Βερολίνο: Το σχέδιο για 220.000 κατοικίες σε δημόσια διαχείριση - Πώς θα γίνει και πώς μπορεί να χρηματοδοτηθεί

Η στεγαστική κρίση έχει μετατραπεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων.

Στο Βερολίνο, όμως, η συζήτηση έχει προχωρήσει πολύ πέρα από τα επιδόματα ενοικίου, τις επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων ή ακόμη και την κατασκευή νέων κοινωνικών κατοικιών.

Στο επίκεντρο βρίσκεται ένα ιδιαίτερα φιλόδοξο και ταυτόχρονα αμφιλεγόμενο σχέδιο: η μεταφορά περίπου 220.000 κατοικιών που σήμερα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια μεγάλων ιδιωτικών εταιρειών ακινήτων σε φορέα δημοσίου δικαίου, ώστε να διαχειρίζονται μακροχρόνια με κοινωνικά και κοινωφελή κριτήρια.

Το ζήτημα απέκτησε νέα πολιτική δυναμική μετά τις εκλογές της 20ής Σεπτεμβρίου 2026 στο Βερολίνο, στις οποίες η Die Linke αναδείχθηκε πρώτο κόμμα με 25,3%, έχοντας τη στεγαστική κρίση και τη μεταφορά περισσότερων από 200.000 κατοικιών μεγάλων εταιρικών ιδιοκτητών σε δημόσιου χαρακτήρα έλεγχο ως κεντρικά ζητήματα της προεκλογικής της ατζέντας.

Το κρίσιμο, ωστόσο, είναι να κατανοήσουμε τι ακριβώς σημαίνει αυτή η πρόταση.

• Πώς μπορούν περίπου 220.000 κατοικίες να περάσουν από μεγάλες ιδιωτικές εταιρείες σε έναν νέο φορέα;
• Ποιος θα αποζημιώσει τους σημερινούς ιδιοκτήτες;

Και, κυρίως, από πού θα προέλθουν τα δισεκατομμύρια ευρώ που απαιτούνται;

Τι σημαίνει «κοινωνικοποίηση»

Στη γερμανική συζήτηση χρησιμοποιείται ο όρος «κοινωνικοποίηση» (Vergesellschaftung - socialization).

Στο συγκεκριμένο γερμανικό συνταγματικό πλαίσιο, κοινωνικοποίηση είναι η διαδικασία κατά την οποία ορισμένα ιδιωτικά περιουσιακά στοιχεία μπορούν, με νόμο και με πρόβλεψη αποζημίωσης, να μεταφερθούν από την ιδιωτική εκμετάλλευση σε δημόσια ιδιοκτησία ή σε άλλες μορφές δημόσιας ή κοινωφελούς οικονομικής διαχείρισης.

Στην περίπτωση του Βερολίνου, αυτό σημαίνει πρακτικά ότι μεγάλα χαρτοφυλάκια κατοικιών επιδιώκεται να «φύγουν» από τον έλεγχο ιδιωτικών εταιρειών και να μεταφερθούν, έναντι αποζημίωσης, σε φορέα δημοσίου δικαίου, ώστε να διαχειρίζονται με κοινωνικά και κοινωφελή κριτήρια και όχι με βασικό στόχο τη μεγιστοποίηση του ιδιωτικού κέρδους.

Η νομική βάση της σχετικής συζήτησης βρίσκεται στο άρθρο 15 του γερμανικού Θεμελιώδους Νόμου (Grundgesetz). Η εφαρμογή του στην περίπτωση μεγάλων εταιρικών χαρτοφυλακίων κατοικίας αποτέλεσε αντικείμενο ειδικής επιτροπής εμπειρογνωμόνων του Βερολίνου.

Δεν αφορά τον μικρό ιδιοκτήτη

Εδώ χρειάζεται μία σημαντική διευκρίνιση. Η συγκεκριμένη πρόταση δεν αφορά τον μικρό ιδιοκτήτη κατοικίας. Η συζήτηση αφορά τη μεγάλης κλίμακας εταιρική ιδιοκτησία.

Στην πρόταση του δημοψηφίσματος του 2021 τέθηκε ως όριο οι 3.000 κατοικίες ανά επιχείρηση. Προβλεπόταν παράλληλα η εξαίρεση επιχειρήσεων δημόσιας ιδιοκτησίας, δημοτικών εταιρειών κατοικίας και αποθεμάτων που βρίσκονται σε συλλογική ιδιοκτησία των ενοικιαστών.

Δεν μιλάμε, επομένως, για τον πολίτη που διαθέτει ένα, δύο ή περισσότερα διαμερίσματα και τα εκμισθώνει.

