Στεγαστική πολιτική: Δύο σημαντικές μεταρρυθμίσεις, θετικά βήματα και κρίσιμα ερωτήματα

Οι αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών και το πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» αποτελούν θετικά βήματα. Η επιτυχία τους, όμως, θα κριθεί από το αν θα αυξήσουν ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών προσιτού κόστους και από τον τρόπο με τον οποίο θα οριστεί τελικά το «προσιτό ενοίκιο».

Η στεγαστική κρίση αποτελεί σήμερα μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της χώρας.

Η συνεχής αύξηση των ενοικίων, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η δυσκολότερη πρόσβαση των νοικοκυριών σε οικονομικά προσιτή στέγη καταδεικνύουν ότι η μέχρι σήμερα στεγαστική πολιτική, η οποία βασίστηκε κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης μέσω επιδομάτων και στεγαστικών προγραμμάτων, δεν ήταν αρκετή για να αντιμετωπίσει τη βασική αιτία του προβλήματος: την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί τόσο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών όσο και την αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, δύο πρόσφατες κυβερνητικές πρωτοβουλίες αποκτούν ιδιαίτερη σημασία: η αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου λειτουργίας των πολυκατοικιών και το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» (Build to Rent).

Και οι δύο μεταρρυθμίσεις κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση. Από τη μία πλευρά επιχειρείται ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου λειτουργίας των πολυκατοικιών και από την άλλη η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών μέσω του προγράμματος «Κατασκευάζω - Νοικιάζω». Η επιτυχία τους, όμως, δεν θα κριθεί από τις εξαγγελίες, αλλά από το κατά πόσο θα αυξήσουν ουσιαστικά το απόθεμα κατοικιών προσιτού κόστους, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι αλλαγές στους κανονισμούς των πολυκατοικιών δεν θα επιβαρύνουν δυσανάλογα τους μικρούς ιδιοκτήτες.

Νέο πλαίσιο λειτουργίας των πολυκατοικιών: Αναγκαίος εκσυγχρονισμός με απαραίτητες ασφαλιστικές δικλείδες
Η προτεινόμενη μείωση του απαιτούμενου ποσοστού πλειοψηφίας για τη λήψη αποφάσεων στις πολυκατοικίες αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη αλλαγή του νέου θεσμικού πλαισίου.

Σήμερα, ακόμη και απολύτως αναγκαίες εργασίες συντήρησης, επισκευής ή ενεργειακής αναβάθμισης καθυστερούν επί χρόνια, επειδή δεν επιτυγχάνεται η απαιτούμενη συναίνεση μεταξύ των συνιδιοκτητών. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες πολυκατοικίες να παραμένουν χωρίς ουσιαστική συντήρηση, με άμεσες επιπτώσεις τόσο στην αξία των ακινήτων όσο και στην ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Η διευκόλυνση της λήψης αποφάσεων μπορεί να επιταχύνει σημαντικά την ανακαίνιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, να διευκολύνει την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και να συμβάλει συνολικά στον εκσυγχρονισμό των ελληνικών πολυκατοικιών.

Η μεταρρύθμιση, επομένως, κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση.

Ωστόσο, η νέα πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων δημιουργεί έναν εύλογο προβληματισμό που δεν μπορεί να αγνοηθεί.

Η νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων αλλάζει τις ισορροπίες στις πολυκατοικίες

Η συζήτηση για τη μείωση της απαιτούμενης πλειοψηφίας στις γενικές συνελεύσεις των πολυκατοικιών δεν μπορεί πλέον να γίνεται με τους όρους που ίσχυαν πριν από δύο ή τρεις δεκαετίες. Η δομή της ιδιοκτησίας έχει αλλάξει σημαντικά.

Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί και η είσοδος θεσμικών επενδυτών στην αγορά ακινήτων είχαν ως αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων να περάσει στην κατοχή εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), επενδυτικών κεφαλαίων (funds) και μεγάλων επενδυτικών σχημάτων.

Έτσι, σε αρκετές πολυκατοικίες ένας ή λίγοι ιδιοκτήτες συγκεντρώνουν πλέον σημαντικό ποσοστό των χιλιοστών συνιδιοκτησίας, μεταβάλλοντας ουσιαστικά τις ισορροπίες στις γενικές συνελεύσεις.

