Κτηματολόγιο και Πολεοδομίες σε ένα One-Stop-Shop: Τεχνητή νοημοσύνη, κωδικοποίηση και όλες οι νέες αλλαγές

Ως ...σανίδα σωτηρίας σε ένα σύστημα, το οποίο επί χρόνια είχε αφεθεί από την ίδια την Πολιτεία να καταρρέει εμφανίζεται από τα συναρμόδια υπουργεία η μεταρρύθμιση που αφορά την οργάνωση του χώρου και ως κορωνίδα έχει τη μεταφορά των Πολεοδομιών από τους δήμους στον φορέα του Κτηματολογίου με την ταυτόχρονη σύσταση του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ).

Τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, τα οποία παρουσίασαν χθες στο υπουργικό συμβούλιο το σχετικό νομοσχέδιο επιχειρηματολόγησαν εκτενώς για τις αιτίες που οδήγησαν σε αυτήν την αλλαγή. Ωστόσο τα στοιχεία που παρέθεσαν και στα οποία με σειρά ρεπορτάζ του έχει αναφερθεί στο παρελθόν και το «ethnos.gr» αποτελούν παραδοχή της εγκατάλειψης του θεσμού που πάσχει από χρόνια υποστελέχωση, αλλά και των διαρκών θεσμικών πειραματισμών εκ μέρους της Πολιτείας.

Τα δεδομένα που παρουσιάζονταν εδώ και χρόνια από τους εργαζομένους είναι αποκαλυπτικά, ενώ και το ίδιο το υπουργείο παραδέχεται δια των στοιχείων με τα οποία περιβάλλει τη μεταρρύθμιση, ότι τα προηγούμενα χρόνια οι ΥΔΟΜ δεν είχαν ενισχυθεί με νέο προσωπικό με αποτέλεσμα σήμερα το 46% (περίπου 3.650) των μελών της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας των Μηχανικών του Δημοσίου (ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ) να έχουν ηλικία άνω των 55 ετών και να βρίσκονται κοντά στη συνταξιοδότηση.

Η εικόνα εγκατάλειψης συμπληρώνεται από τα παρακάτω στοιχεία:

• Στο 23% των ΥΔΟΜ ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας υπερβαίνει τους 3 μήνες. Έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις ιδιαιτέρως σύνθετων φακέλων, όπου ο χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας ξεπέρασε τα 5 έτη.
• Από τους 332 δήμους της χώρας, μόνο 185 διαθέτουν σήμερα ΥΔΟΜ - δηλαδή περίπου 56%.
• 147 δήμοι δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ 28 δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων και 14 δήμοι με πληθυσμό άνω των 40.000 κατοίκων δεν διαθέτουν ΥΔΟΜ.
• Περίπου 35% των ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, αριθμός που δεν επαρκεί για να καλύψει όλες τις ειδικότητες που απαιτεί η κείμενη πολεοδομική νομοθεσία.
• Ορισμένες ΥΔΟΜ εξυπηρετούν πολλαπλούς όμορους δήμους, φτάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις να καλύπτουν έως και 8 - 9 δήμους.

Ο ΕΟΚΕΔ ως ενιαία δομή αδειοδότησης

Ως λύση εισάγεται ο νέος Οργανισμός, ο οποίος φιλοδοξεί να κλείσει τον κύκλο του κατακερματισμού και να αντικαταστήσει ένα σύστημα πολλών ταχυτήτων με έναν φορέα ενιαίας λειτουργίας και εξυπηρέτησης (“one-stop-shop”) για όλα τα θέματα που αφορούν το ακίνητο, με στόχο την καλύτερη οργάνωση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη δόμηση. Με τη μετεξέλιξη του υπάρχοντος Κτηματολογίου και τη μεταφορά των αρμοδιοτήτων των ΥΔΟΜ, δημιουργείται για πρώτη φορά ένας φορέας που – όπως επισημαίνεται – θα καλύπτει:

• την τεκμηριωμένη καταγραφή και εγγύηση της ιδιοκτησίας,
• την έκδοση οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων,
• τον έλεγχο της κατασκευής,
• τη διαχείριση αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών,
• την τήρηση και εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Παράλληλα, αποσυνδέεται η αδειοδότηση από τον παράγοντα της «εντοπιότητας». Ο πολίτης θα μπορεί πλέον να εξυπηρετείται από οποιοδήποτε Κέντρο Δόμησης, με την εφαρμογή ενιαίων κανόνων σε όλη τη χώρα ή ψηφιακά.