Στο επίκεντρο βρίσκονται μεγάλοι εταιρικοί ιδιοκτήτες, μεταξύ των οποίων έχουν αναφερθεί η Deutsche Wohnen και η Vonovia.

Η συζήτηση δεν ξεκίνησε σήμερα

Η πρόταση δεν εμφανίστηκε το 2026. Το 2021 πραγματοποιήθηκε δημοψήφισμα στο Βερολίνο για την κοινωνικοποίηση των μεγάλων εταιρικών χαρτοφυλακίων κατοικίας, με την πρόταση να λαμβάνει πλειοψηφική υποστήριξη.

Στη συνέχεια, στις 29 Μαρτίου 2022, η κυβέρνηση του Βερολίνου συγκρότησε ειδική επιτροπή 13 εμπειρογνωμόνων προκειμένου να εξετάσει τη συνταγματική δυνατότητα εφαρμογής ενός τέτοιου μοντέλου.

Η επιτροπή παρέδωσε την τελική έκθεσή της στις 28 Ιουνίου 2023. Άρα δεν μιλάμε για μια απλή προεκλογική εξαγγελία που εμφανίστηκε τώρα. Υπάρχει ήδη πολυετής πολιτική, νομική και οικονομική συζήτηση γύρω από το εγχείρημα.

Τι θέλει ουσιαστικά να αλλάξει το Βερολίνο

Σήμερα οι συγκεκριμένες κατοικίες αποτελούν περιουσιακά στοιχεία ιδιωτικών εταιρειών.

Οι εταιρείες εισπράττουν τα ενοίκια, καλύπτουν τις δαπάνες λειτουργίας και συντήρησης, πραγματοποιούν επενδύσεις και επιδιώκουν οικονομική απόδοση για τους επενδυτές και τους μετόχους τους.

Το προτεινόμενο μοντέλο επιχειρεί να αλλάξει αυτή τη δομή.

Η βασική λογική είναι:

Μεγάλος ιδιωτικός εταιρικός ιδιοκτήτης
> μεταφορά των συγκεκριμένων κατοικιών σε ειδικό φορέα δημοσίου δικαίου
> κατοχή και διαχείριση με κοινωνικά και κοινωφελή κριτήρια
> είσπραξη των ενοικίων από τον νέο φορέα
> λειτουργία, συντήρηση και επενδύσεις στις κατοικίες
> εξυπηρέτηση της χρηματοδότησης
> μακροχρόνια διατήρηση του αποθέματος για τον στεγαστικό σκοπό του φορέα.

Δεν πρόκειται, επομένως, απλώς για έναν διαφορετικό τρόπο ελέγχου των ενοικίων.

Επιχειρείται να αλλάξει ο φορέας που κατέχει και διαχειρίζεται τα ακίνητα και, κυρίως, η οικονομική λογική με την οποία λειτουργεί ένα τόσο μεγάλο οικιστικό απόθεμα.

Πώς μπορούν να περάσουν οι κατοικίες στον νέο φορέα;

Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες ιδιαιτερότητες της γερμανικής περίπτωσης.

Το μοντέλο δεν είναι:

Το Βερολίνο αναζητά 220.000 διαμερίσματα στην αγορά, διαπραγματεύεται την τιμή τους και τα αγοράζει ένα προς ένα.

Η προτεινόμενη διαδικασία είναι διαφορετική:

Νομοθετική παρέμβαση
> προσδιορισμός των μεγάλων εταιρικών χαρτοφυλακίων που υπάγονται στη διαδικασία
> μεταφορά των συγκεκριμένων ακινήτων στον προβλεπόμενο φορέα
> αποζημίωση των σημερινών ιδιοκτητών
> μακροχρόνια διαχείριση των κατοικιών με κοινωνικό και κοινωφελή προσανατολισμό.

Η πρόταση του 2021 ζητούσε συγκεκριμένα από το Βερολίνο να προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες για τη μεταφορά των σχετικών ακινήτων και προέβλεπε μη κερδοσκοπική διαχείριση μέσω φορέα δημοσίου δικαίου.

Πρόκειται, συνεπώς, για μια νομικά και οικονομικά πολύ πιο σύνθετη διαδικασία από μια συνηθισμένη αγορά ακινήτων.

Οι κατοικίες δεν θα περάσουν απλώς σε ένα υπουργείο

Αυτό είναι ένα ακόμη σημείο που χρειάζεται διευκρίνιση. Το σχέδιο δεν σημαίνει ότι περίπου 220.000 κατοικίες θα περάσουν απλώς στην περιουσία μιας δημόσιας υπηρεσίας και θα αρχίσει να τις διαχειρίζεται ένα υπουργείο.