Παράλληλα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις επενδυτικών σχημάτων που έχουν προχωρήσει σε πλήρη ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων. Ωστόσο, όταν αυτά βρίσκονται σε πολυκατοικίες κατασκευής των δεκαετιών του 1970 ή του 1980, με «υποβαθμισμένους» κοινόχρηστους χώρους, η αναμενόμενη υπεραξία των ανακαινισμένων ακινήτων περιορίζεται σημαντικά σε σχέση με μια συνολικά αναβαθμισμένη πολυκατοικία. Είναι, επομένως, εύλογο οι συγκεκριμένοι επενδυτές να επιδιώκουν αποφάσεις που οδηγούν και στην αναβάθμιση των κοινόχρηστων χώρων, καθώς αυτές ενισχύουν τη συνολική εμπορική αξία των επενδύσεών τους.

Μέσα σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, εάν η απαιτούμενη πλειοψηφία περιοριστεί στο 51%, γεννάται ένα εύλογο ερώτημα:

Πώς διασφαλίζεται η προστασία του μικρού ιδιοκτήτη όταν η πλειοψηφία συγκεντρώνεται ήδη σε έναν ή λίγους μεγάλους επενδυτές; Το ερώτημα αυτό δεν είναι θεωρητικό. Αντανακλά μια πραγματικότητα που συναντάται πλέον σε πολλές πολυκατοικίες, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Η ταχύτερη λήψη αποφάσεων δεν πρέπει να λειτουργήσει εις βάρος της μειοψηφίας

Η διευκόλυνση της λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες είναι αναγκαία. Ωστόσο, η μεγαλύτερη ευελιξία δεν πρέπει να οδηγήσει σε αποφάσεις που θίγουν τα δικαιώματα της μειοψηφίας.

Όταν η πλειοψηφία των χιλιοστών συγκεντρώνεται σε έναν ή λίγους μεγάλους ιδιοκτήτες, υπάρχει ο κίνδυνος να εγκρίνονται παρεμβάσεις υψηλού κόστους, όπως εκτεταμένες ανακαινίσεις ή ενεργειακές αναβαθμίσεις, με στόχο όχι μόνο τις ανάγκες του κτιρίου αλλά και τη μεγιστοποίηση της επενδυτικής αξίας των ακινήτων.

Οι σχετικές δαπάνες θα επιβαρύνουν όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από την οικονομική τους δυνατότητα. Μάλιστα, όταν εντάσσονται στις κοινόχρηστες υποχρεώσεις, η αδυναμία καταβολής τους μπορεί να οδηγήσει σε διαταγές πληρωμής, δικαστικές διεκδικήσεις ή ακόμη και σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Έτσι, ένας μικρός ιδιοκτήτης ή ένας συνταξιούχος με περιορισμένο εισόδημα μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με σοβαρές οικονομικές συνέπειες, επειδή αδυνατεί να ανταποκριθεί σε δαπάνες που αποφασίστηκαν από μια ισχυρή οικονομικά πλειοψηφία.

Ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου είναι απαραίτητος. Δεν θα πρέπει όμως να οδηγήσει, έστω και ακούσια, στη δημιουργία νέων ανισοτήτων μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Οι ασφαλιστικές δικλείδες που απαιτούνται

Κατά την άποψή μου, η μείωση των απαιτούμενων ποσοστών πλειοψηφίας μπορεί να αποτελέσει ένα ιδιαίτερα χρήσιμο εργαλείο εκσυγχρονισμού, αρκεί να συνοδευτεί από ένα ισχυρό πλαίσιο προστασίας των δικαιωμάτων όλων των ιδιοκτητών.

Ειδικότερα, θεωρώ αναγκαίο να προβλεφθούν:

• αυξημένες πλειοψηφίες για αποφάσεις που συνεπάγονται σημαντική οικονομική επιβάρυνση των συνιδιοκτητών,
• σαφής διάκριση μεταξύ αναγκαίων εργασιών συντήρησης και επενδυτικών ή αισθητικών παρεμβάσεων,
• αποτελεσματικός δικαστικός ή διοικητικός έλεγχος καταχρηστικών αποφάσεων της πλειοψηφίας,
• ειδικές ασφαλιστικές δικλείδες στις πολυκατοικίες όπου η πλειοψηφία των χιλιοστών συγκεντρώνεται σε έναν ή λίγους μεγάλους ιδιοκτήτες,
• δυνατότητα τμηματικής εξόφλησης των έκτακτων οικονομικών υποχρεώσεων για οικονομικά ευάλωτους ιδιοκτήτες,
• ενίσχυση της διαφάνειας, της λογοδοσίας και του ελέγχου των αρμοδιοτήτων του διαχειριστή

Η εμπειρία δείχνει ότι η ταχύτητα στη λήψη αποφάσεων είναι σημαντική. Η κοινωνική αποδοχή τους όμως είναι ακόμη σημαντικότερη. Μια σύγχρονη στεγαστική πολιτική οφείλει να διασφαλίζει ότι ο εκσυγχρονισμός των πολυκατοικιών θα προχωρήσει χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα των μικρών ιδιοκτητών.

«Κατασκευάζω - Νοικιάζω»: Η στροφή στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας

Η δεύτερη σημαντική μεταρρύθμιση αφορά το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent), το οποίο σηματοδοτεί τη μετάβαση της στεγαστικής πολιτικής από την ενίσχυση της ζήτησης στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Σε αντίθεση με τα περισσότερα στεγαστικά προγράμματα των τελευταίων ετών, που βασίστηκαν κυρίως σε επιδοτήσεις και ευνοϊκή χρηματοδότηση, το νέο μοντέλο επιδιώκει να δημιουργήσει νέο στεγαστικό απόθεμα μέσω ιδιωτικών επενδύσεων, ακολουθώντας μια πρακτική που εφαρμόζεται ήδη σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες.
Στην Ελλάδα, το πρόγραμμα απευθύνεται αποκλειστικά σε εταιρείες. Προβλέπει την κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και τη μετατροπή παλαιών βιομηχανικών, βιοτεχνικών, εμπορικών και γραφειακών κτιρίων, καθώς και αποθηκών, σε σύγχρονες κατοικίες, οι οποίες θα διατίθενται αποκλειστικά με μακροχρόνια μίσθωση και προσιτό ενοίκιο.

Ποιους αφορά πραγματικά το πρόγραμμα;

Στην πράξη, το πρόγραμμα αναμένεται να προσελκύσει κυρίως θεσμικούς επενδυτές με υψηλή ρευστότητα και μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα, όπως ασφαλιστικές εταιρείες, επενδυτικά κεφάλαια (funds), Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μεγάλους developers και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων που επιδιώκουν σταθερές αποδόσεις από μισθώματα.

Αντίθετα, η πλειονότητα των κατασκευαστικών επιχειρήσεων δραστηριοποιείται με στόχο την ανάπτυξη και μεταπώληση κατοικιών, ώστε να ανακτά άμεσα το επενδεδυμένο κεφάλαιο και να το επανεπενδύει σε νέα έργα. Η διακράτηση ενός χαρτοφυλακίου κατοικιών για τουλάχιστον δέκα χρόνια δεσμεύει σημαντικά κεφάλαια και δεν συμβαδίζει με το παραδοσιακό επιχειρηματικό μοντέλο του κλάδου.

Για τον λόγο αυτό, το πρόγραμμα εκτιμάται ότι θα είναι περισσότερο ελκυστικό για θεσμικούς επενδυτές παρά για μικρές και μεσαίες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, τόσο λόγω του ύψους των απαιτούμενων επενδύσεων όσο και επειδή βασίζεται σε διαφορετική επενδυτική φιλοσοφία.

Ένα ισχυρό φορολογικό κίνητρο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών

Βασικός πυλώνας του προγράμματος «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» είναι η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα από μισθώματα επί δέκα χρόνια, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Οι κατοικίες θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, να παραμείνουν στο πρόγραμμα για τουλάχιστον μία δεκαετία και να εκμισθώνονται με προκαθορισμένο ή ελεγχόμενο ύψος μισθώματος, το οποίο θα καθοριστεί με Κοινή Υπουργική Απόφαση.

Η φιλοσοφία του μέτρου είναι σαφής: αντί να επιδοτείται αποκλειστικά η ζήτηση, παρέχεται ένα ισχυρό φορολογικό κίνητρο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Η κατεύθυνση αυτή είναι θετική. Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, είναι αν το κίνητρο θα οδηγήσει στη δημιουργία σημαντικού αριθμού νέων κατοικιών προσιτού κόστους ή αν θα εξελιχθεί κυρίως σε ένα ακόμη ελκυστικό επενδυτικό εργαλείο, με περιορισμένη επίδραση στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Tο μεγάλο ερώτημα: Τι σημαίνει πραγματικά «προσιτό ενοίκιο»;

Η σημαντικότερη ίσως παράμετρος του νέου προγράμματος δεν είναι η δεκαετής φορολογική απαλλαγή.

Είναι ο τρόπος με τον οποίο θα οριστεί το «προσιτό ενοίκιο».

Μέχρι σήμερα δεν έχει ανακοινωθεί η μεθοδολογία καθορισμού των μισθωμάτων, καθώς αυτή θα προσδιοριστεί με μεταγενέστερη Κοινή Υπουργική Απόφαση. Από το περιεχόμενο της συγκεκριμένης απόφασης θα εξαρτηθεί, σε μεγάλο βαθμό, η επιτυχία ή η αποτυχία του προγράμματος.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι με ποια αντικειμενικά κριτήρια θα καθοριστεί το ύψος του προσιτού μισθώματος.

Θα βασιστεί:

• στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών που θα αποτελέσουν τους δικαιούχους των κατοικιών;
• στις πραγματικές συνθήκες και τις ιδιαιτερότητες κάθε τοπικής αγοράς κατοικίας;
• στη διαθεσιμότητα και την προσφορά κατοικιών ανά περιοχή;
• στο κόστος κατασκευής, χρηματοδότησης, λειτουργίας και συντήρησης των ακινήτων;
• ή στη σχέση μεταξύ του ενοικίου και του διαθέσιμου εισοδήματος των κατοίκων κάθε περιοχής;

Η ευρωπαϊκή εμπειρία παρέχει ήδη ένα σαφές πλαίσιο αναφοράς.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, η έννοια του «προσιτού ενοικίου» συνδέεται κυρίως με το διαθέσιμο εισόδημα του νοικοκυριού. Ως γενικός κανόνας, ένα ενοίκιο θεωρείται προσιτό όταν η συνολική μηνιαία δαπάνη για τη στέγαση δεν υπερβαίνει το 25% έως 30% του καθαρού διαθέσιμου εισοδήματος.

Η προσέγγιση αυτή βασίζεται κυρίως σε δύο άξονες:

• Κριτήριο εισοδήματος: Το συνολικό κόστος στέγασης - δηλαδή το ενοίκιο μαζί με τις βασικές λειτουργικές δαπάνες της κατοικίας - δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 30% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του νοικοκυριού, ώστε να διασφαλίζεται ότι απομένουν επαρκείς πόροι για την κάλυψη των υπόλοιπων βασικών αναγκών, όπως η διατροφή, η υγεία, η εκπαίδευση και οι μετακινήσεις.
• Κριτήριο αγοράς (Κοινωνική και Προσιτή Κατοικία): Σε αρκετά εθνικά προγράμματα προσιτής στέγασης των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το προσιτό ενοίκιο προσδιορίζεται ως μίσθωμα που κυμαίνεται περίπου 30% έως 40% χαμηλότερα από τον μέσο όρο των ενοικίων της ελεύθερης αγοράς για αντίστοιχες κατοικίες.

Εάν ο καθορισμός του προσιτού ενοικίου δεν συνδεθεί με αντικειμενικά κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια, υπάρχει ο κίνδυνος ο όρος «προσιτό» να παραμείνει ένας θεωρητικός χαρακτηρισμός, χωρίς ουσιαστικό αντίκρισμα για τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν σήμερα τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση.

Η επιτυχία του προγράμματος δεν θα κριθεί μόνο από τον αριθμό των κατοικιών που θα κατασκευαστούν ή θα ανακαινιστούν.

Θα κριθεί κυρίως από το εάν οι κατοικίες αυτές θα είναι πραγματικά προσιτές και από το ποιοι θα μπορούν τελικά να κατοικήσουν σε αυτές.

Το πρόγραμμα δεν λύνει το σημερινό στεγαστικό πρόβλημα

Παρά τη σημασία του, το «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» δεν μπορεί να αποτελέσει άμεση λύση στη σημερινή στεγαστική κρίση.

Η κατασκευή ή η μετατροπή ενός ακινήτου σε κατοικία απαιτεί σημαντικό χρόνο.

Από την έκδοση των απαιτούμενων αδειών μέχρι την ολοκλήρωση μιας επένδυσης απαιτούνται συνήθως δύο έως τέσσερα χρόνια, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του έργου.

Επομένως, τα νοικοκυριά που σήμερα δυσκολεύονται να βρουν κατοικία ή επιβαρύνονται από ιδιαίτερα υψηλά ενοίκια δεν πρόκειται να ωφεληθούν άμεσα.

Το γεγονός αυτό δεν μειώνει τη σημασία του προγράμματος.

Αναδεικνύει όμως τον πραγματικό του χαρακτήρα: πρόκειται για μια μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη μεταρρύθμιση, η οποία μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά την αγορά μόνο εφόσον εφαρμοστεί σε μεγάλη κλίμακα.
Θα αφορά και την αξιοποίηση δομημένων ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου;

Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι εάν το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» θα αφορά αποκλειστικά ιδιωτικά ακίνητα ή θα επεκταθεί και στην αξιοποίηση δομημένων ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου μέσω συμβάσεων παραχώρησης.

Εάν ένας επενδυτής αναλαμβάνει την ανακαίνιση ή την αλλαγή χρήσης ενός δομημένου ακινήτου του Ελληνικού Δημοσίου και, ως αντάλλαγμα, αποκτά το δικαίωμα εκμετάλλευσης των μισθωμάτων για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, τότε η ίδια η παραχώρηση του δικαιώματος εκμετάλλευσης αποτελεί ήδη ένα ιδιαίτερα σημαντικό επενδυτικό κίνητρο.

Επομένως, γεννάται ένα εύλογο ερώτημα: Είναι αναγκαίο να παρέχεται επιπλέον και πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα από τα μισθώματα επί δέκα χρόνια;

Κατά την άποψή μου, εφόσον το πρόγραμμα εφαρμοστεί και σε ακίνητα του Ελληνικού Δημοσίου, θα πρέπει να προβλεφθεί διαφορετικό πλαίσιο κινήτρων, ώστε η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας να συνοδεύεται από ουσιαστική κοινωνική ανταποδοτικότητα.

Αυτό θα μπορούσε να επιτευχθεί με χαμηλότερα ανώτατα μισθώματα, σαφή κοινωνικά κριτήρια επιλογής των μισθωτών, συγκεκριμένο οικονομικό αντάλλαγμα προς το Δημόσιο και υποχρέωση διατήρησης των κατοικιών σε καθεστώς προσιτής στέγασης για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας δεν πρέπει να μεγιστοποιεί μόνο την απόδοση της επένδυσης. Οφείλει να μεγιστοποιεί και το μετρήσιμο κοινωνικό όφελος.

Η αγορά έχει ήδη απορροφήσει μεγάλο μέρος των κατάλληλων ακινήτων

Ένας ακόμη παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι η διαθεσιμότητα ακινήτων που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες.

Τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα μετά τη δυνατότητα ένταξης στο πρόγραμμα Golden Visa επενδύσεων ύψους 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης, μεγάλο μέρος παλαιών βιομηχανικών, βιοτεχνικών, εμπορικών και γραφειακών κτιρίων αγοράστηκε από επενδυτές και μετατράπηκε σε σύγχρονες κατοικίες. Η εξέλιξη αυτή συνέβαλε στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ακινήτων, αλλά περιόρισε σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα κτιρίων που μπορούν σήμερα να αξιοποιηθούν, ιδιαίτερα στην Αττική και στις περιοχές με τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση.

Επομένως, προκύπτει ένα εύλογο ερώτημα: υπάρχει επαρκές απόθεμα κατάλληλων ακινήτων ώστε το νέο πρόγραμμα να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών εκεί όπου οι ανάγκες είναι μεγαλύτερες;

Εάν οι νέες επενδύσεις κατευθυνθούν κυρίως σε περιοχές χαμηλότερης ζήτησης, η επίδρασή τους στις τιμές των ενοικίων θα είναι περιορισμένη. Για τον λόγο αυτό, απαιτείται χαρτογράφηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, ώστε οι παρεμβάσεις να στοχεύσουν στις περιοχές με τις μεγαλύτερες στεγαστικές ανάγκες.

Η επιτυχία δεν θα μετρηθεί από τις φοροαπαλλαγές, αλλά από τις νέες κατοικίες

Το βασικό κριτήριο αξιολόγησης του προγράμματος δεν είναι το ύψος των φορολογικών κινήτρων ούτε ο αριθμός των επενδυτών που θα συμμετάσχουν, αλλά το κατά πόσο θα αυξηθεί ουσιαστικά η προσφορά κατοικιών.

Εάν το πρόγραμμα οδηγήσει στη δημιουργία λίγων μόνο εκατοντάδων κατοικιών, η επίδρασή του στην αγορά θα είναι περιορισμένη. Αντίθετα, εάν κινητοποιήσει σημαντικές ιδιωτικές επενδύσεις και δημιουργήσει χιλιάδες νέες κατοικίες στις περιοχές με τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση, μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στην αποκλιμάκωση των ενοικίων.

Η αποτελεσματικότητα του προγράμματος θα κριθεί από τον αριθμό των νέων κατοικιών που θα δημιουργηθούν, από τη διατήρησή τους στη μακροχρόνια μίσθωση και, κυρίως, από το αν θα είναι πραγματικά οικονομικά προσιτές για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Η ανάγκη για σαφείς στόχους και αντικειμενική αξιολόγηση

Μέχρι σήμερα δεν έχουν ανακοινωθεί συγκεκριμένοι ποσοτικοί στόχοι για το πρόγραμμα. Δεν γνωρίζουμε:

• πόσες νέες κατοικίες επιδιώκεται να δημιουργηθούν,
• σε ποιες περιοχές θα δοθεί προτεραιότητα,
• πόσα νοικοκυριά εκτιμάται ότι θα ωφεληθούν,
• ούτε ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι κάθε ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική πρέπει να συνοδεύεται από σαφείς δείκτες απόδοσης και μετρήσιμους στόχους. Μόνο έτσι μπορεί να αξιολογηθεί αντικειμενικά η αποτελεσματικότητά της, να εντοπιστούν οι αδυναμίες της και να γίνουν οι απαραίτητες διορθωτικές παρεμβάσεις.

Το πραγματικό κριτήριο επιτυχίας των μεταρρυθμίσεων

Οι δύο πρόσφατες παρεμβάσεις αποτελούν μια θετική μετατόπιση της στεγαστικής πολιτικής. Η αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου των πολυκατοικιών μπορεί να επιταχύνει την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, ενώ το πρόγραμμα «Κατασκευάζω - Νοικιάζω» μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών. Οι κατευθύνσεις αυτές είναι θετικές.

Η πραγματική επιτυχία τους, όμως, θα κριθεί από το κατά πόσο ένας νέος θα μπορεί να νοικιάσει μια αξιοπρεπή κατοικία, μια οικογένεια να αποκτήσει πρόσβαση σε προσιτή στέγη και ένας μικρός ιδιοκτήτης να προστατεύσει την περιουσία του χωρίς δυσανάλογες επιβαρύνσεις.

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί ένα ολοκληρωμένο εθνικό σχέδιο που θα συνδυάζει την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση των πραγματικά κλειστών ακινήτων, την αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και τη στρατηγική αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.

Γιατί μια επιτυχημένη στεγαστική πολιτική δεν μετριέται από τις επενδύσεις που προσελκύει, αλλά από τις κατοικίες προσιτού κόστους που δημιουργεί.