Η έλλειψη στεγαστικής πολιτικής μαστίζει τη χώρα

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η Golden Visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς, εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016, ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και, για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35 %-40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3-4 ετών

Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ φέτος τον Απρίλιο, λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών, το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.

Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ ήδη φέτος εκτιμάται ότι η αγορά «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινείται πέριξ του 10%-15%. Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90 τ.μ.-110 τ.μ., σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, σε σχέση με τα πραγματικά δεδομένα της οικονομίας, οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Μηn ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών, με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 - 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα- ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Παράλληλα, ανοδική πορεία κατέγραψαν και οι ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων (ακίνητα 5ετιας) σε σχέση με το 2015. Περιοχές όπως το Κουκάκι, η Γλυφάδα, το Ελληνικό, η Κυψέλη κα η Καλλιθέα καταγράφουν αυξήσεις που σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν και το 50%. Ταυτόχρονα, εντυπωσιακές είναι και οι αυξήσεις σε υποβαθμισμένες περιοχές που εν μέσω κρίσης οι τιμές των νεόδμητων δεν ξεπερνούσαν τα 1.500. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Άγιος Ελευθέριος που το 2015 το κόστος αγοράς κατοικίας 5ετιας άγγιζε τα 1.050€/τ.μ. και σήμερα διαμορφώνεται στα 1.650€/τ.μ., αύξηση 57,1%.

Οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων καταγράφηκαν αρχικά λόγω των μεγάλων μειώσεων που υπέστη η κτηματαγορά εν μέσω κρίσης -42,6 % μεσοσταθμικά σε πανελλαδικό επίπεδο και -60% σε πολλές περιπτώσεις, όπου δημιουργήθηκα πολλές επενδυτικές ευκαιρίες, σε συνάρτηση της ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, του τουρισμού και της Golden Visa πραγματοποιήθηκαν πολλές επενδύσεις σε ακίνητα σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Ταυτόχρονα, λόγω των ραγδαίων αυξήσεων στις τιμές πώλησης που καταγράφηκα σε περιοχές που αποτελούσαν τους top προορισμούς για τη βραχυχρόνια μίσθωση, π.χ. Κουκάκι, Κολωνάκι, Μετς, οι επενδυτές αναζήτησαν νέες περιοχές πλησίον του κέντρου της Αθήνας που συνδέονται με τα μέσα μαζικής μεταφοράς και κυρίως το μετρό, με αποτέλεσμα ακόμη και σε περιοχές που μέχρι πρότινος χαρακτηρίζοντας ως υποβαθμισμένες, να γνωρίζουν εντυπωσιακές αυξήσεις.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κυψέλη που το 2017 ακόμη και τα πιο ακριβά σημεία γύρω από τον λόφο Ελικώνος το κόστος αγοράς κατοικήσιμου διαμερίσματος άνω των 35 ετών πωλούνταν από 550€/τ.μ., ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα της ίδιας ηλικίας στην ευρύτερη περιοχή που έχριζαν ανακαίνισης πωλούνταν προς 250€/τ.μ.

Η Κυψέλη σήμερα καταγράφει ραγδαία αύξηση των τιμών, μέσα σε ένα χρόνο η τιμή του τετραγωνικού μέτρου αυξήθηκε από 500€/τ.μ. -600 €/τ.μ. που ήταν το 2018, σε 800€/ τ.μ.-1.000€/τ.μ. σήμερα.

Οι τιμές που καταγράφονται οφείλονται σε μεγάλο ποσοστό στη θετική ψυχολογία των ιδιοκτητών και ελάχιστα τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων. Είναι μια γενικευμένη τάση ανόδου, που οφείλεται στην απότομη επιστροφή της κτηματαγοράς, μετά από μια δεκαετία ύφεσης. Όσον αφορά τις τιμές ενοικίων, υπάρχει μία ψυχολογική διάθεση που δείχνει πως θα ανέβουν τα ενοίκια και άλλο και το 2020 λόγω της αυξημένης ζήτησης.

