«Σπίτι μου»: Δεν εξασφαλίζει κατοικίες αλλά φθηνά στεγαστικά δάνεια - Άμεση ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής με διεύρυνση των δικαιούχων

Το πρόγραμμα που «κέντρισε» το ενδιαφέρον όλων ήταν τα χαμηλότοκα δάνεια για νέους με σκοπό την αγορά κατοικίας. Στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε αγορά πρώτης κατοικίας με αξία έως 150.000€, αναδεικνύοντας μέσω ερευνών και προτάσεων μας τη μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων, το όριο της αξίας αυξήθηκε στις 200.000€, αλλά ο δανεισμός περιορίστηκε στις 150.000€ (έως το 90% της αξίας του ακινήτου ο δανεισμός, 10% η ιδία συμμετοχή του δικαιούχου).

Την Παρασκευή 29/9 το πρόγραμμα έκλεισε. Το πρόγραμμα αφορούσε 5.000 νέους ή 10.000 ζευγάρια της ηλικιακής ομάδας 25-39 ετών, για την αγορά πρώτης κατοικίας έως 150 τ.μ., με έτος κατασκευής έως το 2007, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια (από 10.000€ έως 16.000€ ο άγαμος και έως 24.000€ ο έγγαμος συν 3.000€/ παιδί, μονογονεϊκές οικογένειες έως 27.000€ συν 3.000€/ παιδί )και τις λοιπές προδιαγραφές που το διέπουν.

Το «Σπίτι Μου» στο άκουσμά του αποτέλεσε ένα «φιλόδοξο» μέτρο για τα νέα ζευγάρια, αλλά, σύμφωνα με έρευνά που δημοσιεύσαμε τον Σεπτέμβριο του 2022, είχαμε τονίσει ότι η αναζήτηση κατοικίας θα «δυσκολέψει» πολύ όσους ζουν στο Ν.Αττικής και ιδιαίτερα όσους δεν διαθέτουν τουλάχιστον την ιδία συμμετοχή των 50.000€ και αρκεστούν στο δανειακό όριο των 150.000€.

Είχαμε αναφέρει ότι, όσοι νέοι αναζητούν κατοικία από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 που αποτελεί και προϋπόθεση του προγράμματος με κόστος αγοράς έως 150.000€, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε ιστοσελίδες ακινήτων, στα Νότια, Βόρεια και Ανατολικά Προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική.

Οι πρώτοι δικαιούχοι – 610 εκταμιεύσεις δανείων

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι αιτήσεις έχουν ξεπεράσει τις 40.000 και από τον αριθμό αυτόν 23.875 έλαβαν προέγκριση και 9.378 προχώρησαν στο στάδιο της έγκρισης, δηλαδή ξεκίνησε ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, δεσμεύοντας 742 εκ. ευρώ από τον συνολικό προϋπολογισμό των 750 εκ. ευρώ που υπήρχε για το πρόγραμμα. Το μέσο δάνειο των 9.378 εγκεκριμένων αιτήσεων είναι 105.812€, ενώ ο νομικός και τεχνικός έλεγχος έχει ολοκληρωθεί μόλις σε 1.000 αιτήσεις, όπως δήλωσε πρόσφατα ο διοικητής της ΔΥΠΑ, Σπύρος Πρωτοψαλτης, και έχουν ξεκινήσει οι εκταμιεύσεις, ενώ σύμφωνα με απάντηση της υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφίας Ζαχαράκη, στη Βουλή, τους πρώτους τέσσερις μήνες είχαν γίνει 610 εκταμιεύσεις.

Το 60% των 9.378 εγκεκριμένων δανείων αφορούν σε νέα ζευγάρια, ενώ το 88% αφορά δικαιούχους με ετήσιο εισόδημα κάτω από 24.000 ευρώ. Τα περισσότερα δάνεια έχουν εγκριθεί στην Περιφέρεια Αττικής (39%) και στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας (22%) και ακολουθούν οι Περιφέρειες Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης (7%), Θεσσαλίας (6%) και Δυτικής Ελλάδας (6%).

Μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων και αύξηση των τιμών πώλησης

Σύμφωνα με την έρευνά μας τον Σεπτέμβριο του 2022, διαθεσιμότητα ακινήτων καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά. Αναφέροντας παράλληλα, ότι, όταν «ανοίξει» το πρόγραμμα και σε συνάρτηση με τη συμμετοχή, θα επικεντρωθεί η ζήτηση στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, ελλοχεύοντας ο κίνδυνος να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Σχεδόν έναν χρόνο μετά, όλα τα άνωθεν επιβεβαιώθηκαν. Πλήθος δημοσιευμάτων αναφέρουν ότι οι δικαιούχοι του προγράμματος δεν μπορούν να βρουν σπίτι, καταγράφοντας μικρή διαθεσιμότητα. Ενώ, το μέσο δάνειο που εγκρίνεται είναι 105.812€, που σημαίνει ότι οι δικαιούχοι θα πρέπει να έχουν και ένα «γερό κομπόδεμα» στην άκρη, είτε οι ίδιοι, είτε το οικογενειακό τους περιβάλλον για να μπορέσουν να αποκτήσουν κατοικία κατάλληλη για οικογένεια.

Ιδία συμμετοχή έως και 94.188€ για αγορά οικογενειακής κατοικίας

Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία, το μέσο δάνειο που εγκρίνεται είναι 105.812€, κεφάλαιο που δεν μπορεί να καλύψει την αγορά οικογενειακής κατοικίας με τουλάχιστον 2 Υ/Δ. Επομένως οι δικαιούχοι του προγράμματος θα πρέπει να διαθέτουν ιδία κεφάλαια που μπορεί να αγγίξουν ακόμη και τις 91.188€ αν πρόκειται για ακίνητο με τιμή πώλησης 200.000€ ή/και 44.1888€ αν πρόκειται για ακίνητο με τιμή πώλησης 150.000€.

«Αγώνα δρόμου» 60 ημέρων για να μη χαθεί η προέγκριση

Η προέγκριση ισχύει για εξήντα (60) ημέρες από τη γνωστοποίησή της στον αιτούντα. Εντός της σχετικής προθεσμίας ο αιτών οφείλει να γνωστοποιήσει στο Πιστωτικό Ίδρυμα το αιτούμενο ποσό δανείου, το ακίνητο που προτίθεται να αγοράσει και την τιμή στην οποία προτίθεται να το αγοράσει, και να προσκομίσει τα έγγραφα που απαιτούνται, ώστε το Πιστωτικό Ίδρυμα να κάνει τον απαραίτητο έλεγχο. Εφόσον η εν λόγω προθεσμία παρέλθει άπρακτη, η οικονομική προέγκριση παύει να ισχύει.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των παλαιών ακινήτων έχουν «προβλήματα» τεχνικής και νομικής φύσεως που για να επιλυθούν χρονίζουν και απαιτούν και πολλά έξοδα.

Η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€, καταγράφουν μείωση κατά 8,42 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο την ήδη μικρή διαθεσιμότητα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά, 11,77 και 12,9 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα.

Οριακή μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα ακίνητα αξίας έως 200.000€, ακίνητα που ο δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 50.000€ ιδία συμμετοχή αν η έγκριση του δανείου είναι 150.000€ (ανώτατο όριο του προγράμματος) ή 94.188€, τη στιγμή που το μέσο δάνειο που εγκρίνεται κυμαίνεται στις 105.812€. Σύμφωνα με τα άνωθεν κατανοούμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των δικαιούχων κατευθύνεται κυρίως σε ακίνητα με maximum ζητούμενη τιμή πώλησης τις 150.000€.

Αθήνα: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€

Τον Σεπτέμβριο του 2022, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών μόλις 3 στις 10 κατοικίες (36,6%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενταν προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Σήμερα, λιγότερο από 3 στις 10 κατοικίες.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 90,8% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 43ετών σπίτια. Ενώ παράλληλα, το 67,22% των διαθέσιμων κατοικιών είναι επιφάνειας από 75τμ έως 95τμ σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα.

Οι «καλές» περιοχές του κέντρου όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια, καταγράφουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Ενώ, ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα Πετράλωνα, Εξάρχεια – Νεάπολη και Νέο Κόσμο.

Όσον αφορά τη Κυψέλη, καταγράφεται μείωση της διαθεσιμότητας κατά 23,2 ποσοστιαίες μονάδες. Τον Σεπτέμβριο του 2022, 6 στις 10 κατοικίες είχαν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, πλέον, μόλις 3 στις 10 κατοικίες. Οι περιοχές του κέντρου που καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα παραμένουν ο Κολωνός, τα Πατήσια, ο Άγιος Παντελεήμονας, ο Άγιος Ελευθέριος, η Πλατεία Αττικής και η Πλατεία Αμερικής.

Δυτικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€

Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων η διαθεσιμότητα μειώθηκε από 3 στις 10 κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, στις 2.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 80,6% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 55% είναι κατασκευής έως το 1980.

Οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι οι Άγιοι Ανάργυροι, το Περιστέρι, το Ίλιον και Αχαρνές.

Ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφηκε στον Αιγάλεω, στο Ίλιον και στη Νέα Χαλκιδόνα.

Μικρή διαθεσιμότητα καταγράφεται στο Χαϊδάρι, στο Γαλάτσι και στη Νέα Ιωνία.

Πειραιάς: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000€

Στις περιοχές του Πειραιά, τον Σεπτέμβριο του 2022, λιγότερες από 3 στις 10 κατοικίες (28,5%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Πλέον, διατίθενται λιγότερες από 2 στις 10 κατοικίες (15,62%)

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 70,9% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980.

Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν ακόμη τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά με 57,21% (από 87,1%) και τα Ταμπούρια –Αγία Σοφία με 46,04% (από 69,6%).

Μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές Νέο Φάληρο, Καλλίπολη – Φρεαττύδα, Καστέλλα – Πασιλιμάνι και Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο.

Σύμφωνα με τον παραπάνω πίνακα, κατανοούμε ότι καταγράφεται ραγδαία μείωση των διαθεσίμων προς πώληση ακινήτων αξίας έως 150.000€, σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022. Γεγονός που οφείλεται κυρίως στην αύξηση των τιμών πώλησης στα ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος «Σπίτι Μου».

Δεν εξασφαλίζει κατοικίες αλλά φθηνά στεγαστικά δάνεια

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», δεν εξασφαλίζει κατοικίες, αλλά φθηνά στεγαστικά δάνεια για όσους αρχικά πληρούν τις προδιαγραφές τόσο των τραπεζικών ιδρυμάτων όσο και του προγράμματος.

Αρχικά θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι οι δικαιούχοι που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα «Σπίτι ΜΟΥ», είναι όσοι διέθεταν τις προδιαγραφές και θα μπορούσαν να αγοράσουν κατοικία όλα τα προηγούμενα χρόνια (π.χ. 2018, 2019, 2020,2021,2022 και 2023), απλά τώρα δανείζονται με χαμηλότοκο δανεισμό μέσω του προγράμματος.

Παράλληλα, όταν το μέσο δάνειο είναι 105.812€, αντιλαμβανόμαστε όλοι ότι αν κάποιος δεν διαθέτει τουλάχιστον 44.188€ ιδία κεφάλαια, δεν πρόκειται να βρει ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια κατοικήσιμο, ιδιαίτερα στο Ν.Αττικής.

