Τα «ψιλά γράμματα» του χωροταξικού για τον τουρισμό: Τα ανοιχτά μέτωπα, οι εξαιρέσεις και οι απαγορεύσεις

Ύστερα από περισσότερο από μία δεκαετία θεσμικού κενού, αλλεπάλληλων καθυστερήσεων, ακυρωμένων σχεδίων και μιας τουριστικής έκρηξης που αλλάζει χρόνο με τον χρόνο βίαια τη φυσιογνωμία πολλών περιοχών της χώρας, η κυβέρνηση παρουσίασε τη Δευτέρα το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ).

Μολονότι ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου το παραλλήλισε με «πυξίδα» της τουριστικής στρατηγικής για τα επόμενα χρόνια, τόσο ο ίδιος όσο και η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη έσπευσαν να διευκρινίσουν ότι ούτε αυτό το κείμενο είναι το τελικό της πολυαναμενόμενης Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ).

Αντιθέτως, παρά το γεγονός ότι καταρτίστηκε λαμβάνοντας υπόψη όπως επισημάνθηκε, τα πολυάριθμα σχόλια της δημόσιας διαβούλευσης που είχε προηγηθεί το καλοκαίρι του 2024, οι αντιδράσεις του τουριστικού κλάδου ήταν τέτοιες που τα συναρμόδια υπουργεία ξαναθέτουν το σχέδιο ΚΥΑ σε ...μίνι διαβούλευση αυτή τη φορά έως τις 25 Μαίου. Ακολούθως, όπως διευκρίνισε ο γγ. Χωρικού Σχεδιασμού, Ευθύμιος Μπακογιάννης, έως τις αρχές Ιουνίου θα γνωμοδοτήσει το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας και στη συνέχεια θα συνεδριάσει το Κεντρικό Συμυβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), το οποίο και θα εισηγηθεί την τελική ΚΥΑ έως τις 15 Ιουνίου με στόχο αυτή να έχει θεσμοθετηθεί έως το τέλος του επόμενου μήνα.

Υπενθυμίζεται ότι η εκπόνηση του νέου χωροταξικού έως σήμερα έχει περάσει από ...σαράντα κύματα. Αν και είχε ανατεθεί ήδη από τον Μάιο του 2018, με προθεσμία ολοκλήρωσης το τέλος του 2019, ακολούθησαν συνεχείς παρατάσεις και καθυστερήσεις που κράτησαν σχεδόν επτά χρόνια. Το σχέδιο παραδόθηκε τελικά το 2021, αλλά έμεινε «παγωμένο» έως τη δημόσια διαβούλευση του 2024. Και όλα αυτά ενώ ο ελληνικός τουρισμός κατέγραφε αλλεπάλληλα ρεκόρ αφίξεων εκτοξεύοντας τις πιέσεις σε πόλεις και νησιά, ενώ τουρισμός και κλιματική κρίση αναδείκνυαν με δραματικό τρόπο τα όρια της φέρουσας ικανότητας πολλών προορισμών. Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο κ. Παπασταύρου στην κοινή εκδήλωση των υπουργείων Περιβάλλοντος και Τουρισμού, το κείμενο είναι στο μεγαλύτερο μέρος του ίδιο με εκείνο που είχε τεθεί σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024, αλλά εμπλουτισμένο με αυστηρότερες προβλέψεις περιβαλλοντικής προστασίας, εισάγοντας «ένα σύστημα αρχών, κατευθύνσεων και κανόνων» που επιχειρεί να διατρέξει το σύνολο της τουριστικής ανάπτυξης στη χώρα «στη βάση μιας ενιαίας και συνεκτικής στρατηγικής».

Κατά τη χθεσινή παρουσίαση, πάντως, η διαδικασία προκάλεσε προφανή ερωτήματα ως προς τον τρόπο ενημέρωσης της κοινής γνώμης για ένα τόσο σοβαρό θέμα. Οι διαπιστευμένοι δημοσιογράφοι προσκλήθηκαν μεν, αλλά μόνον ως ...κοινό, καθώς δεν τους δόθηκε η δυνατότητα να υποβάλουν ερωτήσεις, ενώ το πλήρες κείμενο του νέου χωροταξικού δεν είχε διανεμηθεί ούτε ήταν διαθέσιμο την ώρα της παρουσίασης. Αντιθέτως αναρτήθηκε ώρες αργότερα στον ιστότοπο του υπουργείου.

Νέα καταλύματα μόνο αν είναι 3 αστέρων και άνω

Κεντρικός πυλώνας του νέου χωροταξικού είναι ο τρόπος με τον οποίο επιχειρεί να «μετρήσει» την τουριστική πίεση σε κάθε περιοχή της χώρας. Η κατηγοριοποίηση σε πέντε βασικές ομάδες δεν γίνεται μόνο με γενικά γεωγραφικά ή διοικητικά κριτήρια, αλλά στηρίζεται και στην αναλογία των ξενοδοχειακών κλινών ανά έκταση και ανά μόνιμο πληθυσμό.