Μέτρα για τις αυξήσεις των ενοικίων από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη Νέα Υόρκη

Γερμανία

Στη Γερμανία μια ολόκληρη γενιά έχει μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων, το 48,6% του πληθυσμού δηλώνει ότι διαμένει σε ενοικιαζόμενο ακίνητο σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (2017) , αυτό σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.

Το κόστος για τη διαμονή στη γερμανική πρωτεύουσα διπλασιάστηκε την τελευταία δεκαετία, ιδιαίτερα από το 2013 έως το 2018 το μέσο κόστος των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 63,4%, ενώ στο ίδιο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε κατά 7%. Στο Βερολίνο πραγματοποιήθηκαν διαδηλώσεις κατά του ιδιαίτερα υψηλού κόστους διαβίωσης και ιδίως της στέγασης, απαιτώντας την απαλλοτρίωση κτιρίων από τον δήμο για κοινωνικές κατοικίες ελεγχόμενου ενοικίου.

Η δημοτική αρχή αποφάσισε να αναλάβει δράση και συμφώνησε στο πάγωμά των ενοικίων αρχικά από τον Ιανουάριο του 2020 μέχρι το 2025, μετά από παρέμβαση της Κάτριν Λόμπσερ Γερουσιαστής για την Αστική Ανάπτυξη και τη Στέγαση στο Βερολίνο, το πάγωμα τέθηκε σε ισχύ από τις 18 Ιουνίου του 2019. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξημένα ενοίκια εξαιτίας ανακαινίσεων, οφείλουν να ζητούν επίσημη άδεια για κάτι τέτοιο, εφόσον οι αυξήσεις ξεπερνούν το μισό ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στόχος του μέτρου είναι να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση».

Εάν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να χρεώσουν περισσότερα, πρέπει να δικαιολογήσουν το λόγο ενώ η μη τήρηση των κανόνων μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο έως 100.000 ευρώ.

Το κρατίδιο του Βερολίνου αγόρασε από ιδιωτική επιχείρηση 670 διαμερίσματα στην λεωφόρο Καρλ Μαρξ. Το αντίτιμο ήταν μεταξύ 90 και 100 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με την εφημερίδα «Handelsblatt». Ο δήμαρχος του Βερολίνου ανέφερε ότι αποτελεί πρόθεσή τους να αγοράσουν διαμερίσματα οπουδήποτε μπορούν, ώστε το Βερολίνο να επανακτήσει τον έλεγχο στην αγορά ακινήτων.

Πορτογαλία

Μεγάλο πρόβλημα εντοπίζεται και στη Λισσαβώνα της Πορτογαλίας, λόγω του προγράμματος χορήγησης «Golden» visa (το όριο είναι 350.000 € για αγορά ακινήτου εκτός Λισαβόνας ή 500.000€ για αγορά ακινήτου στη Λισαβόνα ) σε πολίτες εκτός Ε.Ε., καθώς και η ραγδαία διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων , έχουν τονώσει την κτηματαγορά αλλά ταυτόχρονα έχουν αυξήσει σημαντικά τόσο τις τιμές πώλησης όσο και ενοικίων.

Σε διάστημα πέντε ετών, οι τιμές ενοικίασης στην πορτογαλική πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά 71%, μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου στην Ευρωζώνη. Αντίστοιχα, το 2017 οι τιμές πώλησης κατοικιών στη Λισσαβώνα αυξήθηκαν κατά 18%, τη στιγμή που το μέσο ετήσιο εισόδημα δεν ξεπερνά τις 20.000 €. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Moody’s, κάθε 30 διαμερίσματα εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αναλογούν 1.000 μόνιμοι κάτοικοι.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, δεν συντηρούν ή/και δεν αποκαθιστούν ζημιές που έχουν υποστεί τα ακίνητα τους από το χρόνο, με σκοπό να αναγκαστεί να φύγει ο εκμισθωτής. Παράλληλα, εντός του 2019, ασφαλιστική εταιρεία αγόρασε 700 διαμερίσματα στη πρωτεύουσα της Πορτογαλίας. Μη ξεχνάμε ότι στη Πορτογαλία το πρόγραμμα «Golden» visa έφερε περισσότερα από 4,5 δις €.

