Τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν κατοικίες: Πόσα σπίτια «κατασκευάζονται» για νέους και οικογένειες

Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο καθοριστικούς παράγοντες κοινωνικής και οικονομικής πίεσης στη σύγχρονη Ελλάδα, επηρεάζοντας άμεσα τον τρόπο ζωής, τις οικογενειακές αποφάσεις και την καθημερινή αίσθηση ασφάλειας των πολιτών. Στο δημόσιο διάλογο, η βραχυχρόνια μίσθωση συχνά προβάλλεται ως ο βασικός υπαίτιος αυτής της κατάστασης. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Η βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζει επιμέρους τοπικές αγορές, ιδίως σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, αλλά δεν συνιστά τον κεντρικό, δομικό λόγο της στεγαστικής κρίσης που βιώνει η χώρα.

Η κρίση έχει μετατοπιστεί από τη σφαίρα μιας κυκλικής οικονομικής ανισορροπίας σε πεδίο διαρθρωτικής κοινωνικοοικονομικής πίεσης, με συνέπειες που υπερβαίνουν την οικονομία και αγγίζουν τον πυρήνα της κοινωνικής συνοχής. Η κατοικία, από παράγοντας σταθερότητας, μετατρέπεται σε πηγή διαρκούς ανασφάλειας για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού. Τα δεδομένα ευρωπαϊκών οργανισμών καταδεικνύουν ότι το στεγαστικό ζήτημα συνδέεται πλέον άμεσα με την ποιότητα ζωής, τη δημογραφική δυναμική και, όλο και συχνότερα, με την ψυχική υγεία.

Η σημερινή κατάσταση είναι αποτέλεσμα συσσωρευμένων παραγόντων: της μακροχρόνιας υποχώρησης της οικοδομικής δραστηριότητας, της γήρανσης και υποβάθμισης του κτιριακού αποθέματος, της μη ουσιαστικής προστασίας της πρώτης κατοικίας, της ραγδαίας μείωσης της ιδιοκατοίκησης, της περιορισμένης ανάπτυξης οργανωμένων σχημάτων κοινωνικής – προσιτού κόστους στέγασης κατοικιών και της καθυστερημένης προσαρμογής της στεγαστικής πολιτικής στις νέες ανάγκες. Όπως επισημαίνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος στέγασης επένδυσαν συστηματικά στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας. Αντίθετα, πολιτικές που επικεντρώθηκαν μόνο στην τόνωση της ζήτησης, όπως επιδοτήσεις ενοικίου ή διευκολύνσεις στεγαστικών δανείων (ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 1 , ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2), χωρίς παράλληλη αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, οδήγησαν συχνά σε περαιτέρω άνοδο τιμών, επιβαρύνοντας τελικά τα ίδια τα νοικοκυριά.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Το 0,4% του οικιστικού αποθέματος και η πραγματική διάσταση στην Ελλάδα

Σύμφωνα με έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, η δομή του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από έντονη παρουσία ιδιωτών και χαμηλό βαθμό επαγγελματικής συγκέντρωσης, ενώ το ποσοστό των κατοικιών που διατίθενται αποκλειστικά για αυτή τη χρήση παραμένει εξαιρετικά μικρό σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα.

Σε επίπεδο καταχωρίσεων, το 18,6% ανήκει σε νομικά πρόσωπα και το 81,4% σε ιδιώτες. Στην Αττική το ποσοστό των ιδιωτών διαμορφώνεται στο 61,4%, ενώ στην υπόλοιπη χώρα ανέρχεται στο 87,7%, γεγονός που καταδεικνύει τον εντονότερα τοπικό και μικρής κλίμακας χαρακτήρα της δραστηριότητας εκτός μεγάλων μητροπολιτικών κέντρων.

Η συντριπτική πλειονότητα των οικοδεσποτών είναι ιδιώτες. Συνολικά καταγράφονται 60.843 ιδιώτες οικοδεσπότες έναντι μόλις 3.583 νομικών προσώπων. Από τις καταχωρίσεις, 76.021 αντιστοιχούν σε ιδιώτες και 20.052 σε νομικά πρόσωπα. Η δραστηριότητα εμφανίζει χαμηλή συγκέντρωση: το 78,7% των ιδιωτών διαθέτει μία μόνο καταχώριση και το 19,4% δύο. Αντίθετα, στα νομικά πρόσωπα παρατηρείται μεγαλύτερη διασπορά, με 27,8% να κατέχει πάνω από τέσσερις καταχωρίσεις.

Ιδιαίτερη σημασία έχει το εισοδηματικό προφίλ: το μέσο ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα ανά καταχώριση για τους ιδιώτες είναι περίπου 47% χαμηλότερο σε σχέση με τα νομικά πρόσωπα, γεγονός που υποδηλώνει ότι πρόκειται κυρίως για συμπληρωματική και όχι κύρια επαγγελματική δραστηριότητα.

Το πλέον κρίσιμο στοιχείο αφορά τη θέση του κλάδου στο σύνολο της αγοράς κατοικίας. Οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού οικιστικού αποθέματος. Το ποσοστό αυτό δείχνει ότι, σε εθνική κλίμακα, η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει συμπληρωματική δραστηριότητα και όχι δομικός παράγοντας διαμόρφωσης της συνολικής στεγαστικής προσφοράς.

Το χρονικό «παράθυρο» πριν την απαγόρευση και η ενίσχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα

Η επέκταση της απαγόρευσης που ισχύει από τον Ιανουάριου του 2025 νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και για το 2026 δεν αναμένεται να επιφέρει ουσιαστική αποκλιμάκωση των ενοικίων. Ήδη από την περίοδο των εξαγγελιών στη ΔΕΘ το 2024 είχε επισημανθεί ότι η αγορά δεν θα παρουσίαζε άμεσες μεταβολές ούτε στη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση ούτε στις ζητούμενες τιμές. Το κρίσιμο στοιχείο ήταν το χρονικό «παράθυρο» που μεσολάβησε μέχρι την ενεργοποίηση των περιορισμών. Η προαναγγελία της ρύθμισης, χωρίς άμεση εφαρμογή, έδωσε τη δυνατότητα σε σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να εντάξουν τα ακίνητά τους στις πλατφόρμες, λειτουργώντας ως επιταχυντής νέων εγγραφών σε μια ήδη πιεσμένη αγορά.

Η εξέλιξη αυτή στην πράξη αποδυνάμωσε τον βασικό στόχο της παρέμβασης, δηλαδή την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για συμβατική μακροχρόνια μίσθωση. Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν τη δυναμική: τον Νοέμβριο του 2025 (1 χρόνο σχεδόν μετά τις εξαγγελίες) τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στον Δήμο Αθηναίων ανήλθαν σε 13.293, έναντι 12.328 τον Σεπτέμβριο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 7,82% παρά τους εξαγγελθέντες περιορισμούς. Παράλληλα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, στον Δήμο καταγράφονται 117.137 κενές κατοικίες, ποσοστό 26,7% του αποθέματος, κυρίως μικρού μεγέθους. Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι οι περιορισμοί, χωρίς συνολική στεγαστική στρατηγική, δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση ενός προβλήματος με βαθιές διαρθρωτικές ρίζες.

Λισαβόνα: Καταρρέει το Μοντέλο των Απαγορεύσεων - Άρει τους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραδεχόμενη ότι δεν έλυσαν τη στεγαστική κρίση

Η Λισαβόνα προχωρά στην άρση και ουσιαστική χαλάρωση των περιορισμών που είχαν επιβληθεί από το 2019 στη βραχυχρόνια μίσθωση, αναθεωρώντας μια πολιτική που εφαρμόστηκε για χρόνια με στόχο την αποκλιμάκωση των τιμών κατοικίας αλλά χωρίς τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Το προηγούμενο καθεστώς περιλάμβανε πάγωμα νέων αδειών σε πολλές περιοχές και αυστηρό έλεγχο της δραστηριότητας, ωστόσο οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνέχισαν να αυξάνονται, ενώ δεν καταγράφηκε ουσιαστική βελτίωση στην προσιτότητα της στέγασης.

Η αλλαγή πολιτικής στηρίζεται πλέον στην εκτίμηση ότι η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν αντιμετώπισε τις βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης και ότι ο καθοριστικός παράγοντας πίεσης στις τιμές είναι η συνολική ανεπάρκεια προσφοράς κατοικίας και όχι η ίδια η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Με αυτή τη λογική, η πόλη επιδιώκει ένα πιο ισορροπημένο πλαίσιο, αναγνωρίζοντας ότι οι περιορισμοί από μόνοι τους, χωρίς παράλληλη ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και της στεγαστικής πολιτικής, δεν επαρκούν για να αναστρέψουν τις στεγαστικές πιέσεις.