Η πρόταση προβλέπει τη δημιουργία μιας Anstalt offentlichen Rechts (AoR), δηλαδή ενός ειδικού νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου.

Στη διοίκησή του προβλεπόταν μάλιστα δημοκρατική συμμετοχή των εργαζομένων, των ενοικιαστών και της κοινωνίας της πόλης, ενώ είχε τεθεί και πρόβλεψη απαγόρευσης της μελλοντικής επανιδιωτικοποίησης του συγκεκριμένου αποθέματος.

Ουσιαστικά, λοιπόν, επιχειρείται να δημιουργηθεί ένας πολύ μεγάλος θεσμικός φορέας κατοικίας, ο οποίος θα διαθέτει ένα τεράστιο χαρτοφυλάκιο ακινήτων αλλά ταυτόχρονα και μια μόνιμη ροή εσόδων από τα ενοίκια.

Και ακριβώς εδώ βρίσκεται ένα από τα πιο ενδιαφέροντα οικονομικά στοιχεία του σχεδίου.

Οι σημερινοί ιδιοκτήτες θα αποζημιωθούν

Η κοινωνικοποίηση δεν σημαίνει ότι οι εταιρείες θα χάσουν απλώς τα ακίνητά τους χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα.

Προβλέπεται αποζημίωση.

Το ύψος της, όμως, αποτελεί ένα από τα δυσκολότερα και περισσότερο αμφισβητούμενα σημεία του εγχειρήματος.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ήδη κατά τη συζήτηση του 2021 υπήρχε πολύ μεγάλη απόσταση μεταξύ των διαφορετικών υπολογισμών. Η πρωτοβουλία υπολόγιζε τότε αποζημίωση 7,3 έως 13,7 δισ. ευρώ για περίπου 200.000 κατοικίες, ενώ η επίσημη εκτίμηση του Βερολίνου για περίπου 243.000 κατοικίες ανερχόταν σε 28,8 έως 36 δισ. ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται ορισμένες πρόσθετες δαπάνες.

Στη σημερινή πολιτική συζήτηση έχει αναφερθεί κόστος περίπου 20 δισ. ευρώ, χωρίς αυτό να αποτελεί οριστικά συμφωνημένο τίμημα ή τελική αποτίμηση.

Και ακριβώς γι' αυτό το τελικό ύψος της αποζημίωσης είναι καθοριστικό.

Από αυτό θα εξαρτηθεί σε πολύ μεγάλο βαθμό και η οικονομική βιωσιμότητα ολόκληρου του εγχειρήματος.

Το πιο ενδιαφέρον στοιχείο: ο μηχανισμός χρηματοδότησης

Εδώ βρίσκεται ίσως το σημείο με το μεγαλύτερο οικονομικό ενδιαφέρον.

Οι υποστηρικτές του σχεδίου δεν αντιμετωπίζουν τις κατοικίες μόνο ως ένα τεράστιο κόστος απόκτησης. Τις αντιμετωπίζουν ταυτόχρονα ως ένα περιουσιακό χαρτοφυλάκιο που παράγει σταθερή και μακροχρόνια μισθωτική ροή.

Η οικονομική λογική είναι ότι η αποζημίωση δεν χρειάζεται να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά ως μία τεράστια άμεση δημοσιονομική δαπάνη.

Το ίδιο το χαρτοφυλάκιο διαθέτει έσοδα.

Και από πού προέρχονται αυτά;

Από τα ενοίκια των ίδιων των κατοικιών.

Ήδη κατά το δημοψήφισμα του 2021, η πρωτοβουλία υποστήριζε ότι η αποζημίωση θα μπορούσε να αναχρηματοδοτηθεί πλήρως από τα μισθωτικά έσοδα και συνεπώς να μη βαρύνει τον προϋπολογισμό του κρατιδίου. Η επίσημη εκτίμηση του Βερολίνου ήταν περισσότερο επιφυλακτική και υπολόγιζε ότι, με τις τότε παραδοχές, θα μπορούσαν να απαιτούνται επιπλέον 100 έως 340 εκατ. ευρώ ετησίως πέρα από τα μισθωτικά έσοδα για χρηματοδοτικό κόστος και διαχείριση.

Επομένως, η δυνατότητα αυτοχρηματοδότησης αποτελεί θέση των υποστηρικτών του σχεδίου και όχι δεδομένο οικονομικό αποτέλεσμα.