Το δίκτυο λειτουργίας του ΕΟΚΕΔ θα αποτελείται από 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, στεγασμένα στα υφιστάμενα Κτηματολογικά Γραφεία. Με αυτόν τον τρόπο αξιοποιούνται οι ήδη υπάρχουσες υποδομές και περιορίζεται σημαντικά το λειτουργικό κόστος.

Οσον αφορά τη διοίκηση του Οργανισμού, θεσπίζεται ο ρόλος του Διοικητή ως επικεφαλής του Οργανισμού, κατά το πρότυπο φορέων όπως ΕΦΚΑ και ΔΥΠΑ, καθώς και ο ρόλος ενός Υποδιοικητή για τα θέματα του Κτηματολογίου και ενός Υποδιοικητή για τα θέματα δόμησης.

Το νέο σύστημα θα λειτουργήσει πλήρως από τις αρχές του 2027, ενώ το χρονοδιάγραμμα της σταδιακής υλοποίήσής του περιλαμβάνει τρία βασικά ορόσημα:

• Τέλος α’ τριμήνου 2026: ψήφιση και δημοσίευση του νέου νομοθετικού πλαισίου
• Ιούνιος 2026: πιλοτική λειτουργία σε τρία Περιφερειακά Κέντρα και ισάριθμα Τοπικά Κέντρα
• Αρχές 2027: πλήρης λειτουργία του ΕΟΚΕΔ σε όλη την επικράτεια.

Σύμφωνα με τα συναρμόδια υπουργεία, το υφιστάμενο προσωπικό των ΥΔΟΜ θα μεταφερθεί στον νέο οργανισμό, με διασφάλιση της εργασιακής συνέχειας, ενώ προβλέπεται εκπαίδευση και αναβάθμιση των δεξιοτήτων, ώστε το νέο σύστημα να λειτουργήσει με ενιαίους κανόνες.

Παρότι ένα πλήθος αρμοδιοτήτων μεταφέρεται στον νέο Οργανισμό, οι δήμοι σύμφωνα με τη σχετική ενημέρωση, διατηρούν ως αρμοδιότητες τη σύνταξη και αναθεώρηση των πολεοδομικών σχεδίων, την προώθηση αναπλάσεων, τη διαχείριση των κοινοχρήστων χώρων, τις διαδικασίες τακτοποίησης και πράξεων εφαρμογής και τη συμμετοχή στις διαδικασίες άρσης απαλλοτριώσεων.

Τεχνητή νοημοσύνη στον προέλεγχο των αδειών

Παρούσα και σε αυτόν τον κυβερνητικό σχεδιασμό είναι η Τεχνητή Νοημοσύνη. Μέσω σχετικού αλγορίθμου θα δίνεται η δυνατότητα στοχευμένων δειγματοληπτικών ελέγχων σε οικοδομικές άδειες. Το σύστημα θα αναλύει τεχνικά και γεωχωρικά δεδομένα, ενώ περίπου 30% των αδειών δόμησης θα επιλέγονται για προληπτικό έλεγχο.

Για την επιλογή το σύστημα θα συνυπολογίζει και θα αξιολογεί την πολυπλοκότητα του έργου, το ιστορικό αυθαιρεσιών στην περιοχή, πιθανά ιδιαίτερα πολεοδομικά ή περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά και πιθανές ανακολουθίες στις υποβληθείσες μελέτες.

Παράλληλα δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, στους οποίους θα ανατίθεται, με κλήρωση, ο υποχρεωτικός έλεγχος όλων των αδειών πριν την έναρξη εργασιών. Σε περίπτωση που διαπιστωθεί πλημμελής εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας τον τελικό έλεγχο για την οικοδομική άδεια τον πραγματοποιεί η Γενική Διεύθυνση Δόμησης.

Κωδικοποίηση της νομοθεσίας

Στο πλαίσιο της επιχείρησης... τακτοποίησης του χώρου εντάσσεται και η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας σε ένα ενιαίο κείμενο 477 άρθρων καθώς η μέχρι σήμερα κατάσταση χαρακτηριζόταν από πλήθος διάσπαρτων νόμων, αποφάσεων και εγκυκλίων που συχνά οδηγούσαν σε παρερμηνείες και καθυστερήσεις.

Η κωδικοποίηση επιδιώκει να παρέχει ένα σταθερό και κατανοητό πλαίσιο, ώστε τόσο οι δημόσιες υπηρεσίες όσο και οι πολίτες να γνωρίζουν με σαφήνεια τις διαδικασίες και τις υποχρεώσεις τους.