Αλλάζει ο οικοδομικός χάρτης: Πού προτείνονται οι νέες ζώνες υποδοχής συντελεστή

Τον δρόμο για να χτιστούν πάνω από μισό εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) στο βόρειο τμήμα της Αθήνας ανοίγει η μελέτη που ανάρτησε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Με στόχο το «ξεπάγωμα» του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ο οποίος αν και έχει θεσπιστεί από το 1979, δεν έχει ουσιαστικά υλοποιηθεί ώστε να αξιοποιηθούν δικαιώματα δόμησης που παραμένουν ανενεργά, στις περιοχές, στις οποίες προκρίθηκε η ανάπτυξη ΖΥΣ προβλέπεται η αύξηση των συντελεστών δόμησης, αλλά και η προσθήκη ενός ακόμα ορόφου στα επιτρεπόμενα ύψη. 

Συγκεκριμένα στον Βόρειο Τομέα της Αθήνας η μελέτη που αναρτήθηκε σε δημόσια διαβούλευση για διάστημα δύο μηνών προβλέπει 584.404 νέα τετραγωνικά μέτρα σε 25 ζώνες και 11 δημοτικές ενότητες. Η εφαρμογή των προτάσεων μάλιστα εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του πληθυσμού κατά περίπου 9.500 κατοίκους, με το μέγεθος αυτό να δημιουργεί προβληματισμό αναφορικά με τη φέρουσα ικανότητα των δήμων σε επίπεδο υποδομών, όπως το οδικό δίκτυο, οι χώροι στάθμευσης, τα σχολεία, οι κοινόχρηστοι χώροι και το πράσινο.

Το Χαλάνδρι συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη πρόσθετη επιφάνεια, με 258.159 τ.μ., ενώ ακολουθεί η Μεταμόρφωση με 148.763 τ.μ. Οι δύο περιοχές προορίζονται να απορροφήσουν περίπου τα 7 από τα 10 πρόσθετα τ.μ. στον Βόρειο Τομέα, ωστόσο εκτός κάδρου δεν μένουν δήμοι όπως η Κηφισιά, ο Χολαργός, η Νέα Ιωνία, η Φιλοθέη, το Ψυχικό, Νέο Ψυχικό, ο Παπάγος, η Νέα Ερυθραία και η Λυκόβρυση.

Ο χάρτης των 25 ΖΥΣ στη Βόρεια Αθήνα

Οι 25 προτεινόμενες ΖΥΣ στον βόρειο τομέα καλύπτουν συνολικά περίπου 2,29 εκατ. τ.μ., εκ των οποίων περίπου 1,75 εκατ. τ.μ. αποτελούν δομήσιμη επιφάνεια με τα πρόσθετα τετραγωνικά που υπολογίζουν οι μελέτες να ανέρχονται σε 584.404,90 τ.μ., με σημαντικές αποκλίσεις ανά δήμο.

Αναλυτικά, οι παρεμβάσεις διαμορφώνονται ως εξής:

• Χαλάνδρι: Επτά ζώνες με πρόσθετη δόμηση 258.159 τ.μ. Οι συντελεστές δόμησης αυξάνονται σε επιμέρους πολεοδομικές ενότητες από 0,80-0,90 σε 1,20, ενώ σε ορισμένα τμήματα φτάνουν έως και το 1,30. Οι αυξήσεις συνοδεύονται, ανάλογα με τη ζώνη, από δυνατότητα επιπλέον ορόφου ή εφαρμογή των προβλέψεων του ΝΟΚ.

• Μεταμόρφωση: Δύο ζώνες στις περιοχές ΒΙΟΠΑ, με πρόσθετη δόμηση 148.763 τ.μ. Ο συντελεστής ανεβαίνει από 1,00 σε 1,60, ενώ προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για τα ύψη και την κάλυψη των οικοπέδων.

• Χολαργός: Πέντε ζώνες με 64.473 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Οι συντελεστές διαμορφώνονται από 1,20 έως 1,50, ανάλογα με την πολεοδομική ενότητα, ενώ σε συγκεκριμένες περιοχές προβλέπεται αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους κατά έναν όροφο.

