Ενοίκια: Ποιοι ιδιοκτήτες δικαιούνται φοροαπαλλαγή 36 μηνών και τι ισχύει έως το 2027

Πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα έως και 36 μήνες προβλέπει το κίνητρο για ιδιοκτήτες που διαθέτουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή μεταφέρουν ακίνητα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε μακροχρόνιες. Η παράταση έως το 2027 περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση και αναμένεται να δοθεί, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση.

Η απαλλαγή αφορά εισοδήματα από κατοικίες που θα μισθωθούν μακροχρόνια για τουλάχιστον τρία χρόνια και είτε ήταν «κλειστές», είτε μισθώνονταν αποκλειστικά ως Airbnb και πλέον μετατρέπονται σε μακροχρόνια μίσθωση. Το μέτρο στοχεύει να αυξήσει τα διαθέσιμα ακίνητα και να ασκήσει πίεση στα ενοίκια.

Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες έως 120 τ.μ.. Το όριο ανεβαίνει στα 140 τ.μ. όταν ο ενοικιαστής είναι τρίτεκνος και στα 160 τ.μ. όταν η οικογένεια που μισθώνει το ακίνητο έχει τέσσερα παιδιά.

Προϋποθέσεις και διαδικασία

Για να ισχύσει η απαλλαγή απαιτείται: α) μακροχρόνια μίσθωση για τα επόμενα τρία χρόνια, β) υπογραφή συμβολαίου από 8/1/2024 έως το 2027 (με την υπό παράταση περίοδο) και γ) ορθή και εμπρόθεσμη υποβολή της σχετικής δήλωσης στην ΑΑΔΕ.

Για τις «κλειστές» κατοικίες πρέπει να τεκμηριώνεται ότι δεν χρησιμοποιούνταν τα τρία προηγούμενα έτη. Για τα ακίνητα τύπου Airbnb απαιτείται απόδειξη αποκλειστικής χρήσης ως βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος και η ύπαρξη των σχετικών δηλώσεων στην ΑΑΔΕ.

Εξαιρέσεις, αλλαγή ενοικιαστή και απώλεια απαλλαγής

Εξαίρεση προβλέπεται για εργαζόμενους του δημοσίου (όπως εκπαιδευτικούς, γιατρούς, ένστολους) με εποχική μετακίνηση σε νησιά: επιτρέπεται μίσθωση ακόμη και 6 μηνών χωρίς να χάνεται το ευεργέτημα για τον ιδιοκτήτη.

Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα, δίνεται η δυνατότητα αντικατάστασης ώστε να συμπληρωθεί η τριετία. Η απαλλαγή χάνεται αν, μέσα στην τριετία, το ακίνητο επιστρέψει σε βραχυχρόνια μίσθωση ή αν διαπιστωθούν λανθασμένες/ανακριβείς δηλώσεις· σε αυτή την περίπτωση μπορεί να ζητηθεί και αναδρομική καταβολή του φόρου που απαλλάχθηκε.

Η εικόνα της αγοράς

Στόχος του μέτρου είναι να αυξηθούν τα διαθέσιμα ακίνητα και να πιεστούν τα ενοίκια, κάτι που, όπως σχολιάστηκε, δεν φαίνεται ακόμη να συμβαίνει. Πολλοί ιδιοκτήτες αξιοποιούν την απαλλαγή για να ανακαινίσουν παλαιότερα ακίνητα -συχνά και με επιδοτούμενα προγράμματα- γεγονός που μπορεί να ανεβάζει το ζητούμενο μίσθωμα.

Παράλληλα, η αγορά κατοικίας λειτουργεί πλέον περισσότερο παγκοσμιοποιημένα, με ενδιαφέρον και από ξένους αγοραστές, κάτι που επηρεάζει τις τιμές. Η εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης απαιτεί χρόνο, με την ποσότητα διαθέσιμων κατοικιών να αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την αποκλιμάκωση των τιμών.