Επομένως, όσοι από τους 9.378 που προχώρησαν στο στάδιο της έγκρισης, είναι κυρίως νέοι/νέες ή/και ζευγάρια που διέθεταν τα τραπεζικά κριτήρια, πληρούσαν τις προδιαγραφές του προγράμματος και παράλληλα έχουν την οικονομική δυνατότητα να συνεισφέρουν αρκετά χρήματα στο κεφάλαιο αγοράς του ακινήτου. Ή αλλιώς πρόκειται για νέους/νέες που θα δανειστούν με χαμηλό επιτόκιο για να αποκτήσουν ένα ακίνητο τουλάχιστον 30-40ετών και ανάλογα με τη περιοχή μη ανακαινισμένο.

Η Ελλάδα δεν διαθέτει στεγαστική πολιτική – Άμεση ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου με διεύρυνση των δικαιούχων

Στη χώρα μας, ο πληθωρισμός στα τρόφιμα και τα είδη πρώτης ανάγκης, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα.

Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Μέτρα που θα ελαφρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό της οικογένειας που μισθώνει τη κύρια κατοικία της, που πληρώνει ενοίκιο για τον φοιτητή της αλλά δεν δικαιούται το φοιτητικό επίδομα, στους νέους έως 39ετών που δεν εμπίπτουν στο άνωθεν πρόγραμμα διότι έχουν υψηλότερες αποδοχές, που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν διαθέτουν το ποσοστό της ιδίας συμμετοχής (δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις) που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα, τον 26χρονο του 2009 και πλέον 40χρονο που χάνει το όριο ηλικίας για ένα μόλις έτος. Μέτρα που θα διευρύνουν τους δικαιούχους.

Η δημιουργία μέτρων φθηνού δανεισμού και μάλιστα μικρής κλίμακας με βάση την ανάγκη του σήμερα, δεν μπορούν να αποτελούν την ναυαρχίδα στεγαστικών πολιτικών μιας χώρας που είναι πρωταθλήτρια του κόστους στέγασης, που απαιτείται ένας ολόκληρος μισθός για τη μίσθωση οικογενειακής κατοικίας, που το 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά ένα από τα πολλά μέτρα ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής – κάτι που δεν ισχύει στη χώρα μας.

Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.

Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Η γνωμοδότηση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση στις 20/2/2020 της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής (Καθολική πρόσβαση σε στέγαση αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή σε μακροπρόθεσμη βάση) με εισηγητή τον Raymond HENCKS , οι στεγαστικές πολιτικές των κρατών μελών δεν μπορούν να περιορίζονται στο αποκλειστικό στόχο να βοηθήσουν τα ευάλωτα άτομα να βάλουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους», πρέπει να μεριμνούν για την προσαρμογή της κατοικίας στην κατάσταση της οικογένειας και για τη βελτίωση της ποιότητας της κατοικίας, ιδίως μέσω της αναβάθμισης των υφιστάμενων κατοικιών, δηλαδή να εξασφαλίζουν αξιοπρεπή και προσιτή στέγη σε όλους τους πολίτες, εκεί όπου διαπιστώνονται τόσο ποσοτικές όσο και ποιοτικές ανάγκες.

Ο Οργανισμός Ηνωμένων Εθνών (UN-Habitat) για το δικαίωμα στη στέγαση

Ο καθένας έχει ένα θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα στη στέγαση, το οποίο διασφαλίζει την πρόσβαση σε ένα ασφαλές, κατοικήσιμο και οικονομικά προσιτό σπίτι. Η στέγαση είναι κάτι περισσότερο από μια στέγη, είναι η ευκαιρία για καλύτερες ζωές και καλύτερο μέλλον.

Μέχρι το 2030, το UN-Habitat υπολογίζει ότι 3 δισεκατομμύρια άνθρωποι, περίπου το 40% του παγκόσμιου πληθυσμού, θα χρειάζονται πρόσβαση σε επαρκή στέγαση. Αυτό μεταφράζεται σε ζήτηση για 96.000 νέες προσιτές και προσβάσιμες κατοικίες κάθε μέρα.