Κορονοϊός: Νέα δεδομένα στα επαγγελματικά ακίνητα - Ποια τα σενάρια

Η κτηματαγορά επαγγελματικών μισθώσεων από την τροχιά ανάκαμψης πριν τον κορονοϊό, στα πρόθυρα επικείμενης βαθιάς ύφεσης με ορίζοντα ανάκαμψης συναρτώμενο από τα εκάστοτε δεδομένα που δημιουργεί η πανδημία του κορονοϊού στην οικονομία και στον καθημερινό τρόπο ζωής των πολιτών. Ενώ, σε περίπτωση νέων μέτρων αντιμετώπισης της πανδημίας που θα σχετίζονται άμεσα με τη λειτουργία των καταστημάτων ή σε περίπτωση που καταστεί αναγκαίο νέο lockdown ή/και μέτρα περιορισμού της κυκλοφορίας, οι επαγγελματίες του κλάδου της εστίασης, των εμπορικών καταστημάτων και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, δεν θα σταματήσουν να μετρούν «πληγές». 

Παράλληλα, ο ιός είναι πιθανό, σύμφωνα με τους New York Times να σηματοδοτήσει το τέλος των τεράστιων «open» γραφείων και την επιστροφή στην παλιά καλή εποχή των μικρών κλειστών γραφείων, τα οποία ουκ ολίγοι πάντα νοσταλγούσαν.

Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.

Η κυρίαρχη τάση στον σχεδιασμό χώρων γραφείου προ κορονοϊού εποχή, ήταν «οι open plan» χώροι. Σταδιακά καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη.

Στη μετά κορονοϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το open space μοντέλο που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα ως και σήμερα θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Το πρώτο σενάριο είναι, να αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και να μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα.

Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο στα νότια ή τα βόρεια προάστια.

Βραχυπρόθεσμα θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Σίγουρα, θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους (η προσφορά δεν είναι μεγάλη σήμερα), που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας δηλαδή, τεχνολογικά αναβαθμισμένους, με έξυπνα και οικολογικά κτήρια.  

Δεν θεωρούμε ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές-καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και των εν γένει οικονομικών δεδομένων, πολλές εταιρίες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους με εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό, του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων.

Με γεωμετρική πρόοδο τα «φέσια» σε εμπορικά και υγειονομικού ενδιαφέροντος καταστήματα

Πολλοί επιχειρηματίες, ιδιοκτήτες αλυσίδων καταστημάτων και πολυεθνικές εταιρείες, από την αρχή των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας και εκ του νόμου απαγόρευση της λειτουργίας τους, ζήτησαν από τους εκμισθωτές – ιδιοκτήτες αναπροσαρμογή του ενοικίου τους όχι μόνο για το διάστημα μέχρι την άρση των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας, αλλά τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2020 ή/και το 1^ο εξάμηνο του 2021.

Γνωστή αλυσίδα ένδυσης με πανελλαδική εμβέλεια και πολυάριθμα καταστήματα στους εμπορικότερους δρόμους της χώρας, ζήτησε από τους εκμισθωτές της μείωση των μισθωμάτων από 20% έως 60% ανάλογα με το ύψος του μισθώματος. Η εταιρεία είχε αναφέρει ότι αν οι ιδιοκτήτες δεν δεχθούν τη μείωση των ενοικίων, θα κλείσει πολλά καταστήματα και θα εισέλθει δυναμικότερα στην αγορά μέσω e-shop διότι το brand name είναι γνωστό και όλα αυτά τα χρόνια ο κόσμος την ακολουθεί.

Πολλοί ιδιοκτήτες στην αρχή αντέδρασαν, αλλά ένα μεγάλος μέρος αυτών, επαναδιαπραγματεύθηκε το μηνιαίο μίσθωμα κατανοώντας εγκαίρως ότι τα «πράγματα» δεν θα είναι εύκολα το επόμενο διάστημα. Δέχθηκαν την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος, στοχεύοντας στην εισπραξιμότητά του, αλλά ταυτόχρονα συνεισφέροντας να παραμείνει ανοιχτό το κατάστημα - η επιχείρηση.

Δεν ήταν λίγοι οι ιδιοκτήτες  που αντιλήφθηκαν εγκαίρως τα νέα δεδομένα στην οικονομία μετά το lockdown, ενώ σε περίπτωση νέων μέτρων λόγω νέου κύκλου της πανδημίας του κορονοϊού, αν είχαν «διώξει» τον μισθωτή, πιθανόν, στο άμεσο διάστημα το ακίνητό να παρέμενε κλειστό χωρίς ενδιαφέρον μίσθωσης ή/και οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές να πραγματοποιούσαν προτάσεις μίσθωσης αρκετά μειωμένες σε σχέση με το αρχικό μίσθωμα. 

Παράλληλα, υπάρχουν πολλά καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος που δεν έχουν ανοίξει ακόμη, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί «γνωστό» κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στο Κολωνάκι το οποίο λειτούργησε 3-4 μήνες από την ημέρα των εγκαινίων και από τον Μάρτιο παραμένει κλειστό, με τους ιδιοκτήτες της επιχείρησης να αναφέρουν ότι δεν γνωρίζουν αν θα ανοίξουν ξανά και αν τους συμφέρει να κρατήσουν την επιχείρηση ή να ενταχθούν στον πτωχευτικό κώδικα . Παρόμοια κατάσταση και σε πολυσύχναστο κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος στην οδό Ομήρου με πολυετή λειτουργία. 

