Από την κυριότητα στη διαρκή συμμόρφωση: Η νέα πραγματικότητα της ακίνητης περιουσίας

Για δεκαετίες, στην ελληνική κοινωνία η έννοια της ιδιοκτησίας ήταν σχεδόν αυτονόητη. Όποιος είχε τίτλο κυριότητας θεωρούσε ότι έχει και τον πλήρη έλεγχο του ακινήτου του. Το σπίτι, το οικόπεδο ή το επαγγελματικό ακίνητο αποτελούσαν όχι μόνο περιουσιακό στοιχείο αλλά και πεδίο ελευθερίας, ασφάλειας και αυτονομίας.

Σήμερα, όμως, αυτή η αντίληψη αλλάζει ριζικά. Όχι απαραίτητα μέσω μιας θεαματικής νομοθετικής μεταρρύθμισης, αλλά μέσα από μια σταδιακή, πολυεπίπεδη και κυρίως ψηφιακή διοικητική επέκταση πάνω στην ακίνητη περιουσία. Ο σύγχρονος ιδιοκτήτης δεν αρκεί πλέον να έχει τίτλο ιδιοκτησίας. Πρέπει καθημερινά να αποδεικνύει ότι το ακίνητό του είναι “ψηφιακά νόμιμο”.

Η ιδιοκτησία μετατρέπεται σταδιακά από απόλυτο εμπράγματο δικαίωμα σε δικαίωμα υπό διαρκή διοικητική αίρεση.

Το φαινόμενο αυτό είναι πλέον ορατό σε κάθε στάδιο διαχείρισης ενός ακινήτου. Για να μεταβιβαστεί σήμερα μια κατοικία απαιτείται ένας ολόκληρος μηχανισμός ψηφιακής συμμόρφωσης: Κτηματολόγιο, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ενεργειακά πιστοποιητικά, βεβαιώσεις μηχανικών, έλεγχοι αυθαιρεσιών, φορολογικές διασταυρώσεις, δηλώσεις τετραγωνικών, ψηφιακές καταχωρίσεις και συνεχείς διορθώσεις στοιχείων.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης βρίσκεται σε μια μόνιμη διαδικασία επιβεβαίωσης του ίδιου του δικαιώματός του.

Ένα λάθος στα τετραγωνικά μπορεί να μπλοκάρει μεταβίβαση. Μια παλιά πολεοδομική απόκλιση μπορεί να εμφανιστεί ξανά μετά από δεκαετίες. Ένα ακίνητο που αποκτήθηκε νόμιμα μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπο με χαρακτηρισμούς δασικών χαρτών ή με αμφισβητήσεις του Κτηματολογίου. Η πραγματική κατάσταση πολλές φορές υποχωρεί μπροστά στην ψηφιακή καταγραφή της πραγματικότητας.

Και εδώ ανακύπτει ένα κρίσιμο νομικό και θεσμικό ερώτημα: όταν η άσκηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας εξαρτάται ολοένα και περισσότερο από αλλεπάλληλες ψηφιακές εγκρίσεις και διοικητικές διασταυρώσεις, πόσο “απόλυτο” παραμένει τελικά το δικαίωμα της κυριότητας;

Η ελληνική έννομη τάξη, όπως και οι περισσότερες ευρωπαϊκές έννομες τάξεις, προστατεύει συνταγματικά την ιδιοκτησία. Ωστόσο, ο περιορισμός της ιδιοκτησίας στο παρελθόν είχε κυρίως νομοθετικό χαρακτήρα. Το κράτος επέβαλλε περιορισμούς μέσω νόμων, πολεοδομικών κανόνων ή φορολογικών υποχρεώσεων. Σήμερα, όμως, αναδύεται μια διαφορετική μορφή περιορισμού: ο τεχνολογικός και διοικητικός έλεγχος.

Ο ιδιοκτήτης δεν έρχεται αντιμέτωπος μόνο με έναν νόμο αλλά με ένα συνεχές πλέγμα πλατφορμών, ηλεκτρονικών αρχείων, ψηφιακών ελέγχων και αυτοματοποιημένων διασταυρώσεων. Πρόκειται για μια νέα μορφή διοικητικής εξουσίας, λιγότερο ορατή αλλά πολύ πιο διαρκή.

Η ψηφιοποίηση του κράτους ασφαλώς αποτελεί αναγκαία εξέλιξη. Κανείς δεν υποστηρίζει την επιστροφή στη γραφειοκρατία του χαρτιού, στην αδιαφάνεια ή στη διοικητική αταξία του παρελθόντος. Ωστόσο, η τεχνολογία δεν είναι ουδέτερη όταν αρχίζει να επηρεάζει τον πυρήνα συνταγματικά κατοχυρωμένων δικαιωμάτων.

Διότι στην πράξη διαμορφώνεται ένα νέο μοντέλο ιδιοκτησίας: όχι η ιδιοκτησία ως σταθερό δικαίωμα, αλλά η ιδιοκτησία ως κατάσταση διαρκούς συμμόρφωσης.

Ο πολίτης καλείται πλέον όχι μόνο να κατέχει το ακίνητό του αλλά και να το “επικαιροποιεί” διαρκώς απέναντι στο κράτος. Και όσο αυξάνονται οι ψηφιακές απαιτήσεις, τόσο αυξάνεται και η ανασφάλεια δικαίου. Ο μέσος ιδιοκτήτης αδυνατεί πλέον να γνωρίζει με βεβαιότητα αν το ακίνητό του είναι απολύτως τακτοποιημένο ή αν στο μέλλον θα προκύψει κάποια νέα διοικητική εκκρεμότητα.

Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία αν αναλογιστεί κανείς ότι στην Ελλάδα η ακίνητη περιουσία δεν είναι επενδυτική πολυτέλεια για λίγους. Είναι η βασική αποταμίευση της μεσαίας τάξης. Είναι το περιουσιακό αποτύπωμα ολόκληρων οικογενειών. Όταν λοιπόν η ιδιοκτησία καθίσταται ολοένα και πιο περίπλοκη, πιο ασταθής και πιο εξαρτημένη από διαρκείς ελέγχους, η ανασφάλεια αυτή μεταφέρεται συνολικά στην κοινωνία.

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πρακτικό. Είναι βαθιά θεσμικό. Διότι κάθε δημοκρατική έννομη τάξη οφείλει να διατηρεί μια ισορροπία ανάμεσα στον αναγκαίο κρατικό έλεγχο και στην ουσιαστική προστασία της ιδιοκτησίας. Όταν όμως η ιδιοκτησία μετατρέπεται σε δικαίωμα που τελεί υπό συνεχή διοικητική επιβεβαίωση, η ισορροπία αυτή αρχίζει να διαταράσσεται.

Ίσως, τελικά, το μεγαλύτερο ερώτημα της επόμενης δεκαετίας να μην αφορά μόνο τις τιμές των ακινήτων ή τη στεγαστική κρίση. Ίσως το πραγματικό ερώτημα να είναι διαφορετικό: μπορεί να θεωρείται πραγματικά ελεύθερος ένας ιδιοκτήτης που βρίσκεται σε μόνιμη κατάσταση διοικητικής και ψηφιακής επιτήρησης;

Γιατί στο τέλος της ημέρας, η ιδιοκτησία δεν είναι μόνο ένας τίτλος στο Κτηματολόγιο. Είναι η αίσθηση ότι αυτό που σου ανήκει δεν χρειάζεται καθημερινά να αποδεικνύεται.

Ευρωπία Συνοδινού

Δικηγόρος - LL.M Criminal Law