Τα ενοίκια «καταπίνουν» τους μισθούς - Στο 93,6% του εισοδήματος η κατοικία στην Αθήνα

Τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με ρυθμό +10,1% αφήνοντας πίσω της μόνο την Κροατία, κατέγραψε η Ελλάδα το 2025. Την ίδια ώρα, στην Αθήνα, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια το αντίστοιχο ποσοστό καλύπτει σχεδόν το σύνολο του μισθού αφού φτάνει στο 93,6%!

Τα στοιχεία που επιβεβαιώνουν απολύτως την ωμή πραγματικότητα της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, περιλαμβάνονται στη νέα μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), τα συμπεράσματα της οποίας καταδεικνύουν ότι τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα με τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών να φτάνει σε οριακά επίπεδα.

Η ανάλυση, που βασίζεται σε στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, σκιαγραφεί μια αγορά που ανακάμπτει μεν μετά την κρίση, αλλά με όρους που επιβαρύνουν δυσανάλογα τα ελληνικά νοικοκυριά. Το πλέον ανησυχητικό στοιχείο αφορά την αναλογία ενοικίου προς εισόδημα, ιδίως στην Αθήνα, όπου το κόστος στέγασης έχει φτάσει σε επίπεδα που προσεγγίζουν ή ακόμη και υπερβαίνουν έναν ολόκληρο μισθό.

Συγκεκριμένα, το 2024 το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου αντιστοιχούσε στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για κατοικία δύο υπνοδωματίων το ποσοστό εκτοξευόταν στο 93,6% έναντι 31–34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της ΕΕ. Οπως φαίνεται, τα ποσοστά στην ΕΕ κινούνται περίπου στο μισό, γεγονός που αναδεικνύει το ελληνικό παράδοξο που υπαγορεύει ευρωπαϊκά ενοίκια, αλλά με ...ελληνικούς μισθούς, οι οποίοι είναι αισθητά χαμηλότεροι.

Η μελέτη του ΚΕΦΙΜ αποτυπώνει και τη διαχρονική πορεία των ενοικίων στη χώρα. Σύμφωνα με τα στοιχεία, από το 2000 έως το 2011, τα ενοίκια στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 53%, ακολουθώντας την περίοδο οικονομικής ανάπτυξης και πιστωτικής επέκτασης. Στη συνέχεια, κατά τη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης (2011 - 2018), κατέρρευσαν κατά 26%, αντανακλώντας τη μείωση εισοδημάτων και την εκτίναξη της ανεργίας. Η περίοδος 2018 - 2021 χαρακτηρίστηκε από στασιμότητα, ενώ από το 2022 και μετά καταγράφεται νέα έντονη άνοδος, με τα ενοίκια να ξεπερνούν πλέον τα επίπεδα του 2010.

Είναι χαρακτηριστικό ότι όπως επισημαίνεται στη μελέτη, κατά την προ της κρίσης περίοδο (2001– 2008), τα ενοίκια στην Ελλάδα αυξάνονταν σταθερά ταχύτερα από τον γενικό πληθωρισμό, με ετήσιες αυξήσεις 4–5% έναντι 3–4% του γενικού πληθωρισμού, αντανακλώντας την οικοδομική έκρηξη και τη ζήτηση που τροφοδοτούσε η πιστωτική επέκταση.

Ομως η κρίση ανέτρεψε πλήρως αυτή τη δυναμική με αποτέλεσμα την περίοδο 2012–2018 τα ενοίκια να μειώνονται ταχύτερα από το γενικό επίπεδο τιμών. Από το 2023 και μετά η τάση αντιστράφηκε εκ νέου και μάλιστα δραματικά με τα ενοίκια να αυξάνονται πλέον με ρυθμό 5–10% ετησίως, αλλά τον γενικό πληθωρισμό να αποκλιμακώνεται στο 3%. «Η ψαλίδα αυτή, που το 2025 ξεπερνά τις 7 ποσοστιαίες μονάδες, σηματοδοτεί πραγματική και ταχεία επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης, ιδίως για χαμηλόμισθους εργαζόμενους και νέα νοικοκυριά», τονίζουν οι μελετητές.

Στα ύψη και η αγορά στέγης

Την ίδια στιγμή, οι τιμές αγοράς κατοικιών διέγραψαν μία ακόμη πιο έντονη τροχιά. Μετά την κατάρρευση της περιόδου 2008 - 2017, όπου οι τιμές στην Αθήνα υποχώρησαν έως και 43%, η αγορά ανέκαμψε ραγδαία από το 2018 και μετά, ενώ μέχρι το 2025, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά περίπου 86% στην πρωτεύουσα, ξεπερνώντας πλέον τα προ κρίσης επίπεδα με την ταχύτητα αυτής της ανόδου να προκαλεί ανησυχία, δεδομένου ότι δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η εικόνα είναι επίσης ανοδική αλλά σαφώς πιο ήπια. Το 2025, οι τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%, με τη χώρα μας να ξεχωρίζει αρνητικά όχι μόνο λόγω της έντασης των αυξήσεων, αλλά και εξαιτίας της απόκλισης μεταξύ κόστους στέγασης και αγοραστικής δύναμης.

Σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης, η κατάσταση αυτή είναι αποτέλεσμα συνδυασμού παραγόντων, στους οποίους συγκαταλέγονται η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών μετά από μια δεκαετία σχεδόν μηδενικής οικοδομικής δραστηριότητας, η αύξηση της ζήτησης λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και η εισροή ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων μέσω και της Golden Visa. Την ίδια στιγμή, σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει ανεκμετάλλευτο ή παλαιωμένο, επιτείνοντας την ανισορροπία.

Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, τα συμπεράσματα αφορούν το σύνολο του πληθυσμού με τους υπεύθυνους να σημειώνουν ότι όταν το ενοίκιο για ένα μικρό διαμέρισμα απορροφά πάνω από τα δύο τρίτα του μέσου μισθού, η αυτόνομη διαβίωση γίνεται πολύ πιο δύσκολη για νέους εργαζόμενους, ζευγάρια και νέες οικογένειες.

Ταυτόχρονα η στεγαστική πίεση μειώνει το διαθέσιμο εισόδημα για βασικές ανάγκες, αποταμίευση και κατανάλωση, ενώ η αύξηση του κόστους στέγασης επιβαρύνει δυσανάλογα όσους δεν διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, καθιστά δυσχερέστερη την αγορά κατοικίας, και εντείνει τις κοινωνικές και διαγενεακές ανισότητες.

Συνολικά η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία επηρεάζει την κινητικότητα των εργαζομένων και τη λειτουργία της οικονομίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, επισημαίνει ότι η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο την αγορά ακινήτων αλλά την ίδια την ποιότητα ζωής των πολιτών. Όπως σημειώνει, η αντιμετώπισή της απαιτεί συνδυασμό πολιτικών που θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών και θα στηρίζουν τα ευάλωτα νοικοκυριά, αποφεύγοντας παρεμβάσεις όπως η επιβολή ανώτατων τιμών στα ενοίκια, που σε άλλες χώρες έχουν αποδειχθεί αναποτελεσματικές.