Με στόχο να αποφευχθεί η «γκετοποίηση» και ταυτόχρονα να προστατευτούν οι ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, το 2018 το πορτογαλικό κοινοβούλιο ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή.

Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προωθεί φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Ισπανία

Στη Βαρκελώνη το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 50% την τελευταία πενταετία, η ευθύνη αποδόθηκε κατά κύριο λόγο στον υπερβολικό τουρισμό.To 2017, η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα μη επιπλωμένο 30 τ.μ.-40 τ.μ., στοίχιζε 890 €/μήνα. Ο τομέας της ιδιοκτησίας στην Ισπανία μετέτρεψε σε πολιτικό πρόβλημα την ενοικίαση κατοικιών, καθώς και την αύξηση της εκδίωξης των ενοικιαστών λόγω της ραγδαίας αύξηση των ακινήτων που εγγράφτηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η ισπανική κυβέρνηση, προχώρησε στην επιβολή αυστηρών μέτρων για να μπορέσει να ελέγξει την αύξηση των ενοικίων. Βάσει της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει α ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλει την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια.

Ολλανδία

Στο Άμστερνταμ από το 2013 έως το 2018, το κόστος των κατοικιών αυξήθηκε κατά 64,6%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα κατά 4,4%, Τα διαμερίσματα εκλείπουν, διότι η πόλη υποδέχεται εταιρείες και εργαζόμενους από τη Βρετανία που την εγκαταλείπουν λόγω Brexit. Πολλές φορές έχει συζητηθεί το ενδεχόμενο ελέγχου των ενοικίων, κάτι που σήμανε καμπανάκι στους επενδυτές ακίνητης περιουσίας που το τελευταίο διάστημα χαρακτηρίζουν χρυσωρυχείο την κτηματαγορά της πρωτεύουσας. Πολλοί αξιωματούχοι ανέφεραν ότι αν επιβληθούν μέρα ελέγχου των ενοικίων, η επενδυτική εμπιστοσύνη θα μειωθεί και θα χτιστούν λιγότερα σπίτια, ενώ η λύση είναι να δοθούν κίνητρα για να χτιστούν ακόμη περισσότερα. Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο αν κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030. Αξίζει να αναφέρουμε ότι από το 2009 στην Ολλανδία αποκλείονται από την πρόσβαση στην επιδοτούμενη κατασκευή κατοικίας, άτομα με ένα ετήσιο εισόδημα πάνω από 34.000 ευρώ, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα 600.000 πολίτες να χάσουν ξαφνικά αυτό το δικαίωμα.

Αγγλία

Στο κέντρο του real estate, στο Λονδίνο, από το 2010 τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τρεις φορές περισσότερο από ό,τι ο μέσος μισθός. Ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων υπερβαίνει κατά μέσο όρο τα 2.100 € μηνιαίο μίσθωμα, το μηνιαίο μίσθωμα διπλασιάζεται για πιο κεντρικές γειτονιές. Ο δήμαρχος του Λονδίνου, πρότεινε στη βρετανική κυβέρνηση να εφαρμοστούν περιορισμοί στα ενοικιαστήρια, ώστε να εξασφαλιστεί η σταθερότητα και να προστατευθούν οι ενοικιαστές. Στην πρότασή του αναφέρεται ότι περισσότερο από τα δύο τρίτα των κατοίκων του Λονδίνου επιθυμούν τους περιορισμούς στα ενοίκια

Γαλλία

Στην Πόλη του Φωτός, το Παρίσι, η μηναία τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. το 2018 ανήλθε στα 24,4€, ενώ το 2019 το κόστος απόκτησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, αγγίζοντας πλέον τις 9.760€/τ.μ. Το Παρίσι , αποτελεί μια αγορά που έχει υψηλή ζήτηση τόσο από Γάλλους επενδυτές όσο και από πολλούς Άραβες. Η συζήτηση για επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων έχει πραγματοποιηθεί πάρα πολλές φορές. Το 2017 τα διοικητικά δικαστήρια ακύρωσαν την απόφαση περιορισμού των ενοικίων διότι η διαμόρφωση των ενοικίων δεν περιορίστηκε μόνο στο Παρίσι αλλά και του επιχειρήματος ότι ο έλεγχος δεν κατάφερε να μειώσεις τις τιμές μίσθωσης. Τέλη του 2018, το Διοικητικό Συμβούλιο του Παρισιού, με νέο νόμο για τη στέγαση επαναφέρει τον έλεγχο των ενοικίων, η ισχύς του θα τεθεί το επόμενο διάστημα.

