Πολυκατοικίες: Οροφοδιαμερίσματα... στα δύο και ασυνέπεια τέλος - Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο

Σε μια βαθιά νομοθετική τομή που αγγίζει τον πυρήνα της καθημερινότητας εκατομμυρίων Ελλήνων προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, προαναγγέλλοντας το οριστικό τέλος σε ένα νομικό πλαίσιο που παρέμενε σχεδόν αναλλοίωτο εδώ και έναν αιώνα. Ο υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης, παρουσίασε τις βασικές κατευθυντήριες γραμμές για τη σύνταξη του πρώτου ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, ο οποίος έρχεται να αντικαταστήσει τον ιστορικό αλλά παρωχημένο νόμο 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία.

Σύμφωνα με την imerisia.gr, η μεταρρύθμιση αυτή, η οποία σχεδιάζεται να έχει νομοθετηθεί μέχρι το τέλος του 2026, φιλοδοξεί να βάλει τάξη στο χάος των 1.116 τροπολογιών που συσσωρεύτηκαν επί 97 ολόκληρα χρόνια, απελευθερώνοντας εγκλωβισμένες περιουσίες και δίνοντας οριστικές λύσεις σε δικαστικές διαμάχες που ταλαιπωρούν τις γενιές των συνιδιοκτητών.

Πώς ένα μεγάλο οροφοδιαμέρισμα θα κόβεται στα δύο

Μία από τις πλέον ρηξικέλευθες και καινοτόμες διατάξεις του νέου νομοσχεδίου αφορά την πλήρη ελευθερία που αποκτούν οι ιδιοκτήτες για την κατάτμηση ή την ένωση των διαμερισμάτων τους. Μέχρι σήμερα, ο διαχωρισμός ενός ακινήτου προσέκρουε σχεδόν πάντα στις αυστηρές απαγορεύσεις των παλαιών κανονισμών των πολυκατοικιών, εγκλωβίζοντας τους ιδιοκτήτες σε δαπανηρές και γραφειοκρατικές διαδικασίες.

Με το νέο πλαίσιο, ο ιδιοκτήτης ενός μεγάλου οροφοδιαμερίσματος θα έχει το δικαίωμα να το χωρίσει ακριβώς στη μέση, επιλέγοντας για παράδειγμα να κατοικήσει στο ένα τμήμα και να εκμεταλλευτεί το υπόλοιπο μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης ή πλατφορμών τύπου Airbnb. Η ρύθμιση αυτή θεωρείται κομβικής σημασίας από το οικονομικό επιτελείο, καθώς αναμένεται να ρίξει στην αγορά χιλιάδες νέα, μικρότερα και πιο προσιτά ακίνητα, δίνοντας μια ηχηρή απάντηση στο τεράστιο πρόβλημα στέγασης που μαστίζει τα μεγάλα αστικά κέντρα.

Τέλος στην ασυνέπεια: Διαταγές πληρωμής εξπρές για όσους δεν πληρώνουν κοινόχρηστα

Ένα από τα μεγαλύτερα αγκάθια στη συμβίωση των ενοίκων, η άρνηση ή η αδυναμία ορισμένων να καταβάλουν τις κοινόχρηστες δαπάνες, μπαίνει στο στόχαστρο της νέας νομοθεσίας με εξαιρετικά αυστηρό τρόπο. Το Υπουργείο θεσπίζει μια ταχύτατη ειδική διαδικασία είσπραξης των οφειλών, η οποία θα επιτρέπει ακόμη και την άμεση έκδοση διαταγής πληρωμής σε βάρος των συστηματικών κακοπληρωτών, παρακάμπτοντας τις πολυετείς δικαστικές καθυστερήσεις.

Για να εξασφαλιστεί η ομαλή λειτουργία των κτιρίων, καθίσταται πλέον υποχρεωτική η δημιουργία μόνιμου αποθεματικού, καθώς και η πλήρης ασφάλιση ολόκληρης της πολυκατοικίας. Στο νέο αυτό περιβάλλον, οι διαχειριστές των πολυκατοικιών αναβαθμίζονται σε ισχυρούς θεσμικούς παράγοντες, καθώς αποκτούν πραγματικές υπερεξουσίες για τη διεκδίκηση των χρημάτων και τη διαχείριση των κρίσεων, επωμιζόμενοι ωστόσο και σημαντικά αυξημένες αστικές και ποινικές ευθύνες σε περίπτωση αμέλειας.

Ξεμπλοκάρουν οι ενεργειακές αναβαθμίσεις και τα μεγάλα επισκευαστικά έργα

Μέχρι σήμερα, η ανάγκη για μια ριζική ανακαίνιση, τη μόνωση μιας ταράτσας ή την εγκατάσταση ενός σύγχρονου συστήματος θέρμανσης σε μια παλιά πολυκατοικία οδηγούνταν συχνά σε ναυάγιο. Η έλλειψη απαρτίας στις γενικές συνελεύσεις ή η άρνηση μιας μικρής μειοψηφίας συνιδιοκτητών αρκούσαν για να μπλοκάρουν έργα ζωτικής σημασίας.

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο έρχεται να δώσει λύση μειώνοντας δραστικά τα απαιτούμενα ποσοστά πλειοψηφίας για τη λήψη αποφάσεων που αφορούν τη συντήρηση, τις επισκευές και την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Η μείωση αυτή θα κλιμακώνεται ανάλογα με τον βαθμό επείγοντος και την αναγκαιότητα του έργου, γεγονός που θα επιτρέψει στις πολυκατοικίες να εκσυγχρονιστούν γρήγορα, εκμεταλλευόμενες και τα διάφορα χρηματοδοτούμενα προγράμματα, χωρίς να ομηρεύονται από την αδιαφορία ελαχίστων ενοίκων.

Το χρονικό της μεταρρύθμισης και η επιστράτευση της Τενητής Νοημοσύνης

Για την υλοποίηση αυτού του γιγαντιαίου έργου, το Υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ήδη συστήσει μια ειδική 13μελή επιτροπή με επικεφαλής την έμπειρη αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, η οποία εξειδικεύεται στο Εμπράγματο Δίκαιο και το Δίκαιο του Κτηματολογίου. Όπως ξεκαθάρισε ο κ. Φλωρίδης, ο στόχος είναι ξεκάθαρος: η επιτροπή θα παραδώσει το έργο της το ερχόμενο φθινόπωρο, ώστε πριν την εκπνοή του έτους η χώρα να διαθέτει έναν ολοκληρωμένο, σύγχρονο Κώδικα Ιδιοκτησίας.

Όπως συμπλήρωσε ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, το νέο πλαίσιο θα είναι απόλυτα εναρμονισμένο με το Σύνταγμα και τις ευρωπαϊκές οδηγίες για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας, ενώ θα φέρει και μια μεγάλη τεχνολογική καινοτομία. Ο νέος Κώδικας θα συνδεθεί απευθείας με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης, ενώ σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) θα απλοποιηθούν οι διαδικασίες για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων και την καθ’ ύψος επέκταση των κτιρίων.

Παράλληλα, επιταχύνονται δραματικά οι δικαστικές αποφάσεις για τις αγωγές διανομής, ανοίγοντας τον δρόμο για την έκδοση καθαρών τίτλων ιδιοκτησίας και τη μεταβίβαση χιλιάδων ακινήτων που παρέμεναν στα αζήτητα λόγω νομικών εκκρεμοτήτων.