Airbnb: Διαμερίσματα από «χρυσάφι» στο κέντρο της Αθήνας

Η μαζικότητα του τουριστικού ρεύματος σε συνδυασμό με το έλλειμμα κλινών κυρίως στην Αθήνα έχει εκτοξεύσει τη ζήτηση για καταλύματα.

Η παραπάνω συνθήκη -ιδίως μετά από την πολυετή κρίση που επιβάρυνε τους ιδιοκτήτες- αποτελεί τη «χρυσή ευκαιρία» για μια πρωτοφανή ανατίμηση τιμών ενοικίασης και πώλησης κατοικιών σε ολόκληρο το Λεκανοπέδιο, αλλά κυρίως σε κεντρικές αστικές περιοχές της πρωτεύουσας. Η Αθήνα παραμένει για τους ξένους επενδυτές ακινήτων μια συμφέρουσα αγορά με προσδοκώμενη απόδοση (yield) της τάξης του 8%, όταν την ίδια στιγμή οι αντίστοιχες επενδυτικές κινήσεις, π.χ στο Ισραήλ αποδίδουν μόλις 2%. Η σύγκριση τιμών, δε, με άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπως η Ρώμη, το Παρίσι, το Λονδίνο ή η Βαρκελώνη είναι προς όφελος της Αθήνας, τα ακίνητα της οποίας εξακολουθούν να εμφανίζονται σχετικά φθηνότερα και άρα πιο προσοδοφόρα για τους εν δυνάμει ξένους αγοραστές.

Είναι χαρακτηριστικό πως με βάση τα στατιστικά στοιχεία εταιρειών διαχείρισης ιστοσελίδων που φιλοξενούν αγγελίες ακινήτων, το 2017 καταγράφηκε αύξηση κατά 126% όσον αφορά τα αιτήματα από ξένους που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα στη χώρα μας. Η αναζήτηση δεν οδηγεί απαραίτητα σε αγοραπωλησίες, ωστόσο η συγκεκριμένη μέτρηση είναι ενδεικτική.

Αύξηση 49,2%

Με βάση δε τα στοιχεία από το Υποθηκοφυλακείο Αθηνών, οι συναλλαγές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 49,2% κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου πενταμήνου (περίοδος Ιανουαρίου - Μαΐου), συγκριτικά με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Αντίστοιχα το 2017 είχε σημειωθεί αύξηση των αγοραπωλησιών της τάξεως του 18%, ενώ το 2016 η άνοδος είχε ανέλθει σε 27,7%.

Όλα τα παραπάνω έχουν οδηγήσει σε αύξηση τιμών τόσο όσον αφορά την αγορά όσο και τη μίσθωση κατοικιών, η οποία βεβαίως δεν συνάδει με το διαθέσιμο εισόδημα του μέσου Έλληνα μισθωτή ή αγοραστή κατοικίας, δημιουργώντας αγεφύρωτο χάσμα. Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών για ενοικίαση -σύμφωνα με στοιχεία από το site αγγελιών spitogatos.gr, το Παγκράτι και το ιστορικό κέντρο είναι οι πιο δημοφιλείς περιοχές του Δήμου Αθηναίων, όπου σημειώνονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις στα ενοίκια από το 2016 μέχρι σήμερα, προσεγγίζοντας αντίστοιχα το 43% και το 28%, ενώ εκτός των ορίων του δήμου πρωταθλητές στην αύξηση των ζητούμενων ενοικίων αναδεικνύονται η Καλλιθέα, το Μαρούσι και το Χαλάνδρι, με ποσοστά στα πέριξ ή και πάνω από 30%.

