Στεγαστικό αδιέξοδο: Ούτε γκαρσονιέρα με κάτω από 400 ευρώ - Οι... απαγορευμένες περιοχές

Την ανοδική τους πορεία συνεχίζουν τα ενοίκια, καθώς φαίνεται ότι είναι ακριβότερα κατά 6% σε σχέση με το 2025.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ του Ελεύθερου Τύπου, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο είναι φέτος ακριβότερο από ό,τι το 2025, με μέση άνοδο 6% σε όλη τη χώρα. Σημαντικό ότι μέσα στο 2025 η άνοδος των ενοικίων ήταν μικρότερη από ό,τι το 2024, όταν είχαν αυξηθεί κατά 7,8%. Σε έρευνα ενοικίων που περιλαμβάνει 95 περιοχές σε όλη τη χώρα, μόλις οι 15 είχαν μειώσεις και στην πλειονότητά τους ήταν διορθώσεις σε περιοχές που τα τελευταία χρόνια είχαν ήδη σημαντικές αυξήσεις. Το «φθηνό» ενοίκιο δεν είναι εύκολη υπόθεση και το τι λογίζεται ως «φθηνό» έχει ανέβει κατά περίπου 150-200 ευρώ μέσα στην τελευταία 4ετία.

Γκαρσονιέρες από 400 ευρώ

Η γκαρσονιέρα των 300 ευρώ, πλέον ξεκινά από τα 400, με σημαντική διακύμανση ανά περιοχή, ενώ το «λογικό» οικογενειακό των 600 ευρώ έχει «σκαρφαλώσει» στα 800 ευρώ. Τα ιστορικά στοιχεία των αγγελιών δείχνουν πως από το 2017 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2026 η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου έχει αυξηθεί κατά 60,8%. Ακόμη και στην εξέταση από το 2019 και μετά η άνοδος φτάνει συνολικά στο 47,2%. Χρονιά-ρεκόρ παραμένει το 2019, όταν η ετήσια αύξηση έφτασε το 9,8%, ενώ με εξαίρεση το 2026 που υπάρχουν στοιχεία μόνο του Ιανουαρίου, τις μικρότερες αυξήσεις είχαν το 2017, με 5,9%, όταν άρχισε η άνοδος των τιμών και μετά το 2025 με 6%. Η διακύμανση των ενοικίων φαίνεται να επιβεβαιώνει τις εκτιμήσεις των μεσιτών που έχουν προβλέψει σταδιακό «φρένο» στον ρυθμό ανόδου των τιμών, μετά από την απότομη αύξησή του τα προηγούμενα χρόνια.

Τη μεγαλύτερη άνοδο από όλες τις εξεταζόμενες περιοχές είχε η Θέρμη στη Θεσσαλονίκη με +17,92% και μέσο ζητούμενο ενοίκιο στα 8,75 ευρώ/τ.μ., από 8,55 ευρώ που ήταν πέρσι τον Ιανουάριο. Δεύτερη μεγαλύτερη άνοδος είναι στην περιοχή του Παπάγου, στα βόρεια προάστια της Αθήνας με 13,4%. Η μέση τιμή ανέβηκε φέτος στα 11,68 ευρώ/τ.μ., από τα 10,3 ευρώ που ήταν πριν από ένα χρόνο. Τρίτη ήταν η Πολίχνη, πάλι στη Θεσσαλονίκη. με 13,24% ανέβηκε στα 6,67 ευρώ/τ.μ., από 5,89 ευρώ που ήταν το 2024.

Στον αντίποδα, από τις 15 περιοχές που είχαν πτώση, η μεγαλύτερη ήταν στο Χατζηκυριάκειο, στον Πειραιά. Διαμορφώθηκε σε 9,66 ευρώ/τ.μ. με πτώση -6,76% από τα 10,36 ευρώ που ήταν η μέση τιμή πέρυσι τον Ιανουάριο. Τη δεύτερη μεγαλύτερη πτώση είχε η περιοχή της Ανω Πετρούπολης στα δυτικά προάστια της Αθήνας με -3,41%. επεσε στα 8,49 ευρώ/τ.μ., από 8,79 ευρώ το τετραγωνικό πριν από δώδεκα μήνες. Κοντά ακολουθεί και το Κορωπί που είχε την τρίτη μεγαλύτερη πτώση κατά -3,23% στα 9,28 ευρώ/τ.μ., από 9,59 ευρώ. Αυξάνονται με ραγδαίους ρυθμούς οι αγορές ακινήτων από Τούρκους και Ισραηλινούς. Τα στοιχεία νόμιμης μετανάστευσης για το 2025 που έδωσε στη δημοσιότητα το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, δείχνουν πως οι αγοραστές από την Τουρκία και το Ισραήλ ήταν οι πιο ενεργοί και μαζί με τους παραδοσιακά πρώτους Κινέζους, κυριαρχούν στο πρόγραμμα της «Golden Visa». Συνολικά το 2025, εγκρίθηκαν 8.879 νέες άδειες, μία αύξηση της τάξης του 95%, από τις μόλις 4.535 που είχαν εγκριθεί το 2024. Ενδιαφέρον προκαλεί η έκρηξη ενδιαφέροντος από Τούρκους πολίτες, που από τον Ιούνιο μέχρι και τον Δεκέμβριο πέρσι αύξησαν τις άδειες κατά 52,29%, από 2.161 σε 3.291.

Ενοίκια: Πού εκτοξεύτηκαν και πού συγκρατούνται οι τιμές

Στη μεγαλύτερη αγορά της χώρας, την Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας, το 2025, αυξήθηκε κατά 4,5% σε ετήσια βάση υποχωρώντας από τη σημαντική άνοδο 8,1% που είχε καταγραφεί το 2024. Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται στα νότια και στα βόρεια προάστια, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται στον Δήμο Αθηναίων και στα δυτικά προάστια υπογραμμίζοντας την ελκυστικότητα των περιοχών. Χωρίς έκπληξη και στην αρχή του 2026, όπως και πέρσι, είναι οι περιοχές των νοτίων προαστίων που κυριαρχούν στη λίστα με τις πέντε ακριβότερες περιοχές. Η Βουλιαγμένη είναι η ακριβότερη περιοχή με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου τα 21,45 ευρώ/τ.μ. και ακολουθούν Κολωνάκι-Λυκαβηττός με 19 ευρώ/τ.μ., η Βούλα με 16,91 ευρώ/τ.μ., το Παλαιό Ψυχικό με 16,83 ευρώ/τ.μ., η Γλυφάδα με 16,61 ευρώ/τ.μ. και η Ανω Φιλοθέη με 15,94 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Στη άλλη άκρη του φάσματος, με πιο οικονομικές περιοχές στην Αττική είναι η Σταμάτα και ο Αγιος Στέφανος με 7,3 ευρώ/τ.μ., το Πέραμα και το Καματερό με 7,4 ευρώ/τ.μ. και οι Αχαρνές στα δυτικά προάστια με μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου τα 7,5 ευρώ το τετραγωνικό.

Στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση της μέσης τιμής ενοικίασης κατοικίας έφτασε το 9,2%, ενώ σε σύγκριση με την Αττική, είχε υψηλότερες ετήσιες αυξήσεις στη μέση τιμή ενοικίασης κατοικίας τόσο στον Δήμο Θεσσαλονίκης όσο και στα Προάστιά της, με αυξήσεις 8,1% και 7,1% αντίστοιχα. Σύμφωνα με ανάλυση της αγοράς για το 2025 από το Spitogatos Insights, οι ειδικοί επισημαίνουν πως εξετάζοντας την εξέλιξη της μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης την περίοδο 2021–2025 σε Αττική και Θεσσαλονίκη, διαπιστώνεται άνοδος 28,4% στη Θεσσαλονίκη και το 24,9% στην Αττική.

Φέτος τον Ιανουάριο, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν πως το ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης παραμένει ως η πιο ακριβή περιοχή για ενοικίαση κατοικίας με τιμή λίγο πάνω από τα 10,8 ευρώ το τετραγωνικό, με άνοδο 5,77%. Τη μεγαλύτερη άνοδο στην πόλη είχε η περιοχή της Νέας Παραλίας με 8,51% στα 9,31 ευρώ το τετραγωνικό. Μαζί με τους περιφερειακούς δήμους και το υπόλοιπο νομού, τη μεγαλύτερη άνοδο είχε η Θέρμη με 17,92% στα 8,75 ευρώ το τετραγωνικό. Δεύτερη θέση, αλλά με επίσης εντυπωσιακή άνοδο τιμών, είχε η Πολίχνη στον Δήμο Παύλου Μελά, με αύξηση κατά 13,24% στα 6,67 ευρώ/τ.μ.. Οι πιο οικονομικές επιλογές για ενοικίαση κατοικίας είναι παραδοσιακά στα προάστια της Θεσσαλονίκης. Η Μυγδονία ξεχωρίζει ως η οικονομικότερη περιοχή με μέση τιμή ενοικίασης στα 4,1 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Μίκρα, ο Χορτιάτης, τα Πεύκα και το Ωραιόκαστρο.

Μεγάλες πόλεις

Σε όλη τη χώρα, ειδικά στις μεγαλύτερες πόλεις, τα ενοίκια κινούνται ανοδικά. Από 20 πόλεις που εξετάστηκαν άνοδο είχαν οι δεκαεπτά και πτώση μόλις οι τρεις. Ακόμα και οι τρεις που ήταν σε πτώση, η διακύμανση ήταν μικρή. Συγκεκριμένα, πτώση είχαν η Δράμα με -1,63% στα 4,82 ευρώ/τ.μ., ο Βόλος κατά -1,31% στα 7,54 ευρώ/τ.μ. και η Σπάρτη με οριακή απώλεια της τάξης του -0,16% στα 6,34 ευρώ. Αντίθετα, η άνοδος στις υπόλοιπες περιοχές ήταν αρκετά μεγαλύτερη. Την πιο σημαντική αύξηση τιμής είχε η Αλεξανδρούπολη με 9,53% στα 8,39 ευρώ/τ.μ., δεύτερη ήταν η Λάρισα με άνοδο 9,51% στα 7,14 ευρώ/τ.μ. και τρίτη η Καβάλα με άνοδο 9,35% στα 6,55 ευρώ το τετραγωνικό. Αν αντί για πόλη, κάποιος εξετάσει σε επίπεδο νομών, τότε στο σύνολο της χώρας, τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία για την αγορά ενοικίου, δείχνουν ότι η μεγαλύτερη αύξηση ήταν στον Νομό Καστοριάς κατά +20,9% και στα 5,5 ευρώ/τ.μ., με κοντινό δεύτερο το νομό Φλώρινας που είχε άνοδο 20,5% και μέση ζητούμενη τιμή 6,3 ευρώ το τετραγωνικό.

Εκτιμήσεις

Σύμφωνα με πολλούς επαγγελματίες της αγοράς, το 2026 θα είναι έτος συνέχισης των τάσεων που διαμορφώθηκαν το 2025, όταν η άνοδος των τιμών έριξε ρυθμούς. Οι μεσίτες βλέπουν πως σε πολλές περιοχές υπάρχει κορεσμός, καθώς οι τιμές έχουν ήδη βρεθεί κοντά στο «ταβάνι» τους. Δηλαδή το ανώτατο όριο τιμής που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι ενοικιαστές. Σε πολλές περιπτώσεις, ήδη έχουν φανεί και οριακές διορθώσεις τιμών, όπου είχαν ανέβει με ταχείς ρυθμούς τα προηγούμενα χρόνια.

Σε αυτή τη βάση, έχει ενδιαφέρον ανάλυση από το Spitogatos Insights, σύμφωνα με την οποία, οι περιοχές της Αττικής που κατέγραψαν τις υψηλότερες αυξήσεις στα ενοίκια (2024-2025) ήταν τα Γλυκά Νερά με 17,8%), η περιοχή Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός με 15,8%, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης στα προάστια του Πειραιά και το κέντρο της Αθήνας με 14,6%, όπως και ο Διόνυσος στα Βόρεια Προάστια που είχε άνοδο 14,3%. Την ίδια περίοδο στη Θεσσαλονίκη, τη μεγαλύτερη άνοδο είχαν τα Βασιλικά με 29,9%, η Θέρμη με 23,2% και η περιοχή Ξηροκρήνη – Παναγιά Φανερωμένη με 20,5%. Οι αναλυτές επισημαίνουν πως, ενώ το κέντρο της Αθήνας αλλά και της Θεσσαλονίκης παραμένει ελκυστικό, οι μεγάλες αυξήσεις σε προάστια και δευτερεύουσες ζώνες επιβεβαιώνει ότι αγοραστές και ενοικιαστές στρέφονται όλο και περισσότερο σε πιο προσιτές περιοχές των αστικών κέντρων και των προαστίων τους.