ΗΠΑ

Στις ΗΠΑ, η ζήτηση κατοικίας έχει φτάσει στο μεγαλύτερο ποσοστό μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, με ότι συνέπεια μπορεί να έχει αυτό στο ύψος των ενοικίων ενώ σύμφωνα με το Joint Center for Housing Studies στο Harvard University, ένας στους τέσσερις πολίτες που νοικιάζουν την κατοικία τους ξοδεύουν περισσότερο από το μισό μηνιαίο εισόδημά τους σε αυτή.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι η πολιτεία της Νέας Υόρκης έχει επιβάλει εδώ και πενήντα χρόνια ρυθμιστικό μέτρο για τον έλεγχο των ενοικίων. Πρόσφατα επέβαλε αυστηρότερους περιορισμούς με την υπογραφή του νόμου στις 14 Ιουνίου. Ο νέος νόμος προστασίας των ενοίκων δείχνει να έχει ήδη αποτελέσματα για τις χιλιάδες των Νεοϋορκέζων που νοικιάζουν διαμερίσματα, καθώς ο αριθμός των εξώσεων από ιδιοκτήτες μειώθηκε δραστικά. Η ανάλυση της «WSJ» από στοιχεία του ειδικού δικαστηρίου δείχνει ότι η μείωση ήταν πιο απότομη για περιπτώσεις ιδιοκτητών έναντι ενοικιαστών που καθυστέρησαν την πληρωμή ενοικίου.

Ο νέος νόμος εξάλειψε ορισμένα κίνητρα για τους ιδιοκτήτες να μετατρέψουν τα διαμερίσματα με ρυθμιζόμενες τιμές, επειδή δεν μπορούσαν πλέον να αυξήσουν σημαντικά τα ενοίκια στους επόμενους ενοικιαστές ή να αφαιρέσουν τα περισσότερα διαμερίσματα από τους κανόνες ενοικίασης της πόλης. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες της Νέας Υόρκης, που δεν είναι και οι πιο υπομονετικοί άνθρωποι όταν καθυστερείται το ενοίκιο, φαίνεται να δίνουν πιο πολύ χρόνο τώρα στους ενοικιαστές τους.

Οι περιπτώσεις εξώσεων ενοικιαστών από τη ισχύ του νέου νόμου προστασίας των ενοικιαστών από την Πολιτεία της Νέας Υόρκης, μειώθηκαν ακόμη και 46% σύμφωνα με την ανάλυση της «Wall Street Journal» σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2018. Ο νέος νόμος είναι γνωστός ως Νόμος περί Στέγασης και Προστασίας Ενοικιαστή του 2019, που οι αλλαγές αποτέλεσαν σεισμό στο στεγαστικό δικαστήριο. Ταυτόχρονα, η βουλευτής Λίντα Ρόσενθαλ, από το Μανχάταν, που υποστήριξε το νέο νόμο ανέφερε «Νομίζω ότι είναι ένα θαυμάσιο πράγμα», «Το κίνητρο για τους ιδιοκτήτες να απαλλαγούν από ενοικιαστές έχει εξαλειφθεί», είπε. Ο νέος νόμος παρέχει στους ενοικιαστές περισσότερη προστασία και διατηρεί την προσιτή στέγαση.

Κύπρο

Στην Κύπρο, με βάση στοιχεία του υπουργείου Εργασίας, αυξήθηκαν τα ενοίκια σε Λεμεσό και Λευκωσία κατά 40% και 33% αντίστοιχα. Η κυπριακή κυβέρνηση, προχώρησε στην ετοιμασία ολοκληρωμένου πλαισίου στεγαστικής πολιτικής, μέσα από σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης, έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.

Μέσα από το σχέδιο, που ετοιμάστηκε από τα υπουργεία Εσωτερικών και Εργασίας με τη βοήθεια του Κυπριακού Οργανισμού Αναπτύξεως Γης, των τοπικών Αρχών, του Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Στέγης, αλλά και του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου , εισάγονται πολεοδομικά κίνητρα και εργαλεία για παραγωγή προσιτής κατοικίας για στήριξη των ευάλωτων και μικρομεσαίων τάξεων.

Πιο συγκεκριμένα, παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25%. Οι επιχειρηματίες θα κρατήσουν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού.

Αρχικά, αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% και δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών. Μετά τη διάρκεια της ενοικίασης των 8 ετών, οι κατασκευαστές - επιχειρηματίες θα μπορούν να τα διαχειριστούν όπως οι ίδιοι επιθυμούν, ακόμα και να τα πωλήσουν στους ενοικιαστές εφόσον το επιθυμούν και οι δύο πλευρές. Η κατασκευή των οικιστικών μονάδων θα πρέπει να γίνεται εντός 3 ετών. 

Επιπλέον, αφορά επίσης στην παραχώρηση συντελεστή δόμησης σε κατασκευαστές – επενδυτές οι οποίοι θα αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος. Αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% με όρο το 10% να αφορά δημιουργία μονάδων προσιτής κατοικίας. Από τον επιπλέον συντελεστή 25% θα αξιοποιούν οι ίδιοι το 15% των διαμερισμάτων που θα κατασκευάσουν και τα διαμερίσματα που θα προκύψουν από το υπόλοιπο 10% (από το 25% του επιπλέον συντελεστή) θα το παραχωρήσουν στον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης, ο οποίος θα τα πωλήσει σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού.

Δηλαδή, αν κάποιος δικαιούται να κτίσει διαμερίσματα 1.000 τ.μ., θα δικαιούται να κτίσει 1.250 τ.μ. εκ των οποίων τα 100 θα τα παραχωρήσει στον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης, ο οποίος ως φορέας διαχείρισης θα τα διαθέσει σε δικαιούχους στην τιμή του μέσου κατασκευαστικού κόστους, όπως δημοσιεύεται από τη Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της Κυπριακής κυβέρνησης, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» διότι σε κάθε νέα κατασκευή που θα αναγείρεται σε περιοχές ενδιαφέροντος του εκάστοτε κατασκευαστή , ελάχιστα διαμερίσματα θα παραχωρούνται στον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης.

Οι κοινωνικές κατοικίες στη Βιέννη

Ο δήμαρχος και τοπικός κυβερνήτης του αυστριακού ομόσπονδου κρατιδίου της Βιέννης, Μίχαελ Χόιπλ, το 2013 μετά από πιέσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης και με στόχο να διασώσει την κοινωνική κατοικία, πραγματοποίησε στην αυστριακή πρωτεύουσα ψήφισμα για την κοινωνική κατοικία, το οποίο υπέγραψαν συνολικά 27 δήμαρχοι μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων ανάμεσα στις οποίες συμπεριλαμβάνονταν το Άμστερνταμ, η Βαρκελώνη, η Βαρσοβία, το Βερολίνο, η Βιέννη, η Βουδαπέστη, οι Βρυξέλλες, το Δουβλίνο, το Ζάγκρεμπ, η Κοπεγχάγη, το Μόναχο, το Παρίσι, η Φρανκφούρτη και η Χάγη .

Ταυτόχρονα ο ίδιος είχε αναφέρει ότι η Ευρωπαϊκή Ένωση προσπαθεί στη βάση του δικαίου ανταγωνιστικότητας να υπονομεύσει την κοινωνική κατασκευή κατοικίας , ήδη το 2007 στη Σουηδία καταργήθηκε η επιδότησή της, έπειτα από προσφυγή ιδιωτών κατασκευαστών στις αρμόδιες αρχές για την προστασία του ανταγωνισμού της ΕΕ, ενώ από το 2009 στην Ολλανδία αποκλείονται από την πρόσβαση στην επιδοτούμενη κατασκευή κατοικίας, άτομα με ένα ετήσιο εισόδημα πάνω από 34.000 ευρώ, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα 600.000 πολίτες να χάσουν ξαφνικά αυτό το δικαίωμα.

Για τον Μίχαελ Χόιπλ, αυτό συνιστούσε επίθεση της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην κοινωνική κατασκευή κατοικίας, που υπήρξε διακηρυγμένος στόχος ήδη από την εποχή του Μεσοπολέμου για το Δήμο της Βιέννης, η οποία με τα συγκροτήματα των δημοτικών κατοικιών σε διάφορους τομείς της πόλης θεωρείται διεθνώς ως υπόδειγμα για την κοινωνική ανάμειξη του αστικού πληθυσμού, κάτι που αποτελεί και εγγύηση για την αποφυγή δημιουργίας γκέτο.

Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ' άτομο και αυτό διότι αν μια πρόσβαση στο σύστημα επιδότησης ίσχυε μόνον για την πολύ χαμηλών εισοδημάτων κοινωνική τάξη, αυτό θα οδηγούσε σε περιθωριοποίηση που κάθε άλλο παρά επιθυμητή είναι, όπως εξήγησε κατά την παρουσίαση του ψηφίσματος ο αρμόδιος για κατασκευή κατοικιών το 2013, δημοτικός σύμβουλος Μίχαελ Λούντβι

Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο. Οι κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων περιλαμβάνουν δημοτικά και επιδοτούμενα διαμερίσματα.

Με 220.000 δημοτικά διαμερίσματα που διανέμονται σε όλες τις γειτονιές της πόλης και διοικούνται από τη δημόσια επιχείρηση Wiener Wohnen, η πόλη είναι ο κύριος ιδιοκτήτης των κατοίκων της ενώ έως το 2020, αναμένεται να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.

Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα. Το γεγονός ότι τόσοι πολλοί κάτοικοι της πόλης ζουν σε παρόμοιες κατοικίες βάζει φρένο στην αύξηση των τιμών.

Η Βιέννη βρίσκεται στην Ευρωπαϊκή κορυφή της επιδοτούμενης κατοικίας, ενώ είναι και η μοναδική πόλη που κατασκευάζει με δημοτικά μέσα τόσες πολλές κατοικίες.

Σύμφωνα με τον τοπικό κυβερνήτη , μια κατάργηση της επιδοτούμενης κατασκευής κατοικιών, θα οδηγούσε μέσα σε ελάχιστο χρόνο σε εκτίναξη των ενοικίων στα ύψη, πλήττοντας και θέτοντας στο περιθώριο τους οικονομικά αδύναμους.

Η συνταγή της Βιέννης για την άμβλυνση των τιμών ενοικίασης βασίζεται στην ισχυρή παρέμβαση των δημοσίων αρχών στη στέγαση.

Τέλος, δεν υπάρχει όριο τιμής για διαμερίσματα που κατασκευάζονται από ιδιωτικές εταιρείες σε νέα κτήρια.

Έλλειψη στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα από το 2012

Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Βάση των δεδομένων, στην περίπτωση της Ελλάδας, είναι πιθανό να απαιτηθούν παρόμοιες παρεμβάσεις. Για να αποφευχθούν παρόμοιες παρεμβάσεις ελέγχου των ενοικίων στο άμεσο μέλλον , κάτι που θα σήμανε καμπανάκι στους επενδυτές ακίνητης περιουσίας που το τελευταίο διάστημα χαρακτηρίζουν χρυσωρυχείο την κτηματαγορά στη χώρα μας και η επενδυτική εμπιστοσύνη θα μειωνόταν , θα πρέπει να επαναλειτουργήσει ένας φορέα κοινωνικής στέγασης, που απουσιάζει από το 2012 μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας.

Αποτελεί ευκαιρία για τη χώρα μας να ιδρύσει και πάλι τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας μετά το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και ιδιαίτερα από τη στιγμή που θα ισχύει η αναστολή Φ.Π.Α 24% από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια για τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν ή πουληθούν με άδεια μετά την 1/1/2006.