• Κηφισιά: Τρεις ζώνες, με πρόσθετη δόμηση 38.795 τ.μ. Σε επιμέρους τμήματα ο συντελεστής αυξάνεται από 0,50 έως και 1,00, ενώ προβλέπεται και δυνατότητα προσθήκης ορόφου.

• Νέα Ιωνία: Δύο ζώνες, με 23.812 τ.μ. επιπλέον δόμησης. Στο ΒΙΟΠΑ της Πολεοδομικής Ενότητας 17 ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,60, ενώ στην ΠΕ 14 από 0,80 σε 1,40. Προβλέπεται επίσης αύξηση κατά έναν όροφο.

• Φιλοθέη: Μία ζώνη με 15.225 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 σε 0,80, ενώ το επιτρεπόμενο ύψος ενισχύεται κατά έναν όροφο.

• Νέο Ψυχικό: Μία ζώνη με 11.519 τ.μ. επιπλέον δόμησης. Στην Πολεοδομική Ενότητα 3 ο συντελεστής αυξάνεται από 1,20 σε εύρος 1,30-1,43.

• Ψυχικό: Μία ζώνη με 7.570 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Ο συντελεστής μεταβάλλεται από 0,60 σε 0,80 και προβλέπεται ένας επιπλέον όροφος.

• Νέα Ερυθραία: Μία ζώνη με 6.681 τ.μ. επιπλέον δόμησης. Ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 σε 0,70 στην Πολεοδομική Ενότητα 4, με αντίστοιχη προσαύξηση ύψους.

• Παπάγος: Μία ζώνη με 5.948 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 1 ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,20 και επιτρέπεται ένας επιπλέον όροφος.

• Λυκόβρυση: Μία ζώνη με 3.459 τ.μ. επιπλέον δόμησης. Ο συντελεστής στην Πολεοδομική Ενότητα 1 αυξάνεται από 0,80 σε 1,00, με αντίστοιχη αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους.

Το Χαλάνδρι αναδεικνύεται στον μεγάλο πρωταγωνιστή της πρόσθετης δομησιμης επιφάνειας. Οι επτά ζώνες που έχουν επιλεγεί εκτείνονται στις πολεοδομικές ενότητες 1, 2, 5 και 6, με τις αυξήσεις των συντελεστών να μην είναι ομοιόμορφες, αλλά να εξαρτώνται από τη θέση κάθε ακινήτου και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Για παράδειγμα, στα τμήματα των ζωνών που βρίσκονται κοντά στους σταθμούς μετρό Νομισματοκοπείο και Αγία Παρασκευή προβλέπονται υψηλότερες προσαυξήσεις συγκριτικά με άλλες περιοχές. Ωστόσο, το συνολικό μέγεθος των 258.159 τ.μ. δημιουργεί ένα υπολογίσιμο πρόσθετο οικιστικό αποτύπωμα στον δήμο και εύλογα ερωτήματα για τις δυνατότητές του να διαχειριστεί την πρόσθετη οικοδομική και πληθυσμιακή πίεση.

Στην Κηφισιά, οι προσαυξήσεις διαφοροποιούνται ακόμη και εντός των ίδιων ζωνών. Μεγαλύτερα περιθώρια δόμησης προβλέπονται σε τμήματα με πρόσωπο στις οδούς Σοφοκλή Βενιζέλου και Αχαρνών, ενώ διαφορετικές ρυθμίσεις ισχύουν για περιοχές τοπικού κέντρου και γενικής κατοικίας.

Αντίστοιχα, στο Νέο Ψυχικό οι υψηλότερες προσαυξήσεις αφορούν τμήματα με πρόσωπο στις οδούς 25ης Μαρτίου και Ξάνθου. Στον Χολαργό οι ζώνες κατανέμονται μεταξύ περιοχών τοπικού κέντρου και γενικής κατοικίας, ενώ στην Πολεοδομική Ενότητα 3 προβλέπεται επιπλέον χώρος παιδικής χαράς 594 τ.μ.

Στη Μεταμόρφωση, η εικόνα είναι διαφορετική, καθώς οι δύο ζώνες αφορούν περιοχές Βιομηχανικού και Βιοτεχνικού Πάρκου. Η αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,60 συνδυάζεται με δυνατότητα αύξησης του ύψους κατά 30% και κάλυψης που μπορεί να φτάσει το 80%.