Στο κομμάτι των πωλήσεων εντός του Δήμου Αθηναίων, στο Παγκράτι, την περιοχή με την υψηλότερη άνοδο στη διετία 2016-2018 (+11%), η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 1.504 ευρώ ανά τ.μ. από 1.355 ευρώ το 2016. Οι ακριβότερες περιοχές, από τις δημοφιλείς, με βάση πάντα τις αναζητήσεις όπως εμφανίζονται στο δίκτυο του spitogatos, είναι, όπως αναμενόταν, το ιστορικό κέντρο, με μέση τιμή στα 3.481 ευρώ ανά τ.μ. και άνοδο σχεδόν 10%, και ακολουθούν το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός με άνοδο 3,5% στη διετία και μέση τιμή στα 3.335 ευρώ ανά τ.μ.

Εκτός του Δήμου Αθηναίων τη μεγαλύτερη αύξηση σημειώνουν οι τιμές στο Παλαιό Φάληρο με +10,7% αλλά και στη Νέα Σμύρνη, γεγονός που σε μεγάλο βαθμό οφείλεται στην αναβάθμιση της περιοχής με τη λειτουργία του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος και τα έργα ανάπλασης. Σε ό,τι αφορά ειδικότερα το αθηναϊκό κέντρο αλλά και άλλες περιοχές της πρωτεύουσας, οι παραπάνω ανατιμήσεις αφορούν σε μεγάλο βαθμό παλιά ακίνητα, αφού δεν υπάρχουν νέες οικοδομές εδώ και περισσότερο από μία δεκαετία, ενώ πολλές φορές η εκτόξευση τιμών αφορά και ακίνητα που υπερβαίνουν την 30ετία. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί πίεση σε όσους αναζητούν στέγη, με τους μακροχρόνιους μισθωτές να βρίσκονται σε άτυπες διαπραγματεύσεις με τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι σε αρκετές περιπτώσεις παζαρεύουν την τιμή, ζητώντας είτε μέρος του ποσού να καταβάλλεται «μαύρα» είτε να τους καταβληθούν από έξι έως δώδεκα μισθώματα προκαταβολικά! Σύμφωνα με έμπειρους μεσίτες, η ανατίμηση μισθωμάτων αρχίζει να επηρεάζει συνολικά την αγορά και πέραν των περιοχών που αποτελούν κατεξοχήν υποψήφιες για βραχυχρόνια εκμετάλλευση, δημιουργώντας μια εικόνα που δεν αντιστοιχεί με το εισόδημα και την πιστωτική επέκταση. 

Ευκαιρίες σε νέες περιοχές αναζητούν οι επενδυτές Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, οι υπερβολές αρχίζουν πια να ενοχλούν και τους επαγγελματίες επενδυτές, οι οποίοι παρακολουθούν και τις τιμές πώλησης να παίρνουν την ανιούσα, «ροκανίζοντας» τις προσδοκώμενες αποδόσεις. Ήδη ξένες εταιρείες real estate εγκαταλείπουν τις περιοχές υψηλής ζήτησης, δηλαδή όσες βρίσκονται εντός του ιστορικού κέντρου (Κουκάκι, Πλάκα, Ακρόπολη και Μοναστηράκι).

Επίσης αρκετοί επενδυτές από το εξωτερικό έχουν αρχίσει να αναζητούν εναλλακτικές γειτονιές ώστε να επενδύσουν. Έτσι στο στόχαστρο για επενδύσεις αγοράς διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση τίθενται ο Κεραμεικός, η Κυψέλη, η περιοχή του Ψυρρή και τα Εξάρχεια. Τα χαρακτηριστικά που καθιστούν τα εν λόγω σημεία ελκυστικά για εκμετάλλευση μέσω της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατ’ αρχάς ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες σε σχέση με το ιστορικό κέντρο, χωρίς όμως να υστερούν σε προτίμηση από τους τουρίστες, καθώς παραμένουν σε κοντινή απόσταση από τα τουριστικά αξιοθέατα της Αθήνας, ενώ ταυτόχρονα τα ενοίκια είναι χαμηλότερα. Παράλληλα εξυπηρετούνται από μέσα μαζικής μεταφοράς, όπως τρένο και μετρό.