Από τα 70 εκατ. στο 1 δισ. ευρώ - Η βραχυχρόνια μίσθωση ως νέος δημοσιονομικός πυλώνας

Η εκρηκτική άνοδος των φορολογικών εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση έχει μεταβάλει ριζικά τη δημοσιονομική βαρύτητα του κλάδου τα τελευταία χρόνια. Από περίπου 70 εκατ. ευρώ το 2017, τα έσοδα αυξήθηκαν σταδιακά, αποτυπώνοντας τη διεύρυνση της οικονομίας διαμοιρασμού και τη σταδιακή ένταξή της στο επίσημο φορολογικό σύστημα. Ήδη πριν από την πανδημία, οι εισπράξεις είχαν φτάσει σε επίπεδα άνω των 200 εκατ. ευρώ ετησίως, επιβεβαιώνοντας ότι ο τομέας αποτελούσε αναδυόμενη πηγή δημοσίων πόρων.

Η δυναμική αυτή όχι μόνο διατηρήθηκε, αλλά επιταχύνθηκε μετά το 2022. Τα φορολογικά έσοδα διαμορφώθηκαν στα 740 εκατ. ευρώ το 2023, αυξήθηκαν στα 880 εκατ. ευρώ το 2024 και εκτιμάται ότι έφτασαν τα 973 εκατ. ευρώ το 2025. Ο κλάδος προσεγγίζει πλέον το όριο του 1 δισ. ευρώ ετησίως, εντασσόμενος ουσιαστικά στον πυρήνα του κρατικού σχεδιασμού ως σταθερός μηχανισμός ενίσχυσης των δημοσίων οικονομικών.

Το κρίσιμο ερώτημα που αναδύεται δεν είναι μόνο δημοσιονομικό, αλλά βαθιά στεγαστικό: ποια θα ήταν η επίδραση εάν ένα μέρος αυτών των εσόδων κατευθυνόταν συστηματικά στην αξιοποίηση οικοπέδων του Ελληνικού Δημοσίου για την κατασκευή κοινωνικών - προσιτού κόστος κατοικιών; Η συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση παύει έτσι να αφορά μόνο τη φορολογία ή τον τουρισμό και μεταφέρεται στον πυρήνα της στεγαστικής πολιτικής.

Από τα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην κοινωνική κατοικία - Η χαμένη ευκαιρία και η στροφή προς την ιδιωτική αντιπαροχή

Από το 2019 έχει διατυπωθεί στον δημόσιο διάλογο η θέση ότι τα αυξανόμενα φορολογικά έσοδα από τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα μπορούσαν να αποτελέσουν σταθερή πηγή χρηματοδότησης για μια αυτόνομη στεγαστική πολιτική, χωρίς την ανάγκη εκτεταμένης προσφυγής σε σχήματα κοινωνικής αντιπαροχής με ιδιώτες. Η λογική αυτή στηρίζεται στο ότι οι πόροι που ήδη παράγονται από την οικονομία διαμοιρασμού θα μπορούσαν να κατευθυνθούν συστηματικά στην αξιοποίηση δημόσιας γης και στην κατασκευή κατοικίας με σαφώς κοινωνικό προσανατολισμό. Αντίθετα, το πρόσφατο θεσμικό πλαίσιο για την Κοινωνική Αντιπαροχή (ν. 5229/2025) ενισχύει τον ρόλο των ιδιωτών αναδόχων, προβλέποντας μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου ποσοστού επί του ακινήτου, πλήρη διαχείριση των κατοικιών από τον ανάδοχο και δυνατότητα εκμίσθωσης έως το 70% των διαμερισμάτων σε τιμές αγοράς, με κατ΄ελάχιστον το 30% να διατίθεται με κοινωνικούς όρους.

Αξιοποίηση εσόδων 2025 για στεγαστική πολιτική

1. Φοιτητική στέγαση: Μια ετήσια απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να χρηματοδοτήσει μια ολόκληρη στεγαστική γενιά με κατοικίες των 30 τ.μ.

Δομήσιμη επιφάνεια : 973.000.000 € / 1.500 €/τ.μ. = 648.667 τ.μ.

Φοιτητικές κατοικίες : 648.667 τ.μ. / 30 τ.μ. = ~21.622 νέες φοιτητικές κατοικίες

Τα έσοδα ενός μόνο έτους μπορούν να χρηματοδοτήσουν περίπου 21.600 φοιτητικές κατοικίες, αριθμός που μπορεί να μεταβάλει ουσιαστικά την πίεση στις φοιτητικές αγορές στέγασης, ιδιαίτερα σε πανεπιστημιουπόλεις με έντονη τουριστική δραστηριότητα.