Η λογική του μηχανισμού, όμως, παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον:

Οι κατοικίες παράγουν ενοίκια
> τα ενοίκια δημιουργούν σταθερή χρηματοροή
> καλύπτονται λειτουργία, συντήρηση και επενδύσεις
> μέρος της διαθέσιμης χρηματοροής μπορεί να εξυπηρετεί τη χρηματοδότηση της αποζημίωσης
> οι κατοικίες παραμένουν στον φορέα και συνεχίζουν να υπηρετούν τον στεγαστικό του σκοπό.

Με άλλα λόγια, η μακροχρόνια μισθωτική ροή των ίδιων των ακινήτων επιχειρείται να μετατραπεί σε χρηματοδοτικό εργαλείο.

Και αυτό αλλάζει σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η στεγαστική πολιτική. Οι κατοικίες δεν θεωρούνται μόνο κοινωνική δαπάνη.

Αποτελούν ταυτόχρονα περιουσιακό απόθεμα που παράγει έσοδα σε βάθος χρόνου.

Μπορούν πράγματι τα ενοίκια να χρηματοδοτήσουν ένα τόσο μεγάλο εγχείρημα;

Αυτό δεν μπορεί σήμερα να θεωρηθεί δεδομένο.

Για να λειτουργήσει ένα τέτοιο μοντέλο, πρέπει να υπάρχει επαρκής χρηματοροή μετά την κάλυψη των πραγματικών αναγκών του χαρτοφυλακίου.

Πρέπει να πληρώνονται η καθημερινή διαχείριση, οι επισκευές, η συντήρηση, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις και οι μελλοντικές επενδύσεις και παράλληλα να υπάρχουν επαρκείς πόροι για την εξυπηρέτηση της χρηματοδότησης.

Η οικονομική βιωσιμότητα εξαρτάται επομένως από το τελικό ύψος της αποζημίωσης, το κόστος χρηματοδότησης, τα επίπεδα των ενοικίων, τις ανάγκες συντήρησης και αναβάθμισης και το λειτουργικό κόστος ενός τόσο μεγάλου χαρτοφυλακίου.

Γι' αυτό ακριβώς χρειάζεται να διαχωρίζεται η οικονομική φιλοσοφία του σχεδίου από το ερώτημα εάν οι τελικοί αριθμοί θα το καταστήσουν πράγματι βιώσιμο.

Οι 220.000 κατοικίες δεν είναι 220.000 νέες κατοικίες

Υπάρχει, όμως, μία πολύ σημαντική διάσταση που δεν πρέπει να παραβλέπεται. Με αυτή τη διαδικασία δεν δημιουργούνται 220.000 καινούργιες κατοικίες. Τα ακίνητα υπάρχουν ήδη και πολλά από αυτά κατοικούνται.

Αυτό που αλλάζει είναι ο φορέας που τα κατέχει και τα διαχειρίζεται και η οικονομική λογική με την οποία λειτουργεί το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο.

Και αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για μια πόλη που εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικό έλλειμμα προσφοράς. Το Βερολίνο εκτιμά ότι θα χρειαστεί περίπου 211.000 επιπλέον κατοικίες έως το 2040.

Άρα ακόμη και η πλήρης εφαρμογή του σχεδίου δεν καταργεί την ανάγκη νέας οικοδομικής παραγωγής.

Εδώ πρέπει να διαχωρίσουμε δύο διαφορετικούς στόχους στεγαστικής πολιτικής:

Άλλο η αύξηση της συνολικής προσφοράς κατοικιών και άλλο η δημιουργία ενός μεγάλου και μόνιμου αποθέματος κατοικιών που λειτουργεί με κοινωνικά και κοινωφελή κριτήρια.

Το σχέδιο του Βερολίνου επιχειρεί πρωτίστως το δεύτερο.

Τι προσπαθεί τελικά να πετύχει το Βερολίνο;

Αν αφήσουμε στην άκρη την πολιτική φόρτιση των όρων «απαλλοτρίωση», «κρατικοποίηση» ή «κοινωνικοποίηση» (Vergesellschaftung – socialization), μπορούμε να δούμε καθαρότερα τον οικονομικό και στεγαστικό στόχο.

Η πρόταση επιχειρεί να δημιουργήσει ένα πολύ μεγάλο και μόνιμο απόθεμα κατοικιών το οποίο δεν θα λειτουργεί πρωτίστως με κριτήριο τη μεγιστοποίηση της οικονομικής απόδοσης προς τους μετόχους ενός ιδιωτικού ομίλου.

Τα ενοίκια θα εξακολουθούν να υπάρχουν.

Τα ακίνητα θα εξακολουθούν να χρειάζονται διαχείριση, επισκευές, ανακαινίσεις και επενδύσεις.

Η ουσιαστική διαφορά βρίσκεται στο πού κατευθύνεται η οικονομική αξία που παράγει το χαρτοφυλάκιο και ποιος είναι ο τελικός σκοπός της διαχείρισής του.

Και αυτή ίσως είναι η πλευρά του γερμανικού παραδείγματος που παρουσιάζει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την ευρωπαϊκή συζήτηση γύρω από τη στεγαστική πολιτική.

Τι αξίζει να εξετάσουμε από το μοντέλο του Βερολίνου

Το παράδειγμα του Βερολίνου δεν χρειάζεται ούτε να αντιγραφεί αυτούσιο ούτε να απορριφθεί εκ προοιμίου. Χρειάζεται να μελετηθεί.

Και κυρίως χρειάζεται να εξετάσουμε όχι μόνο το μέσο που επέλεξε το Βερολίνο, αλλά τη βασική οικονομική και στεγαστική λογική που βρίσκεται πίσω από αυτό: τη δημιουργία ενός μόνιμου αποθέματος προσιτής κατοικίας, το οποίο δεν εξαντλείται με τη λήξη ενός προγράμματος ή μιας επιδότησης, αλλά παραμένει διαθέσιμο και για τις επόμενες γενιές.

Για την Ελλάδα, όπου η δομή της ιδιοκτησίας, το συνταγματικό πλαίσιο και τα χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας είναι διαφορετικά, το ζητούμενο δεν είναι η αντιγραφή του γερμανικού μοντέλου.

Αξίζει, όμως, να εξετάσουμε ποια στοιχεία της οικονομικής του φιλοσοφίας μπορούν να αξιοποιηθούν με εργαλεία προσαρμοσμένα στην ελληνική πραγματικότητα.

Για παράδειγμα, τη δημιουργία ενός Εθνικού Αποθέματος Προσιτής Κατοικίας μέσα από την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, την κατασκευή νέων κατοικιών, μακροχρόνιες συμπράξεις με ιδιώτες, την ενεργοποίηση πραγματικά κλειστών ακινήτων και χρηματοδοτικά σχήματα στα οποία μέρος των μελλοντικών μισθωτικών εσόδων επανεπενδύεται στο ίδιο το στεγαστικό απόθεμα.

Αξίζει επίσης να εξεταστεί εάν η δημόσια στεγαστική πολιτική μπορεί σταδιακά να αποκτήσει έναν επενδυτικό και ανακυκλούμενο χαρακτήρα: τα έσοδα ενός αποθέματος προσιτής κατοικίας να χρηματοδοτούν τη συντήρηση και την ενεργειακή του αναβάθμιση και, όπου δημιουργούνται οι οικονομικές προϋποθέσεις, να συμβάλλουν στη δημιουργία πρόσθετων κατοικιών.

Το ενδιαφέρον στοιχείο του Βερολίνου βρίσκεται ακριβώς εδώ.

Η κατοικία αντιμετωπίζεται όχι μόνο ως κοινωνική δαπάνη, αλλά και ως περιουσιακό απόθεμα που μπορεί να παράγει έσοδα και να χρηματοδοτεί σε βάθος χρόνου τον ίδιο τον στεγαστικό του σκοπό.

Και ίσως αυτή είναι μια συζήτηση που αξίζει να ανοίξει περισσότερο και στη χώρα μας.

Όχι μόνο πόσα χρήματα διαθέτουμε κάθε χρόνο για επιδόματα, επιδοτήσεις και προγράμματα ενίσχυσης της ζήτησης, αλλά τι μόνιμο στεγαστικό απόθεμα δημιουργούμε με αυτά τα χρήματα.

Διότι όταν ένα πρόγραμμα ολοκληρώνεται, η κοινωνική ανάγκη δεν ολοκληρώνεται μαζί του.

Γι' αυτό και το ερώτημα μιας μακροπρόθεσμης στεγαστικής πολιτικής δεν πρέπει να είναι μόνο: «Πόσα χρήματα διαθέσαμε;»

Αλλά και: «Τι δημιουργήσαμε με αυτά τα χρήματα και τι θα εξακολουθεί να υπάρχει μετά από είκοσι, τριάντα ή πενήντα χρόνια;»

Γιατί μια στεγαστική πολιτική οφείλει να απαντά στις ανάγκες του σήμερα.

Οφείλει, όμως, παράλληλα να μπορεί να δημιουργεί οικιστικό απόθεμα και αξία για τις επόμενες γενιές.