Η κτηματαγορά, ήδη έχει έρθει αντιμέτωπη με την ραγδαία αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων ιδιαίτερα στα επαγγελματικά ακίνητα που τα μισθώματα σε πολλές περιπτώσεις είναι αρκετές χιλιάδες ευρώ, ενώ το φαινόμενο αυτό έχει αρχίσει να αναπτύσσεται και σε «συνοικιακά» καταστήματα με μικρότερα μισθώματα και τείνει να επεκταθεί με γοργούς ρυθμούς και στις οικιστικές μισθώσεις που μέρα με τη μέρα το ποσοστό αύξησης ανείσπρακτων μισθωμάτων αυξάνεται ραγδαία.

Μη ξεχνάμε ότι οι ιδιοκτήτες είναι υπόχρεοι σε καταβολή φόρου εισοδήματος από ενοίκια ακόμη και στα μη εισπραχθέντα , ενώ, για να μην καταβάλουν τον φόρο, θα πρέπει να κινηθούν δικαστικά και να καταγγείλουν τη μισθωτική σύμβαση (έξωση του ενοικιαστή και διαταγή απόδοσης μισθίου).

Η διαταγή απόδοσης μισθίου, καταχωρείται στον Τειρεσία, με όσα σημαίνει αυτό για οποιονδήποτε επαγγελματία, τη στιγμή που αναμένει τα οικονομικά μέτρα στήριξης μέσω δανεισμού το επόμενο διάστημα ή για οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή του.

Οδηγούμαστε σε καταστροφική ρήξη των δυο μερών της μισθωτικής σύμβασης, μια εποχή που θα πρέπει να κυριαρχήσει η λογική και η από κοινού προσπάθεια διαφυγής από την οικονομική κρίση.   

Ο πρόεδρος του ΕΒΕΑ (Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών), Κωνσταντίνος Μίχαλος, σε τηλεοπτική του συνέντευξη πριν λίγες ημέρες, ανέφερε ότι βάση μελέτης του επιμελητηρίου, αναμένουν να κλείσουν 22.000 καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος έως τα τέλη του έτους.

Αντιλαμβανόμαστε το μέγεθος του προβλήματος, αύξηση της ανεργίας, μείωση της αγοραστικής δύναμης, αύξηση των ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και μείωση των αξιών.

Αν δεν υπάρξει μια λύση άμεσα, το πρόβλημα θα είναι πολύ μεγαλύτερο το επόμενο χρονικό διάστημα. Είναι σημαντικό για την στήριξης της επιχειρηματικότητα, της οικονομίας και ταυτόχρονα της ιδιοκτησίας, να υιοθετηθεί και να εφαρμοστεί η κοινή πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ και του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών για την οικειοθελείς μείωση μισθωμάτων και την ανάγκη θεσμοθέτησης της φορολογικής επιστροφής του 30% για όλες τις οικειοθελείς μειώσεις επαγγελματικών μισθωμάτων .  

Σίγουρα το επόμενο διάστημα, το μεγαλύτερο πρόβλημα θα το αντιμετωπίσουν τα εμπορικά κέντρα, διότι πολλοί καταναλωτές αποφεύγουν τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα, λόγω της ανάγκης προσωπικής προστασίας. Το μηνιαίο μίσθωμα ενός καταστήματος κυρίως εστίασης, εκτός από το σημείο που βρίσκεται, σημαντικό ρόλο στην αξία του- στο ύψος του μισθώματος διαδραματίζει και η δυναμικότητά του.

Η μείωση – οι απώλειες εσόδων από μισθώματα θα έχουν άμεσο αρνητικό αντίκτυπο στις αξίες των ακινήτων. Η αξία του κάθε ακινήτου καθορίζεται εν μέρει και με βάση τα μελλοντικά έσοδα που αυτό μπορεί να αποφέρει. Όταν λοιπόν υπάρχει η πρόβλεψη ότι η μελλοντική ροή εσόδων από ένα ακίνητο θα είναι χαμηλότερη, θα υπάρξει άμεση αναπροσαρμογή και στην αξία του.

Το μέτρο στήριξης των προηγούμενων μηνών μέσω της έκπτωσης 40% στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων και για τις πληττόμενες επιχειρήσεις έχει δημιουργήσει ήδη νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων – έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης.

Θεωρούμε ότι οι πιέσεις στις τιμές μίσθωσης εμπορικών καταστημάτων το επόμενο διάστημα θα είναι μεγάλες και μάλιστα σε πολλές εμπορικές πιάτσες οι μειώσεις των μισθωμάτων, θα μας γυρίσουν αρκετά χρόνια πίσω, ενώ ευχόμαστε να μην αντικρίσουμε πάλι την εικόνα του παρελθόντος με χιλιάδες κλειστά καταστήματα.

Η ελληνική οικονομία για να ανακάμψει, θα πρέπει την επόμενη ημέρα όλοι οι πολίτες της να είναι ενεργοί.