Το τελευταίο διάστημα φορείς της κτηματαγοράς αναφέρουν ότι το νέο μέτρο θα αναζωπυρώσει την οικοδομική δραστηριότητα και πολλοί κατασκευαστές που όλα αυτά τα χρόνια είχαν σταματήσει να ανεγείρουν νέες οικοδομές θα προβούν άμεσα σε εκδόσεις νέων αδειών, ταυτόχρονα ιδιαίτερα στο Ν. Αττικής τους τελευταίους 6 μήνες παρατηρείται ραγδαία αύξηση στην ανέγερση νέων οικοδομών, μόνο στο Περιστέρι τους τελευταίους 3 μήνες έχουν εκδοθεί 50 νέες άδειες για ανέγερση οικοδομών με στόχο την άμεση πώλησης. Παράλληλα τους τελευταίους μήνες ιδρύονται κατασκευαστικές εταιρείες τόσο εγχώριων επενδυτών όσο και αλλοδαπών που στοχεύουν στην μακροχρόνια μίσθωση ή/και πώληση σε προσιτές τιμές διότι έχουν αντιληφθεί το μεγάλο πρόβλημα που υπάρχει για αναζήτηση κατοικίας προς μίσθωση ή αγορά σε λογικές τιμές .

Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης καθώς και οι αρμόδιοι φορείς, θα μπορούσαν να οικειοποιηθούν τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης, να εκμεταλλευτούν την έκρηξη που αναμένετε στην οικοδομική δραστηριότητα και να την συνδέσουν με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25 % στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας .

Πιο συγκεκριμένα, να παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25% όπως και στη Κύπρο. Οι επιχειρηματίες θα κρατούν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού.

Αρχικά, αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% και δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών. Μετά τη διάρκεια της ενοικίασης των 8 ετών, οι κατασκευαστές - επιχειρηματίες θα μπορούν να τα διαχειριστούν όπως οι ίδιοι επιθυμούν, ακόμα και να τα πωλήσουν στους ενοικιαστές εφόσον το επιθυμούν και οι δύο πλευρές. Η κατασκευή των οικιστικών μονάδων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός 3 ετών. 

Επιπλέον, αφορά επίσης στην παραχώρηση συντελεστή δόμησης σε κατασκευαστές – επενδυτές οι οποίοι θα αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος. Αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% με όρο το 10% να αφορά δημιουργία μονάδων προσιτής κατοικίας.

Από τον επιπλέον συντελεστή 25% θα αξιοποιούν οι ίδιοι το 15% των διαμερισμάτων που θα κατασκευάσουν και τα διαμερίσματα που θα προκύψουν από το υπόλοιπο 10% (από το 25% του επιπλέον συντελεστή) θα τον παραχωρούν στον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, ο οποίος θα τα πωλήσει (θα τα διαθέσει σε δικαιούχους στην τιμή του μέσου κατασκευαστικού κόστους, όπως δημοσιεύεται από τη Στατιστική Υπηρεσία) σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού ή/και θα πραγματοποιεί κληρώσεις όπως στο παρελθόν για παροχή δωρεάν κατοικίας.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό αυτόν, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» διότι σε κάθε νέα κατασκευή που θα αναγείρεται σε περιοχές ενδιαφέροντος του εκάστοτε κατασκευαστή ,τουριστικές περιοχές όπως η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, τα Χανιά καθώς και περιοχές του Νομού Αττικής που υπάρχει μεγάλη ζήτηση για ανεύρεση κατοικίας.

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών θα μπορούσε, με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, να προωθήσει φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, ενώ τα ίδια κίνητρα θα μπορούσε να προωθήσει και για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2019-2020 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η κυβέρνηση μπορεί να δώσει λύση στο νέο κοινωνικό φαινόμενο που σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχει μετατραπεί σε πολιτικό πρόβλημα. Τα φορολογικά κίνητρα μέσω της προοδευτικής φορολογικής απαλλαγής και η σύνδεση της αναστολής ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, θα κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες εντελώς δωρεάν, χωρίς να επιβαρυνθεί ο οικονομικός προϋπολογισμός του κράτους.