Εδώ η πρόσθετη δόμηση συνδέεται κυρίως με παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες και όχι αποκλειστικά με νέες κατοικίες, γεγονός που διαφοροποιεί μεν το είδος της επιβάρυνσης, χωρίς όμως να εξαλείφει τις ανάγκες για κυκλοφοριακές και τεχνικές υποδομές που θα εξυπηρετούν την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα.

Η μεγάλη δεξαμενή των 16,4 εκατ. τ.μ. και το στοίχημα της Ψηφιακής Τράπεζας Γης

Ο καθορισμός των ΖΥΣ αποτελεί το όχημα για ένα πολύ μεγαλύτερο εγχείρημα, την εφαρμογή του θεσμού της Μεταφοράς Συντέλεστή Δόμησης, η οποία αν και έχει θεσμοθετηθεί από το 1979, παραμένει ανενεργή.

Η πρώτη δέσμη μελετών, όπως είχε αποκαλύψει σε προηγούμενο ρεπορτάζ του το «ethnos.gr», περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες, ενώ το συνολικό πρόγραμμα αφορά 84 δημοτικές ενότητες, 42 δήμους και εννέα περιφέρειες. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός μέσω του οποίου θα μπορούν να μεταφέρονται δικαιώματα δόμησης από ακίνητα που δεν έχουν τη δυνατότητα να εξαντλήσουν τον συντελεστή τους. Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται διατηρητέα κτίρια, αλλά και ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευτεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως ο κεντρικός μηχανισμός διαχείρισης αυτών των δικαιωμάτων, συνδέοντας την αποζημίωση των ιδιοκτητών με την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και την απελευθέρωση χώρων που προορίζονται για δημόσια χρήση.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των μελετών, η δυνητική προσφορά συντελεστή δόμησης στις περιοχές που εξετάστηκαν ανέρχεται σε περίπου 16,4 εκατ. τ.μ. Από αυτά, περίπου 10 εκατ. τ.μ. συγκεντρώνονται στην Αττική, δηλαδή σχεδόν το 60% του συνολικού αποθέματος, ενώ η Κεντρική Μακεδονία ακολουθεί με ποσοστό περίπου 13%.

Βάσει των δεδομένων του υπουργείου, σήμερα καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή σε εκκρεμότητα, που αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τ.μ. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εντοπίζεται στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, ενώ σημαντικά μεγέθη καταγράφονται επίσης στον Πειραιά, στο Γαλάτσι, στο Χαλάνδρι και στον Βόλο.

Η συνολική εκτίμηση των 16,4 εκατ. τ.μ. είναι πολύ ευρύτερη, καθώς περιλαμβάνει:

• Τα δικαιώματα που αντιστοιχούν στους ενεργούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή.

• Τον μη εξαντλημένο συντελεστή ιδιωτικών διατηρητέων κτιρίων.

• Τις εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης ιδιοκτησιών που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστους και κοινωφελείς σκοπούς.

Οι μελετητές επισημαίνουν ότι πρόκειται για θεωρητική αποτύπωση της δυνητικής προσφοράς και όχι για εγγυημένη μεταφορά του συνόλου αυτών των τετραγωνικών. Στην Αττική, πάντως, από τα περίπου 10 εκατ. τ.μ. δυνητικής προσφοράς, μόλις 208.000 τ.μ. αντιστοιχούν σε ενεργούς τίτλους, περίπου 3 εκατ. τ.μ. προέρχονται από διατηρητέα ακίνητα, ενώ περίπου 7 εκατ. τ.μ. συνδέονται με εκκρεμείς αποζημιώσεις για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.

Όσον αφορά την Αττική, ο πρώτος κύκλος μελετών που αναρτάται σταδιακά από το υπουργείο στην ιστοσελίδα του, περιλαμβάνει εκτός από τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και την Ανατολική Αττική, προβλέποντας συνολικά 62 ΖΥΣ, με τη δυνατότητα κάλυψης της εκτιμώμενης προσφοράς στις δύο περιοχές όμως να υπολείπεται σημαντικά και να υπολογίζεται μόλις στο 17%.

Η εικόνα διαφοροποιείται σημαντικά στις υπόλοιπες περιοχές που συμπληρώνουν την πρώτη δέσμη μελετών. Συγκεκριμένα, προβλέπονται:

• Στην Κεντρική Μακεδονία: 55 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης περίπου του 55% της εκτιμώμενης προσφοράς, η οποία ανέρχεται σε περίπου 2,2 εκατ. τ.μ.

• Στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη: 11 ζώνες και δυνατότητα κάλυψης περίπου 46%.

• Στη Μαγνησία: 12 ζώνες, με εκτιμώμενη κάλυψη 61%.

• Στην Καστοριά: Τέσσερις ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης 20%.

• Στην Στερεά Ελλάδα: Έξι ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης 176%.

• Στο Ναύπλιο: Τέσσερις ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης 131%.

• Στην Πάτρα: Έξι ζώνες, οι οποίες καλύπτουν μόλις το 8% της εκτιμώμενης προσφοράς.

• Στην Κρήτη: 32 ζώνες στις Περιφερειακές Ενότητες Ηρακλείου και Χανίων, με δυνατότητα κάλυψης περίπου 37%.

Όπως φαίνεται ξεκάθαρα, οι αποκλίσεις είναι μεγάλες με αποτέλεσμα σε ορισμένες περιοχές η προβλεπόμενη δυναμικότητα υποδοχής να υπερβαίνει την εκτιμώμενη προσφορά, με την εικόνα να αντιστρέφεται σε μεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Πάτρα και οι περιοχές της Αττικής όπου η δυνατότητα απορρόφησης εμφανίζεται σημαντικά περιορισμένη.

Με ποια κριτήρια χαράχθηκαν οι ΖΥΣ - Τι εξετάζουν οι περιβαλλοντικές μελέτες

Όπως είχαν εξηγήσει οι μελετητές, η επιλογή των ζωνών δεν έγινε αποκλειστικά με βάση τη διαθέσιμη οικοδομήσιμη επιφάνεια καθώς ελήφθη υπόψη ένα ευρύ πλέγμα πολεοδομικών, περιβαλλοντικών και λειτουργικών παραμέτρων, που τελικό στόχο είχε να προσδιοριστεί ποιες περιοχές μπορούν να δεχθούν πρόσθετο συντελεστή. Στο πλαίσιο αυτό εξετάστηκαν οι υφιστάμενες χρήσεις γης και οι όροι δόμησης, η εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων, οι αδόμητες ιδιοκτησίες, η ηλικία και το ύψος των υφιστάμενων κτιρίων, οι πληθυσμιακές τάσεις, η διαθεσιμότητα κοινόχρηστων χώρων και η κατάσταση του οδικού δικτύου. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στη λεγόμενη δυναμική ικανότητα υποδοχής. Πρόκειται για την εκτίμηση του πρόσθετου πληθυσμού και της οικοδομικής επιφάνειας που μπορεί να εξυπηρετήσει μια περιοχή, χωρίς να ξεπεράσει τις δυνατότητες των υποδομών της.

Οι Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εξετάζουν τις συνέπειες των προτεινόμενων αλλαγών στη βιοποικιλότητα, την ανθρώπινη υγεία, το έδαφος, τα ύδατα, το κλίμα, τον θόρυβο, το τοπίο, τις υποδομές και την πολιτιστική κληρονομιά.

Παράλληλα, αξιολογούνται η κυκλοφοριακή επιβάρυνση, οι δυνατότητες στάθμευσης, η εξυπηρέτηση από τα μέσα μαζικής μεταφοράς και η επάρκεια των κοινωφελών εγκαταστάσεων. Για κάθε περιοχή προβλέπεται αξιολόγηση της έντασης, της έκτασης και της διάρκειας των πιθανών επιπτώσεων, καθώς και μέτρα αντιμετώπισης και παρακολούθησής τους, ενώ από τον σχεδιασμό αποκλείονται περιοχές με ειδικούς νομικούς, περιβαλλοντικούς ή άλλους περιορισμούς, όπως δασικές εκτάσεις, προστατευόμενες περιοχές και ζώνες αρχαιολογικού ή πολιτιστικού ενδιαφέροντος, με συνεκτίμηση και της σχετικής νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας.