ΔΕΘ 2026 και στεγαστικό: Από τις εξαγγελίες στα μετρήσιμα αποτελέσματα

Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα έχει περάσει τα τελευταία χρόνια σε μια νέα φάση, με σημαντικό αριθμό παρεμβάσεων που επιχειρούν να καλύψουν διαφορετικές πλευρές του προβλήματος. Σε αυτό το στάδιο, όμως, η αξιολόγηση δεν μπορεί να περιορίζεται στον αριθμό ή στον προϋπολογισμό των μέτρων. Το κρίσιμο μέγεθος είναι πλέον το μετρήσιμο αποτέλεσμα στην πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή και κατάλληλη κατοικία.

Προγράμματα όπως τα «Σπίτι μου1» και «Σπίτι μου2» και πλέον το εξαγγελθέν «Σπίτι μου 3», η επιστροφή ενοικίου, τα κίνητρα για την ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών, το «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», η κοινωνική αντιπαροχή, οι φοιτητικές εστίες, οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ειδικότερες στεγαστικές παρεμβάσεις συνθέτουν πλέον ένα ευρύ πλέγμα πολιτικών.

Το επόμενο βήμα, επομένως, είναι η αποτίμηση της αποτελεσματικότητάς τους: πόσες κατοικίες προστέθηκαν ή επανήλθαν στην αγορά, πόσα νοικοκυριά απέκτησαν πρόσβαση σε προσιτή στέγη, πώς εξελίχθηκε το κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα και ποια προβλήματα εξακολουθούν να παραμένουν.

Συχνά επισημαίνεται - και ορθώς - ότι η στεγαστική κρίση αποτελεί ευρωπαϊκό φαινόμενο. Η διαπίστωση αυτή, όμως, χρειάζεται μία ουσιαστική διευκρίνιση: η ένταση του προβλήματος, η διάρθρωση της αγοράς κατοικίας και τα διαθέσιμα εργαλεία στεγαστικής πολιτικής διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα. Η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει απλώς ένα ευρωπαϊκό πρόβλημα - το αντιμετωπίζει από διαφορετική αφετηρία και με διαφορετική ένταση. Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια κρίσιμη διπλή εξέλιξη: ουσιαστικά μηδενικό οργανωμένο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας και ταχεία υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης. Σύμφωνα με τη Eurostat, από το 2019 έως το 2025 η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε από 75,4% σε 69,4% (-6 ποσοστιαίες μονάδες), σχεδόν πενταπλάσια πτώση από τον μέσο όρο της Ε.Ε. (-1,3 μονάδες), με την Ελλάδα πλέον στην 18η θέση μεταξύ των 27 κρατών-μελών. Υποχωρεί, δηλαδή, το παραδοσιακό δίχτυ της ιδιοκατοίκησης, χωρίς να έχει δημιουργηθεί ένα νέο δίχτυ κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Παράλληλα, το 56,3% των νέων ηλικίας 25-34 ετών - περίπου 532.000 νέοι - εξακολουθεί να διαμένει στην οικογενειακή κατοικία, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο από τον μέσο όρο της Ε.Ε., που διαμορφώνεται στο 30,1%.

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τα στοιχεία της?Eurostat για το 2025, στην?Ελλάδα το 41,8%?του πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά που καταγράφουν?καθυστερήσεις στην εξυπηρέτηση στεγαστικών δανείων, στην καταβολή ενοικίων ή στην πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφελείας. Το αντίστοιχο ποσοστό το?2021?ήταν?36,4%,?γεγονός που σημαίνει?αύξηση κατά 5,4 ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε μόλις τέσσερα χρόνια.

Επιπλέον, η αύξηση των τιμών κατοικίας έχει κινηθεί ταχύτερα από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος, περιορίζοντας σταδιακά την οικονομική προσιτότητα της στέγης.

Αυτό ακριβώς πρέπει να αποτελεί και το πλαίσιο αξιολόγησης κάθε νέας στεγαστικής παρέμβασης. Όχι μόνο πόσοι πόροι διατέθηκαν ή πόσοι δικαιούχοι εντάχθηκαν, αλλά αν αυξήθηκε η πραγματική προσφορά κατοικίας, αν βελτιώθηκε η οικονομική προσιτότητα και αν διευρύνθηκαν ουσιαστικά οι στεγαστικές επιλογές των νοικοκυριών.

Γιατί μια αποτελεσματική στεγαστική πολιτική δεν κρίνεται από τον αριθμό των μέτρων που διαθέτει, αλλά από το στεγαστικό αποτέλεσμα που παράγει.

Τι είναι πραγματικά νέο και τι αποτελεί συνέχεια

1) Φοιτητική στέγη: από τις εξαγγελίες στην πραγματική κάλυψη

Οι 8.500 νέες φοιτητικές κλίνες αποτελούν αναμφίβολα έναν σημαντικό στόχο. Ωστόσο, δεν πρόκειται για νέα εξαγγελία: ήδη από το 2022 είχαν ανακοινωθεί 8.150 θέσεις μέσω ΣΔΙΤ και το 2023 ο στόχος είχε διαμορφωθεί στις 8.500 κλίνες. Τέσσερα χρόνια αργότερα, το ουσιαστικό ζήτημα είναι ότι οι νέες αυτές κλίνες δεν έχουν ακόμη προστεθεί στην πράξη στο διαθέσιμο δημόσιο φοιτητικό απόθεμα. Στη στεγαστική πολιτική, όμως, ο χρόνος υλοποίησης αποτελεί μέρος της αποτελεσματικότητας του ίδιου του μέτρου.

Η ανάγκη είναι ήδη εξαιρετικά μεγάλη. Σύμφωνα με την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, οι δημόσιες φοιτητικές εστίες διαθέτουν περίπου 9.200 λειτουργικές κλίνες, όταν περίπου 200.000 φοιτητές, από ένα σύνολο περίπου 351.000, σπουδάζουν μακριά από τον τόπο κατοικίας τους. Αυτό αντιστοιχεί σε πραγματική κάλυψη μόλις 4,6% των φοιτητών που χρειάζονται στέγαση και περίπου 2,6% του συνόλου των φοιτητών, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου περίπου 15%-18%.

Επομένως, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι πλέον πόσες κλίνες έχουν ανακοινωθεί, αλλά πόσες έχουν πράγματι παραδοθεί. Όσο οι νέες εστίες δεν τίθενται σε λειτουργία, το στεγαστικό κόστος εξακολουθεί να μεταφέρεται στις οικογένειες και στην ιδιωτική αγορά. Για τον φοιτητή και την οικογένειά του, η στεγαστική πολιτική αποκτά πραγματικό αποτέλεσμα μόνο όταν παραδίδεται το δωμάτιο και δίνεται το κλειδί.

2) Κοινωνική αντιπαροχή: από τον σχεδιασμό στην υλοποίηση

Ανάλογη είναι η εικόνα και στην κοινωνική αντιπαροχή. Η πρώτη σαφής εξαγγελία έγινε στη ΔΕΘ στις 10/9/2022, ενώ στις 6/7/2023 τέθηκε αρχικός στόχος περίπου 2.500 κατοικιών. Σήμερα, τέσσερα χρόνια αργότερα, η «εφαρμογή» βρίσκεται στα πρώτα οκτώ ακίνητα της ΔΥΠΑ, με σχεδιασμό για περίπου 400 διαμερίσματα, εκ των οποίων τουλάχιστον 130 κοινωνικές κατοικίες.

Παράλληλα, στην πορεία μεταβλήθηκε ουσιωδώς και το θεσμικό μοντέλο: με την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου τον Ιανουάριο του 2025, προβλέφθηκε πλέον η δυνατότητα ο ιδιώτης κατασκευαστής να αποκτά κατά κυριότητα μέρος των κατοικιών που θα ανεγείρονται σε δημόσια οικόπεδα, δυνατότητα που δεν προέβλεπε το αρχικό πλαίσιο. Το ζητούμενο πλέον είναι η επιτάχυνση της υλοποίησης και, κυρίως, πόσες πραγματικά προσιτές κοινωνικές κατοικίες θα παραδοθούν τελικά στους πολίτες και σε ποιο χρονικό ορίζοντα.

Οι μεγάλες στεγαστικές παρεμβάσεις προφανώς απαιτούν χρόνο. Ακριβώς όμως επειδή απαιτούν χρόνο, χρειάζονται συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, ενδιάμεσα ορόσημα και δημόσιο απολογισμό.

3) Κλειστά ακίνητα: παράταση με ανάγκη απολογισμού

Η τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα είχε ανακοινωθεί ήδη στη ΔΕΘ, στις 7/9/2024, επομένως το 2026 έχουμε ουσιαστικά παράταση ενός υφιστάμενου μέτρου. Το κρίσιμο πλέον είναι ο απολογισμός: πόσες κλειστές κατοικίες επέστρεψαν πράγματι στη μακροχρόνια μίσθωση και με τι μίσθωμα, σε ποιες περιοχές βρίσκονται και αν ενίσχυσαν την προσφορά εκεί όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη στεγαστική πίεση.

4) Βραχυχρόνιες μισθώσεις: επέκταση των περιορισμών

Οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεκίνησαν με τις εξαγγελίες της ΔΕΘ στις 7/9/2024, με την αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Στη ΔΕΘ του 2025 ανακοινώθηκε η επέκταση της ίδιας πολιτικής και στη Θεσσαλονίκη, με αρχικό σχεδιασμό εφαρμογής από την 1η Μαρτίου 2026 και τελική έναρξη εφαρμογής τον Ιούλιο του 2026.

Πρόκειται, επομένως, για επέκταση μιας ήδη εφαρμοζόμενης στεγαστικής παρέμβασης και όχι για νέο μέτρο του 2026. Και εδώ απαιτείται αξιολόγηση: πόσες κατοικίες επέστρεψαν στη μακροχρόνια μίσθωση στις συγκεκριμένες περιοχές και αν η παρέμβαση αύξησε ουσιαστικά τη διαθέσιμη προσφορά και επηρέασε τα μισθώματα

5) Στέγαση Ενόπλων Δυνάμεων: από τον σχεδιασμό στην παράδοση κατοικιών

Το στεγαστικό πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων είχε παρουσιαστεί ήδη στο Υπουργικό Συμβούλιο στις 23/12/2024 και εξειδικεύθηκε περαιτέρω μέσα στο 2025. Επομένως, το κρίσιμο πλέον είναι η υλοποίηση: πόσες κατοικίες έχουν ολοκληρωθεί και παραδοθεί, σε ποιες περιοχές και πόσες στεγαστικές ανάγκες των στελεχών καλύπτονται στην πράξη.

6) Επιστροφή ενοικίου και στεγαστική ενίσχυση εργαζομένων στην Περιφέρεια

Η ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου είχε ήδη παρουσιαστεί και θεσμοθετηθεί μέσα στο 2025, πριν από τη ΔΕΘ του 2026. Αντίστοιχα, η ενίσχυση που αντιστοιχεί σε δύο ενοίκια για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και νοσηλευτές που υπηρετούν στην Περιφέρεια είχε ανακοινωθεί στις 16/12/2025.

Πρόκειται για χρήσιμα μέτρα οικονομικής ανακούφισης, καθώς μειώνουν μέρος του στεγαστικού κόστους (όχι πάντα του πραγματικού) για τους δικαιούχους. Χρειάζεται, όμως, να είμαστε σαφείς ως προς το τι μπορούν να επιτύχουν: δεν αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, δεν δημιουργούν νέο προσιτό ή κοινωνικό απόθεμα και δεν συγκρατούν από μόνα τους τα μισθώματα.

Ιδιαίτερα στην Περιφέρεια, όπου σε αρκετές περιοχές το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά και η έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας, η οικονομική ενίσχυση από μόνη της δεν αρκεί. Άλλο, επομένως, η πολιτική «ανακούφισης» του στεγαστικού κόστους και άλλο η πολιτική αντιμετώπισης των αιτιών που το δημιουργούν. Χρειαζόμαστε και τις δύο, αλλά δεν πρέπει να συγχέονται.

7) Ανακαινίζω - Νοικιάζω: Χρηματοδότηση χωρίς δέσμευση για προσιτό ενοίκιο

Το πρόγραμμα ανακαίνισης ύψους 400 εκατ. ευρώ, με επιδότηση έως 90% και έως 36.000 ευρώ ανά κατοικία, είχε ανακοινωθεί ήδη στις 16/12/2025. Πέρα όμως από το ότι δεν αποτελεί νέα εξαγγελία, τίθεται ένα ουσιαστικό ζήτημα: ποιο είναι το κοινωνικό αντάλλαγμα μιας χρηματοδότησης ιδιωτικής περιουσίας;

Στην Κύπρο, για παράδειγμα, η επιχορήγηση για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών συνδέεται με τετραετή διάθεσή τους σε προσιτό μίσθωμα, περίπου 30% χαμηλότερο από την αγορά. Αντίστοιχη λογική κοινωνικής ανταποδοτικότητας θα μπορούσε να εξεταστεί και στην Ελλάδα.

Όταν διατίθενται σημαντικοί πόροι με στόχο την αντιμετώπιση του στεγαστικού, η χρηματοδότηση θα μπορούσε να συνδέεται όχι μόνο με την επαναφορά μιας κλειστής κατοικίας στην αγορά, αλλά και με ένα μετρήσιμο κοινωνικό αποτέλεσμα: τη διάθεσή της για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα με πραγματικά προσιτό ενοίκιο.

8) Φορολογική έκπτωση ανακαινίσεων: υφιστάμενο κίνητρο

Η φορολογική έκπτωση έως 16.000 ευρώ για δαπάνες ανακαίνισης δεν αποτελεί νέο εργαλείο στεγαστικής πολιτικής. Προϋπήρχε από το 2020, ενισχύθηκε νομοθετικά στα τέλη του 2023, ενώ είχε παρουσιαστεί ρητά με το όριο των 16.000 ευρώ στις 9/2/2024. Το ζητούμενο πλέον είναι η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητάς της: πόσες κατοικίες αναβαθμίστηκαν μέσω του κινήτρου και, κυρίως, σε ποιο βαθμό συνέβαλε στην ενεργοποίηση και αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος

9) Ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής στα εισοδήματα από ενοίκια

Και ο ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής στα εισοδήματα από ακίνητα δεν αποτελεί νέα παρέμβαση του 2026, καθώς είχε ήδη εξαγγελθεί στη ΔΕΘ του 2025, με εφαρμογή από 1/1/2026. Αφορά ουσιαστικά ιδιοκτήτες με ετήσιο εισόδημα από μισθώματα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ, δηλαδή 1.000 έως 2.000 ευρώ τον μήνα από ενοίκια.

Παραμένει, ωστόσο, ένα ζήτημα που αξίζει να εξεταστεί: η φορολογική επιβάρυνση των μικρότερων ιδιοκτητών, με εισόδημα από μισθώματα έως 12.000 ευρώ ετησίως - για παράδειγμα, ενός ιδιοκτήτη που διαθέτει ένα διαμέρισμα σε έναν φοιτητή. Στον δημόσιο διάλογο, η μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων είχε συνδεθεί και με την προσδοκία ότι θα μπορούσε να συμβάλει στη συγκράτηση ή ακόμη και στη μείωση των ενοικίων. Ωστόσο, δεν υπάρχει θεσμικός μηχανισμός που να συνδέει τη φορολογική ελάφρυνση του ιδιοκτήτη με αντίστοιχη μείωση του μισθώματος, ενώ τα μέχρι σήμερα δεδομένα της αγοράς δεν καταγράφουν γενικευμένη αποκλιμάκωση των ενοικίων.

Επομένως, η φορολογική ελάφρυνση μπορεί να αποτελεί χρήσιμο κίνητρο, αλλά η στεγαστική της αποτελεσματικότητα πρέπει να αξιολογείται με βάση το αν μεταφράζεται τελικά σε περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες και πιο προσιτά μισθώματα.

Η παραπάνω αποτύπωση δεν γίνεται για να υποβαθμίσει τη σημασία των παρεμβάσεων που συνεχίζονται ή επεκτείνονται. Η συνέπεια και η συνέχεια αποτελούν απαραίτητα στοιχεία μιας σοβαρής στεγαστικής πολιτικής. Είναι όμως εξίσου σημαντικό, για την ορθή αξιολόγηση του συνολικού σχεδιασμού, να διακρίνουμε τις υφιστάμενες πολιτικές από τις παρεμβάσεις που εισάγονται για πρώτη φορά.

Με αυτό το κριτήριο, ποια είναι τελικά τα πραγματικά νέα μέτρα της ΔΕΘ του 2026;

1) «Σπίτι μου 3»: τι μας δίδαξε το «Σπίτι μου 2» και ποιους τελικά αφορά

Το «Σπίτι μου 3» αποτελεί πράγματι νέα παρέμβαση, όμως η εμπειρία του «Σπίτι μου 2» δείχνει ότι πρέπει να είμαστε σαφείς ως προς το ποιους μπορεί πραγματικά να βοηθήσει ένα πρόγραμμα επιδοτούμενου στεγαστικού δανεισμού.

Το «Σπίτι μου 2» συγκέντρωσε περίπου 120.000 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, αλλά κατέληξε σε 14.114 δανειακές συμβάσεις, έναντι αρχικού στόχου έως 20.000 ωφελουμένων. Και αυτό γιατί άλλο είναι να πληροί κάποιος τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος και άλλο να μπορεί πράγματι να χρηματοδοτηθεί από μια τράπεζα. Το πρόγραμμα αφορά στην πράξη νοικοκυριά που διαθέτουν επαρκή πιστοληπτική ικανότητα, μπορούν να εξυπηρετήσουν μακροχρόνια το δάνειο και διαθέτουν τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια. Δεν αποτελεί λύση για τον πολίτη που, παρότι έχει πραγματική στεγαστική ανάγκη, δεν διαθέτει αποταμιεύσεις ή δεν περνά τα τραπεζικά κριτήρια.

Η διάκριση αυτή γίνεται ακόμη πιο σημαντική στο «Σπίτι μου 3». Με βάση τα ανακοινωμένα χαρακτηριστικά, η ανώτατη αξία κατοικίας φτάνει τις 300.000 ευρώ και η μέγιστη χρηματοδότηση τις 230.000 ευρώ. Σε μια αγορά στο ανώτατο αυτό όριο, η διαφορά ανέρχεται σε 70.000 ευρώ ίδια κεφάλαια, πριν ακόμη προστεθούν τα έξοδα της αγοράς και ενδεχόμενες δαπάνες ανακαίνισης.

Επομένως, «εισοδηματικά επιλέξιμος» δεν σημαίνει «τραπεζικά χρηματοδοτήσιμος» και «τραπεζικά χρηματοδοτήσιμος» δεν σημαίνει ότι διαθέτει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή. Αυτό είναι ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά όρια του μοντέλου: βοηθά εκείνον που βρίσκεται σχετικά κοντά στην αγορά κατοικίας να κάνει το επόμενο βήμα, όχι όμως εκείνον που βρίσκεται πραγματικά εκτός αυτής επειδή δεν διαθέτει ίδια κεφάλαια ή πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό.

Η τελική «ακτινογραφία» του «Σπίτι μου 2» είναι χαρακτηριστική:

• 120.000 αιτήσεις για έκδοση βεβαίωσης επιλεξιμότητας > 14.114 συμβάσεις
• Αρχικός στόχος > έως 20.000 ωφελούμενοι
• Επίτευξη αριθμητικού στόχου > 70,6%
• Μέσο ακίνητο > 88,5 τ.μ.
• Μέση εμπορική αξία > 152.100€
• Μέσο έτος κατασκευής > 1982
• Μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση > ?109.100€

Το πρόγραμμα δεν δημιούργησε νέο οικιστικό απόθεμα ως άμεσο αποτέλεσμα των αγορών. Χρηματοδότησε τη μεταβίβαση ήδη υφιστάμενων κατοικιών.

Το «Σπίτι μου 3» είχε την ευκαιρία να αξιοποιήσει αυτή την εμπειρία. Όχι καταργώντας ή υποτιμώντας την επιδότηση του στεγαστικού δανείου. Αλλά συμπληρώνοντάς την με πολιτικές που αυξάνουν την πραγματική προσφορά κατοικίας.

Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να ενσωματώνει προτάσεις που έχουμε καταθέσει τεκμηριωμένα στον δημόσιο διάλογο ήδη από το 2024 και οι οποίες κινούνται στην ίδια κατεύθυνση με πολιτικές που σήμερα υιοθετούνται και προωθούνται σε ευρωπαϊκό επίπεδο, στο πλαίσιο των πρωτοβουλιών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (Κομισιόν) για την πρώτη κατοικία, όπως οι ακόλουθες:

Αγορά + Ανακαίνιση, ώστε η αγορά παλαιού ακινήτου να μπορεί να συνοδεύεται από χρηματοδότηση ουσιαστικής ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Ανέγερση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, καθώς και σε οικόπεδο που έχει περιέλθει στον δικαιούχο μέσω γονικής παροχής.

Ανέγερση κατοικίας μέσω αξιοποίησης του δικαιώματος υψούν, όπου υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης, ώστε να είναι δυνατή η δημιουργία νέων κατοικιών μέσω προσθήκης καθ' ύψος.

Αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών, ιδιόκτητων ή παραχωρημένων μέσω γονικής παροχής, οι οποίες παραμένουν σήμερα ανενεργές επειδή τα νοικοκυριά δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για την ολοκλήρωσή τους.

Η διαφορά είναι θεμελιώδης:

Όταν χρηματοδοτούμε μόνο την αγορά ενός υπάρχοντος σπιτιού, αλλάζουμε τον ιδιοκτήτη του. Όταν χρηματοδοτούμε την ανέγερση, την αποπεράτωση ή την επαναφορά ενός μη κατοικήσιμου ακινήτου, δημιουργούμε μία επιπλέον πραγματική στεγαστική δυνατότητα.

ECOFIN 2025: Η μονομερής ενίσχυση της ζήτησης εντείνει τη στεγαστική κρίση

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στο πλαίσιο των επισημάνσεων του ECOFIN 2025, υπογραμμίζει ότι οι?πολιτικές στεγαστικής στήριξης που επικεντρώνονται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών και των ενοικίων. Παράλληλα, επισημαίνει ότι οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το στεγαστικό κόστος προχώρησαν σε βαθύτερες διαρθρωτικές παρεμβάσεις και όχι μόνο σε επιδοματικές πολιτικές.

Η Κομισιόν επισημαίνει ότι:

οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση (όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων) οδηγούν σε εκτόξευση των τιμών

οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος προχώρησαν σε δομικές μεταρρυθμίσεις: αύξηση παραγωγής νέων κατοικιών, ενίσχυση κοινωνικού αποθέματος, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.

2) Φόρος μεταβίβασης 15%: νέο μέτρο με στόχο τον περιορισμό της εξωτερικής ζήτησης

Πραγματικά νέα παρέμβαση αποτελεί η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για συγκεκριμένες αγορές κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών, με στόχο τον περιορισμό των πιέσεων που μπορεί να προκαλεί η εξωτερική ζήτηση στην εγχώρια αγορά.

