήσεων που πραγματοποιεί ένας λιανέμπορος ανά τετραγωνικό μέτρο χώρου. Ενδεικτικά, ετήσιο ενοίκιο της τάξης των 2.400 ευρώ, ανά τ.μ., θεωρείται βιώσιμο, εάν υπάρχουν ετήσια έσοδα ύψους 24.000 ευρώ» αναφέρει ο Πάνος Θεοφιλόπουλος, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας.