Η στεγαστική προσιτότητα στην Ελλάδα μέσα από τα δεδομένα του ΟΟΣΑ: Πέντε ρεαλιστικές παρεμβάσεις

Η στεγαστική πολιτική δεν αποτελεί πλέον απλώς έναν τομέα κοινωνικής πρόνοιας, έχει μετατραπεί σε κρίσιμο πυλώνα οικονομικής σταθερότητας, κοινωνικής συνοχής και βιώσιμης ανάπτυξης.

Σε αυτό το πλαίσιο, η OECD Affordable Housing Database αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα διεθνή εργαλεία παρακολούθησης της προσβασιμότητας στη στέγαση, αποτυπώνοντας συγκρίσιμα στοιχεία για τις χώρες του ΟΟΣΑ.

Η θέση της Ελλάδας στους δείκτες στεγαστικής προσιτότητας

Τα στοιχεία της OECD Affordable Housing Database (Βάση Δεδομένων Προσιτής Κατοικίας του ΟΟΣΑ), αποτυπώνουν μια σαφή απόκλιση της Ελλάδας από τα επίπεδα στεγαστικής προσιτότητας που παρατηρούνται στον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ. Η διαφορά δεν είναι οριακή - είναι δομική και αφορά τον τρόπο με τον οποίο το κόστος στέγασης απορροφά το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.

Τι αποκαλύπτουν στην καθημερινότητα οι δείκτες στεγαστικής προσιτότητας

Ο πρώτος δείκτης εξετάζει το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση από τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Στις χώρες του ΟΟΣΑ, το όριο του 30% θεωρείται διεθνώς ως ανώτατο επίπεδο «προσιτής στέγασης». Η Ελλάδα, με ποσοστό ~35%, υπερβαίνει συστηματικά αυτό το όριο, γεγονός που υποδηλώνει ότι για μεγάλο μέρος των χαμηλότερων εισοδημάτων η στέγαση δεν αποτελεί απλώς δαπάνη, αλλά βασικό παράγοντα οικονομικής πίεσης.

Ο δεύτερος δείκτης - τα νοικοκυριά που δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, αποτυπώνει την στεγαστική υπερεπιβάρυνση (housing cost overburden). Στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό φτάνει το ~32%, έναντι ~21% στον μέσο όρο ΟΟΣΑ. Πρόκειται για ένα επίπεδο που συνδέεται διεθνώς με αυξημένο κίνδυνο φτώχειας, περιορισμό κατανάλωσης βασικών αγαθών και αδυναμία αποταμίευσης.

Κοινωνικό ζήτημα με μακροοικονομικές επιπτώσεις

Η αυξημένη στεγαστική επιβάρυνση δεν έχει μόνο κοινωνική διάσταση , έχει και μακροοικονομικές συνέπειες:

• Μείωση διαθέσιμου εισοδήματος για κατανάλωση, επηρεάζοντας την εσωτερική ζήτηση.
• Περιορισμός αποταμίευσης, άρα χαμηλότερη ανθεκτικότητα των νοικοκυριών σε κρίσεις.
• Αύξηση ανισοτήτων, καθώς οι ιδιοκτήτες κατοικίας προστατεύονται περισσότερο από τις διακυμάνσεις της αγοράς.
• Αναστολή δημογραφικών και κοινωνικών αποφάσεων, όπως δημιουργία οικογένειας ή γεωγραφική κινητικότητα για εργασία.

Οι δείκτες αυτοί επιβεβαιώνουν ότι στην Ελλάδα η στέγαση έχει μετατραπεί από βασικό κοινωνικό αγαθό σε κύριο παράγοντα οικονομικής πίεσης για τα χαμηλότερα εισοδήματα. Η υπέρβαση των διεθνώς αποδεκτών ορίων προσιτότητας δεν αποτελεί παροδικό φαινόμενο αλλά διαρθρωτικό χαρακτηριστικό της αγοράς κατοικίας, γεγονός που δικαιολογεί την ανάγκη για ενισχυμένες παρεμβάσεις δημόσιας πολιτικής, όπως αυτές που προτείνει ο ΟΟΣΑ.

Η επιβάρυνση των χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων υπερβαίνει τα διεθνώς αποδεκτά όρια προσιτότητας.

Ιδιοκατοίκηση vs Ενοικίαση: Η «σιωπηλή» μεταβολή του ελληνικού στεγαστικού μοντέλου

Η Ελλάδα διαχρονικά συγκαταλέγεται στις ευρωπαϊκές χώρες με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, στοιχείο που λειτουργούσε ως άτυπος μηχανισμός κοινωνικής προστασίας. Ωστόσο, τα πρόσφατα δεδομένα καταδεικνύουν ότι το παραδοσιακό αυτό μοντέλο μεταβάλλεται με ταχύ ρυθμό.

Την περίοδο 2019-2023, η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες, η μεταβολή αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα εάν συγκριθεί με την ιστορική πορεία του δείκτη.

Ιστορική εξέλιξη του ποσοστού ιδιοκατοίκησης

Πίνακας - Διαχρονική Εξέλιξη Ιδιοκατοίκησης & Ενοικίασης

Αξίζει να σημειωθεί ότι ακόμη και στα πιο δύσκολα χρόνια της ελληνικής οικονομικής κρίσης, όπως το 2016 - 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παρέμενε κοντά στο 74%. Από το 2005 έως και πρόσφατα, δεν είχε καταγραφεί χαμηλότερο επίπεδο ιδιοκατοίκησης από το σημερινό.

Η σύγκριση αυτή αποκαλύπτει μια κρίσιμη ποιοτική διαφορά: Στην προηγούμενη δεκαετία, παρά τη μείωση εισοδημάτων και την ύφεση, τα νοικοκυριά διατηρούσαν την ιδιοκτησία κατοικίας. Σήμερα, σε περίοδο οικονομικής ανάκαμψης, παρατηρείται απώλεια ιδιοκατοίκησης.

Τι σημαίνει αυτή η μεταστροφή

Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει:

• Περιορισμένη δυνατότητα νέων νοικοκυριών να εισέλθουν στην αγορά κατοικίας
• Ενίσχυση της «εξάρτησης» από την ενοικίαση
• Αποδυνάμωση της κατοικίας ως «εργαλείου» κοινωνικής και οικονομικής σταθερότητας

Πρόκειται για μετάβαση από μοντέλο «ιδιοκτησιακής ασφάλειας» σε μοντέλο ενοικιαστικής επισφάλειας.

Τι αποκαλύπτει η ιστορική εξέλιξη των στοιχείων

• Μακροχρόνια φθίνουσα τάση: Από το 2005 έως σήμερα, η ιδιοκατοίκηση έχει μειωθεί πάνω από 17 ποσοστιαίες μονάδες.
• Ανθεκτικότητα στην περίοδο κρίσης: Στα έτη βαθιάς ύφεσης (2016-2018), η ιδιοκατοίκηση παρέμεινε κοντά στο 74%. Αυτό δείχνει ότι τα νοικοκυριά διατήρησαν την ιδιοκτησία τους ακόμη και σε συνθήκες εισοδηματικής κατάρρευσης.
• Δομική ρήξη μετά το 2019: Η περίοδος μετά το 2019 σηματοδοτεί την πρώτη πραγματική αποδυνάμωση του ιδιοκτησιακού μοντέλου, με απώλεια 5,8 ποσοστιαίων μονάδων σε μόλις τέσσερα χρόνια.
• Παράλληλη αύξηση ενοικίασης: Η ενοικίαση αυξάνεται σταθερά, χωρίς όμως να συνοδεύεται από αντίστοιχη ανάπτυξη κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.

Η κατοικία στην Ελλάδα παύει να λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός κοινωνικής ασφάλειας και μετατρέπεται σταδιακά σε πεδίο αγοράς υψηλής μεταβλητότητας. Η ιστορική εξέλιξη αποτυπώνει μετατόπιση από: «κοινωνία ιδιοκτητών» σε «κοινωνία ενοικιαστών υπό πίεση κόστους», χωρίς όμως το κράτος να έχει αναπτύξει τις δομές κοινωνικής μίσθωσης που διαθέτουν οι περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ.

Τι ισχύει για την ιδιοκατοίκηση

Η Ελλάδα εξακολουθεί τυπικά να συγκαταλέγεται στις χώρες με υψηλότερη ιδιοκατοίκηση από τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ. Ωστόσο, η αριθμητική υπεροχή του δείκτη δεν αποτυπώνει πλέον κοινωνική ασφάλεια στέγασης. Αντιθέτως, η ταχεία πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία χρόνια αποτελεί ένδειξη ότι το ιστορικό στεγαστικό πρότυπο της χώρας βρίσκεται σε φάση ανατροπής.

Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα δεν ήταν απλώς επιλογή κατοίκησης, αλλά λειτουργούσε ως:

• μηχανισμός αποταμίευσης,
• άτυπο σύστημα κοινωνικής προστασίας,
• εργαλείο διαγενεακής μεταβίβασης περιουσίας.

Η συρρίκνωσή της σημαίνει ότι ολοένα περισσότερα νοικοκυριά εξαρτώνται πλέον από την ενοικίαση σε ένα περιβάλλον όπου:

• τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα,
• το διαθέσιμο ενοικιαστικό απόθεμα είναι περιορισμένο,
• δεν υπάρχει επαρκής κοινωνικός ή προσιτός ενοικιαστικός τομέας.

Γιατί η σύγκριση με τον ΟΟΣΑ είναι «παραπλανητική» χωρίς θεσμικό πλαίσιο

Σε πολλές χώρες του ΟΟΣΑ, το υψηλότερο ποσοστό ενοικίασης συνοδεύεται από:

• ανεπτυγμένο κοινωνικό ενοικιαστικό απόθεμα,
• θεσμική σταθερότητα μισθώσεων,
• κρατική στήριξη ενοικίου,
• ρυθμιστικούς μηχανισμούς αγοράς.

Στην Ελλάδα, η μετάβαση προς την ενοικίαση συμβαίνει χωρίς τα παραπάνω θεσμικά αντίβαρα, γεγονός που μετατρέπει την ενοικίαση από επιλογή σε αναγκαστική κατάσταση οικονομικής έκθεσης.

Η διαρθρωτική μεταβολή που συντελείται

Η πτώση της ιδιοκατοίκησης δεν είναι κυκλικό φαινόμενο. Συνδέεται με:

• αυξημένες τιμές αγοράς κατοικίας,
• περιορισμένη πρόσβαση σε στεγαστική πίστη,
• μεταβολή δημογραφικών και εργασιακών προτύπων.

Το αποτέλεσμα είναι η μετατόπιση από ένα μοντέλο «σταθερής» κατοικίας μέσω ιδιοκτησίας σε ένα μοντέλο διαρκούς στεγαστικής επισφάλειας μέσω ενοικίασης.

Η Ελλάδα εισέρχεται σε φάση μετασχηματισμού του στεγαστικού της προτύπου: από κοινωνία ιδιοκατοίκησης σε κοινωνία αυξανόμενης ενοικίασης, χωρίς όμως ανεπτυγμένο σύστημα κοινωνικής ή προσιτής μίσθωσης. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης σε περιβάλλον αυξανόμενων τιμών πώλησης και ενοικίων καθιστά τη στέγαση παράγοντα οικονομικής ανασφάλειας, ιδιαίτερα για τις νεότερες γενιές, και αναδεικνύει την ανάγκη θεσμικής αναδιάρθρωσης της στεγαστικής πολιτικής.

Η στέγαση παύει να λειτουργεί ως στοιχείο σταθερότητας και μετατρέπεται σε πεδίο κοινωνικού κινδύνου - εξέλιξη που απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις πολιτικής σε επίπεδο προσφοράς, ρύθμισης αγοράς και εισοδηματικής στήριξης.

Κοινωνική στέγαση και δημόσια στήριξη

Η κοινωνική στέγαση και η δημόσια στήριξη αποτελούν βασικούς πυλώνες ενός ισορροπημένου στεγαστικού συστήματος. Σε διεθνές επίπεδο, λειτουργούν ως μηχανισμοί εξομάλυνσης των ανισορροπιών της αγοράς κατοικίας, προστατεύοντας τα νοικοκυριά από ακραίες διακυμάνσεις τιμών και περιορίζοντας τον κίνδυνο στεγαστικής φτώχειας.

Η σύγκριση της Ελλάδας με τον μέσο όρο των χωρών του ΟΟΣΑ αποκαλύπτει σημαντικό θεσμικό έλλειμμα στον τομέα αυτό, το οποίο επηρεάζει άμεσα την προσιτότητα και τη σταθερότητα της στέγασης.

Συμμετοχή Κοινωνικής Κατοικίας στο Στεγαστικό Απόθεμα

Δημόσιες Δαπάνες για Επιδόματα Στέγασης

Το θεσμικό κενό της Ελλάδας

Οι παραπάνω δείκτες αποκαλύπτουν μια βασική διαρθρωτική αδυναμία: η Ελλάδα δεν διαθέτει ουσιαστικά οργανωμένο τομέα κοινωνικής – προσιτού κόστους κατοικίας. Σε πολλές χώρες του ΟΟΣΑ, η κοινωνική στέγαση λειτουργεί ως σταθεροποιητικός μηχανισμός της αγοράς, παρέχοντας προσιτές κατοικίες σε νοικοκυριά που δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις τιμές της ελεύθερης αγοράς.

Στην ελληνική περίπτωση, το ποσοστό κοινωνικής κατοικίας είναι πρακτικά μηδενικό. Αυτό σημαίνει ότι:

• δεν υπάρχει «δίχτυ ασφαλείας» για ευάλωτες ομάδες,
• δεν υπάρχει μηχανισμός «απορρόφησης» της στεγαστικής πίεσης,
• η αγορά λειτουργεί σχεδόν αποκλειστικά με όρους ιδιωτικής προσφοράς και ζήτησης.

Χαμηλή δημοσιονομική στήριξη

Παράλληλα, οι δημόσιες δαπάνες για επιδόματα στέγασης ως ποσοστό του ΑΕΠ είναι σημαντικά χαμηλότερες από τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ. Το επίπεδο του ~0,2% του ΑΕΠ δείχνει περιορισμένη δημοσιονομική προτεραιότητα, σε σύγκριση με χώρες που επενδύουν έως και τετραπλάσιο ποσοστό για τη στήριξη νοικοκυριών.

Η χαμηλή αυτή παρέμβαση σημαίνει ότι:

• το κόστος στέγασης μεταφέρεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στα νοικοκυριά,
• δεν υπάρχει επαρκής εισοδηματική εξισορρόπηση,
• οι αυξήσεις ενοικίων μεταφράζονται άμεσα σε επιβάρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Συγκριτική «εικόνα»

Σε χώρες με υψηλότερο ποσοστό ενοικίασης, η ύπαρξη κοινωνικής – προσιτού κόστους κατοικίας και επιδομάτων στέγασης λειτουργεί ως:

• εργαλείο συγκράτησης τιμών,
• μηχανισμός κοινωνικής κινητικότητας,
• μέσο προστασίας από τον κίνδυνο φτώχειας.

Η Ελλάδα, αντίθετα, μεταβαίνει σε μοντέλο αυξανόμενης ενοικίασης χωρίς τους θεσμικούς μηχανισμούς που θα μπορούσαν να σταθεροποιήσουν τη μετάβαση αυτή.

Η χαμηλή δημόσια παρέμβαση στη στέγαση δεν αποτελεί απλώς ποσοτική υστέρηση αλλά ποιοτικό θεσμικό έλλειμμα. Η απουσία κοινωνικής κατοικίας και η περιορισμένη δημοσιονομική στήριξη εντείνουν τη στεγαστική επιβάρυνση, καθιστώντας τη στέγαση βασικό παράγοντα οικονομικής ευαλωτότητας. Η σύγκλιση με τις πρακτικές του ΟΟΣΑ προϋποθέτει όχι μόνο αύξηση δαπανών αλλά και δημιουργία μόνιμων δομών κοινωνικής και προσιτής κατοικίας που θα λειτουργούν συμπληρωματικά προς την αγορά.

Η Ελλάδα εμφανίζει χαμηλότερη δημόσια παρέμβαση, γεγονός που επιβαρύνει τα νοικοκυριά.

Τι προτείνει ο ΟΟΣΑ ως λύση

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν περιορίζεται σε αποσπασματικά μέτρα αλλά απαιτεί ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο πολιτικής που να συνδυάζει παρεμβάσεις στην προσφορά, τη ζήτηση και τη θεσμική λειτουργία της αγοράς. Σε αυτό το πλαίσιο, ο OECD έχει αναπτύξει μια πολυεπίπεδη δέσμη προτάσεων, βασισμένη σε συγκριτικά δεδομένα και διεθνείς βέλτιστες πρακτικές, με στόχο τη βελτίωση της προσιτότητας, τη σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας και την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής μέσω της στέγασης.

1. Αύξηση προσφοράς κατοικιών προσιτού κόστους

• Δημιουργία/επέκταση κοινωνικών – προσιτού κόστους κατοικιών (social housing).
• Στήριξη κατασκευής κατοικιών με χρηματοδότηση χαμηλού κόστους. Ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών για μείωση κόστους διαβίωσης.

Στόχος: να αυξηθεί η προσφορά εκατοντάδων χιλιάδων κατοικιών προσιτού κόστους.

2. Ρυθμίσεις αγοράς ενοικίων

• Μακροχρόνιες συμβάσεις ενοικίασης με αυξημένη σταθερότητα
• Φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε προσιτές τιμές.
• Θεσμικά εργαλεία παρακολούθησης και εξομάλυνσης των τιμών σε περιοχές με έντονες πιέσεις, ιδίως σε πυκνοκατοικημένες ζώνες και τουριστικά κέντρα, ώστε να αποφεύγονται ακραίες αυξήσεις.

Στόχος: να μειωθεί η αβεβαιότητα και η αύξηση τιμών στην αγορά ενοικίασης.

3. Επιδόματα και εισοδηματική στήριξη

Ο ΟΟΣΑ τονίζει:

• Στήριξη ενοικίου για ευάλωτες ομάδες (rent vouchers).
• Στήριξη πρώτης κατοικίας για νέους και χαμηλά εισοδήματα.
• Κοινωνικά επιδόματα που αντισταθμίζουν αυξημένο κόστος στέγασης.

Στόχος: μείωση οικονομικής πίεσης για νοικοκυριά.

4. Εθνική στρατηγική στέγασης με μακροπρόθεσμους στόχους

Ο ΟΟΣΑ προτείνει να ενσωματωθεί η στέγαση σε εθνική στρατηγική που περιλαμβάνει:

• Προγράμματα κοινωνικής πολιτικής που διασφαλίζουν την πρόσβαση στη στέγη
• Παρακολούθηση δεικτών (affordability, housing cost overburden)
• Συνδυασμός της στεγαστικής πολιτικής με την απασχόληση, τις μεταφορές και την περιφερειακή ανάπτυξη

5. Διαφάνεια και δεδομένα αγοράς

Προτείνεται:

• Δημοσίως προσβάσιμη βάση δεδομένων τιμών και συναλλαγών.
• Παρακολούθηση δεικτών κόστους, ενοικίασης και κατοίκησης.

Βοηθά πολιτικές να βασίζονται σε στοιχεία και όχι σε εκτιμήσεις.

Τι Πρέπει να Κάνει η Ελλάδα (σύμφωνα με ΟΟΣΑ)

• Ενίσχυση προσφοράς προσιτής κατοικίας
• Αναθεώρηση ενοικιαστικής πολιτικής & ρυθμίσεων αγοράς
• Κίνητρα για αύξηση κοινωνικού και προσιτού απόθεματος
• Επιδότηση εισοδήματος για νοικοκυριά υπό πίεση
• Μακροπρόθεσμη εθνική στρατηγική στέγασης με σαφείς, μετρήσιμους στόχους και δείκτες αξιολόγησης

Όλα αυτά βασίζονται στους δείκτες και πολιτικές που περιλαμβάνονται στο OECD Affordable Housing Database.

Η Ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου Στεγαστικής Πολιτικής

Η εικόνα που αποτυπώνει η βάση δεδομένων του ΟΟΣΑ είναι σαφής: η Ελλάδα αντιμετωπίζει διαρθρωτική στεγαστική πίεση, με υψηλό κόστος για τα νοικοκυριά και περιορισμένα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής. Η αντιμετώπιση της κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στη λειτουργία της αγοράς. Απαιτείται συνδυασμός κοινωνικής πολιτικής, επενδύσεων σε κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης και θεσμικών παρεμβάσεων, ώστε η στέγαση να επανέλθει στον ρόλο της ως θεμελιώδες κοινωνικό αγαθό.

Η υιοθέτηση των κατευθύνσεων του ΟΟΣΑ συνιστά όχι μόνο κοινωνική αναγκαιότητα αλλά και στρατηγική επένδυση στη μακροοικονομική σταθερότητα και τη διαγενεακή ισορροπία.