Για σύγκριση, το εθνικό πρόγραμμα ΣΔΙΤ προβλέπει 8.153 κλίνες - δηλαδή τα ετήσια έσοδα του κλάδου μπορούν να χρηματοδοτήσουν σχεδόν τριπλάσιο απόθεμα κάθε χρόνο.

2. Κοινωνική κατοικία: Από τα έσοδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε διαμερίσματα για οικογένειες και για ζευγάρια (75 τ.μ.) - μοντέλο Rent-to-Own

648.667 τ.μ. / 75 τ.μ. = ~8.649 κατοικίες

Με τα έσοδα ενός έτους μπορούν να δημιουργηθούν περίπου 8.650 κατοικίες για νέα ζευγάρια/οικογένειες.

Τα έσοδα του 2025 από τη βραχυχρόνια μίσθωση επαρκούν για:

• 21.600 φοιτητικές κατοικίες ή
• 8.650 οικογενειακές κατοικίες 75 τ.μ.

μέσω αξιοποίησης δημόσιας γης, χωρίς πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση και με άμεσο κοινωνικό αποτύπωμα στη στεγαστική πολιτική. Οι κατοικίες μπορούν να απευθύνονται σε νέα ζευγάρια και οικογένειες, με προσιτό ενοίκιο και δυνατότητα σταδιακής απόκτησης (Rent-to-Own), μέσω δημόσιας διαχείρισης.

Αξιοποίηση εσόδων 2023 - 2025 για στεγαστική πολιτική

Μοντέλο κατανομής εσόδων: 30% – 70%

Xωρίς επιπλέον φόρους, μόνο με ανακατεύθυνση εσόδων, μπορούν να παραχθούν πάνω από 30.000 νέες κατοικίες σε μία τριετία σε δημόσια γη.

Σύνολο 2023 - 2025

• Φοιτητικές κατοικίες: ~17.300
• Κατοικίες νέων ζευγαριών/οικογενειών: ~16.100
• Σύνολο: ~33.400 κατοικίες

Το σενάριο 30/70 μεγιστοποιεί την παραγωγή οικογενειακής κατοικίας, διατηρώντας παράλληλα μια σταθερή, επαρκή ροή φοιτητικής στέγης κάθε χρόνο - χωρίς να εξαφανίζεται ο πυλώνας της φοιτητικής στέγασης.

Από τη ρύθμιση της δραστηριότητας στη στρατηγική αξιοποίηση των εσόδων για ενίσχυση της στεγαστικής προσφοράς

Η συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν μπορεί πλέον να περιορίζεται σε όρους απαγορεύσεων ή αποσπασματικών παρεμβάσεων. Τα δεδομένα δείχνουν ότι η δραστηριότητα αυτή καταλαμβάνει μόλις το 0,4% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, ενώ παράλληλα εξελίσσεται σε έναν από τους πιο δυναμικούς φορολογικούς πυλώνες, με έσοδα που προσεγγίζουν το 1 δισ. ευρώ ετησίως. Η πραγματική πρόκληση της πολιτείας, δεν είναι μόνο ρυθμιστική, αλλά αναπτυξιακή και κοινωνική: πώς οι πόροι που ήδη παράγονται μπορούν να μετατραπούν σε οργανωμένη στεγαστική πολιτική.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι μονοδιάστατοι περιορισμοί δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση μιας διαρθρωτικής στεγαστικής κρίσης. Αντίθετα, η ενίσχυση της προσφοράς, η αξιοποίηση δημόσιας γης και η δημιουργία μόνιμων μηχανισμών κοινωνικής και προσιτής κατοικίας αποτελούν πιο αποτελεσματικές κατευθύνσεις. Η κατευθυνόμενη αξιοποίηση μέρους των υφιστάμενων εσόδων σε στοχευμένα στεγαστικά προγράμματα μπορεί να συγκροτήσει έναν σταθερό και θεσμικά βιώσιμο μηχανισμό παραγωγής κατοικίας. Μια τέτοια προσέγγιση συμβάλλει στη μείωση της στεγαστικής πίεσης, ενισχύει τη μακροπρόθεσμη κοινωνική συνοχή και ταυτόχρονα αναβαθμίζει την κοινωνική ανταποδοτικότητα των δημόσιων πόρων, προάγοντας μια πιο ισορροπημένη λειτουργία της στεγαστικής αγοράς.