Πρόκειται για σημαντική αύξηση του κόστους αγοράς, η οποία μπορεί να επηρεάσει μέρος των επενδυτικών αποφάσεων, δεν δημιουργεί όμως από μόνη της ούτε μία νέα κατοικία. Το πραγματικό ζητούμενο είναι να συνδυαστεί με κίνητρα που κατευθύνουν τα επενδυτικά κεφάλαια στη δημιουργία νέου οικιστικού αποθέματος προσιτού κόστους, στις αλλαγές χρήσης και στην ενεργοποίηση ανενεργών κτιρίων. Δεν αρκεί να περιορίζουμε τη ζήτηση - πρέπει ταυτόχρονα να αυξάνουμε την προσφορά.

3) ΕΝΦΙΑ στους μικρούς οικισμούς: θετική επέκταση, αλλά όχι αμιγώς νέο μέτρο

Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς αποτελεί θετική παρέμβαση, ιδιαίτερα για την Περιφέρεια και περιοχές με δημογραφική συρρίκνωση. Ωστόσο, δεν είναι εξ ολοκλήρου νέο μέτρο: στη ΔΕΘ του 2025 είχε ήδη ανακοινωθεί μείωση κατά 50% το 2026 και πλήρης κατάργηση από το 2027 για οικισμούς έως 1.500 κατοίκους. Η νέα παρέμβαση του 2026 ουσιαστικά διευρύνει το πληθυσμιακό όριο στους 2.000 κατοίκους και στους 2.200 στη Δυτική Μακεδονία, προσθέτοντας 131 οικισμούς και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες, με την απαλλαγή να αφορά κύρια κατοικία φορολογητέας αξίας έως 400.000 ευρώ.

Πρόκειται περισσότερο για μέτρο φορολογικής και περιφερειακής στήριξης παρά για παρέμβαση που αντιμετωπίζει άμεσα τη στεγαστική κρίση: μειώνει το κόστος κατοχής για τους μόνιμους κατοίκους, αλλά από μόνο του δεν αυξάνει την προσφορά κατοικίας ούτε δημιουργεί νέο προσιτό στεγαστικό απόθεμα.

Από τα μέτρα στο αποτέλεσμα

Η ΔΕΘ του 2026 επιβεβαιώνει ότι το στεγαστικό βρίσκεται πλέον σταθερά στο επίκεντρο της δημόσιας πολιτικής. Υπάρχουν νέες παρεμβάσεις, επεκτάσεις υφιστάμενων μέτρων και σημαντικοί διαθέσιμοι πόροι. Το επόμενο βήμα, όμως, είναι η συστηματική αξιολόγηση του αποτελέσματός τους: πόσες νέες και προσιτές κατοικίες δημιουργήθηκαν, πόσα κλειστά ακίνητα επέστρεψαν στην αγορά και πώς μεταβλήθηκε τελικά το πραγματικό κόστος στέγασης για τα νοικοκυριά.

Στην ίδια συνολική προσέγγιση θα πρέπει να ενταχθεί και το ζήτημα των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων και των δανείων που διαχειρίζονται funds και servicers, για το οποίο δεν παρουσιάστηκε κάποια νέα ειδική παρέμβαση. Η στεγαστική πολιτική χρειάζεται να καλύπτει ολόκληρο τον κύκλο της κατοικίας: από τη δυνατότητα απόκτησής της έως τη στήριξη του πραγματικά ευάλωτου νοικοκυριού που κινδυνεύει να τη χάσει.

Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι απλώς περισσότερα μέτρα, αλλά μια συνεκτική στεγαστική πολιτική με συνέχεια, αξιολόγηση και μετρήσιμα αποτελέσματα. Γιατί τελικά ο σημαντικότερος δείκτης επιτυχίας είναι ένας: αν η κατοικία γίνεται σταδιακά περισσότερο προσιτή για τον πολίτη που τη χρειάζεται.