Ωστόσο ο χαρακτήρας του παραμένει περισσότερο αναπτυξιακός από περιβαλλοντικός, καθώς ακόμα και στις δύο πιο «ευαίσθητες» κατηγορίες που αφορούν τις κορεσμένες και σχεδόν κορεσμένες τουριστικά περιοχές, η ανέγερση νέων καταλυμάτων απαγορεύεται μόνο στην περίπτωση που αυτά είναι 1 ή 2 αστέρων/κλειδιών. Αντιθέτως επιτρέπεται η δόμηση νέων υπό την προυπόθεση ότι αυτά είναι από 3 αστέρων και πάνω και με περιορισμό στον αριθμό των κλινών εφόσον πρόκειται για νησιά, ενώ μεγαλώνει και ο αριθμός των στρεμμάτων που δίνουν αρτιότητα στις περιοχές αυτές.

Κατά συνέπεια η αύξηση της αρτιότητας δυσκολεύει τη μικρότερη εκτός σχεδίου τουριστική παρουσία, αλλά οι μεγαλύτερες επενδύσεις εξακολουθούν να διαθέτουν σημαντικό πεδίο ανάπτυξης.

Στον αριθμό των κλινών μάλιστα δεν έχουν συνυπολογιστεί αυτές της βραχυχρόνια μίσθωσης με στελέχη των υπουργείων να σημειώνουν ότι οο αριθμός αυτός είναι δυναμικός και μεταβάλλεται συνεχώς.

Το νέο μοντέλο χωρίζει την επικράτεια σε πέντε κατηγορίες περιοχών επιχειρώντας μια νέα ιεράρχηση της τουριστικής ανάπτυξης με βάση το ποιες περιοχές θεωρούνται κορεσμένες, ποιες μπορούν ακόμη να δεχθούν νέες επενδύσεις και ποιες προορίζονται να μετατραπούν στους επόμενους μεγάλους τουριστικούς πόλους.

Τίθενται συγκεκριμένα ανώτατα όρια δυναμικότητας σε αρκετές κατηγορίες νησιών και περιοχών, σε μια προσπάθεια να περιοριστεί η ανεξέλεγκτη δημιουργία μεγάλων μονάδων. Οι ρυθμίσεις αυτές θα ενεργοποιηθούν άμεσα με την έκδοση της ΚΥΑ, με τις νέες επενδύσεις να πρέπει να προδσαρμοστούν στα καινούρια ανώτατα όρια δυναμικότητας και στις νέες αρτιότητες από την επόμενη κιόλας ημέρα.

«Κόκκινη γραμμή» αποτελεί η χθεσινή ημέρα, καθώς όπως διευκρίνισε ο κ. Παπασταύρου «η κυβέρνηση δεν θέλει να αιφνιδιάσει». Ετσι, όσα έργα έχουν ήδη λάβει οικοδομική άδεια ή έχουν εξασφαλίσει πληρότητα φακέλου για περιβαλλοντική αδειοδότηση μέχρι και χθες εξαιρούνται από τους νέους περιορισμούς, γεγονός το οποίο αφήνει βέβαια παράθυρο να προχωρήσουν ήδη ώριμα projects μεγαλύτερης κλίμακας ακόμη και σε περιοχές που υπό τις νέες προυποθέσεις χαρακτηρίζονται κορεσμένες.

Το νέο χωροταξικό περιλαμβάνει και ρύθμιση για την απαγόρευση χρήσεων στην ακτογραμμή. Συγκεκριμένα, ορίζει ότι στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες κατασκευές και διαμορφώσεις, με εξαίρεση έργα κοινής ωφέλειας, προσβασιμότητας ή όσα προβλέπονται ειδικά από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό.

Επιπροσθέτως επιχειρεί να λύσει - αν και μόνο συμβουλευτικά μέχρι την ψηφιση σχετικής νομοθετικής ρύθμισης - και το υφιστάμενο πρόβλημα με τις πισίνες των καταλυμάτων προβλέποντας:

• σύσταση για χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες,

• υποχρεωτική δημιουργία δεξαμενών συλλογής ομβρίων για πισίνες σε νέα καταλύματα.

Οι πέντε κατηγορίες περιοχών

Το νέο χωροταξικό βασίζεται στην κατηγοριοποίηση των 1.035 δημοτικών ενοτήτων της χώρας σε πέντε βασικές κατηγορίες, με κριτήριο κυρίως την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, δηλαδή τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό.

Περιοχές Α - Ελεγχόμενης Ανάπτυξης: Πρόκειται για τις πλέον κορεσμένες τουριστικά περιοχές της χώρας, εκεί όπου η πίεση στο περιβάλλον, στις υποδομές και στη φέρουσα ικανότητα θεωρείται πλέον οριακή. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται 18 Δημοτικές Ενότητες και συγκεκριμένα η Παραλία Πιερίας, τμήμα της Σκιάθου, η Δ.Ε Κέρκυρας, ο Λαγανάς και οι Δήμοι Αρκαδίων και Ζακυνθίων της Ζακύνθου, η Ερμούπολη της Σύρου, η Σαντορίνη (Θήρα και Οία), η ανατολική Κως, η Μύκονος, η Αφάντου, η Ιαλυσός και η Καλλιθέα Ρόδου, η νότια Τήνος, η Χερσόνησος Ηρακλείου, τα Μάλια Ηρακλείου και η Νέα Κυδωνία Χανίων.

Στην κατηγορία αυτή προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί:

• Η ελάχιστη αρτιότητα για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

• Στα νησιά των περιοχών Α, οι νέες μονάδες δεν μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες.

Στις περιοχές αυτές δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων μονάδων και όχι στη δημιουργία νέων. Πρακτικά επιτρεπονται μόνο νέα ξενοδοχεία υψηλότερων κατηγοριών, 3, 4 και 5 αστέρων με τις ρυθμίσεις να εκτιμάται ότι αφήνουν ανοιχτό παράθυρο για νέες μεγάλες επενδύσεις ακόμα και σε ήδη κορεσμένους προορισμούς.

Περιοχές Β – Αναπτυγμένες: Πρόκειται για περιοχές όπου υπάρχει ήδη σημαντική τουριστική ανάπτυξη αλλά όχι στον βαθμό κορεσμού των περιοχών Α. Εδώ προβλέπεται:

• Ελάχιστη αρτιότητα για νέες ξενοδοχειακές μονάδες εκτός σχεδίου στα 12 στρέμματα.

• Στα νησιά της κατηγορίας Β επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες.

Στις περιοχές αυτές ενθαρρύνονται οι επενδύσεις αναβάθμισης και οι ειδικές μορφές τουρισμού.

Περιοχές Γ – Αναπτυσσόμενες: Οι περιοχές αυτές θεωρούνται ζώνες όπου ο τουρισμός αναπτύσσεται αλλά δεν έχει ακόμη κυριαρχήσει πλήρως στην τοπική οικονομία με το πλαίσιο να είναι σαφώς πιο ελαστικό. Για τις περιοχές αυτές προβλέπεται:

• Ελάχιστη αρτιότητα στα 8 στρέμματα.

• Μεγαλύτερη δυνατότητα για ανάπτυξη νέων τουριστικών δραστηριοτήτων.

• Προωθείται η δημιουργία νέων υποδομών και καταλυμάτων.

Εκτιμάται ότι η κυβέρνηση βλέπει τις περιοχές αυτές ως ευκαιρία για γεωγραφική διάχυση του τουρισμού, ώστε να αποσυμφορηθούν οι υπερκορεσμένοι προορισμοί.

Περιοχές Δ - Πρώιμης Ανάπτυξης: Πρόκειται για περιοχές όπου ο τουρισμός βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο. Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να δώσει ώθηση σε νέους προορισμούς, με στόχο την αξιοποίηση ιδιαίτερων φυσικών ή πολιτιστικών χαρακτηριστικών. Στην κατηγορία αυτή προβλέπεται:

• Αρτιότητα στα 8 στρέμματα.

• Ενθαρρύνονται πιο ήπιες μορφές τουρισμού.

• Προωθείται η σύνδεση του τουρισμού με την τοπική παραγωγή και την πολιτιστική ταυτότητα.

Περιοχές Ε - Ειδικής Ανάπτυξης: Η πέμπτη κατηγορία αφορά περιοχές όπου προωθούνται ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός τουρισμός, ιαματικός, καταδυτικός, θαλάσσιος, οικοτουρισμός, αγροτουρισμός.

Και εδώ η αρτιότητα ορίζεται στα 8 στρέμματα, αλλά το βάρος πέφτει περισσότερο στη θεματική εξειδίκευση και λιγότερο στον μαζικό τουρισμό.

Η κατηγοριοποίηση των νησιών

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στον νησιωτικό χώρο, που θεωρείται η πλέον ευάλωτη ζώνη της χώρας απέναντι στην τουριστική υπερεκμετάλλευση με τα νησιά - πλην Κρήτης και Εύβοιας - να κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει μεγέθους.

Στην πρώτη ομάδα εντάσσονται τα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, τα οποία θεωρείται ότι διαθέτουν μεγαλύτερη φέρουσα ικανότητα και πιο ανεπτυγμένες υποδομές και συγκεκριμένα: Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος..

Το πλαίσιο επιτρέπει μεγαλύτερη τουριστική ανάπτυξη και υψηλότερη δυναμικότητα κλινών, υπό την προϋπόθεση ότι θα τεκμηριώνεται μέσω ειδικών μελετών ότι οι υποδομές και οι φυσικοί πόροι μπορούν να την υποστηρίξουν.

Στην πράξη, τα μεγάλα νησιά παραμένουν βασικοί αποδέκτες νέων τουριστικών επενδύσεων, ιδιαίτερα οργανωμένων ξενοδοχειακών μονάδων. Συγκεκριμένα ορίζεται ότι με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα, εφόσον πρόκειται για οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων (ΟΥΤΔ) επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης».

Στα μεσαίου μεγέθους νησιά, από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, προωθείται η λεγόμενη «ήπια ανάπτυξη», με μικρότερες μονάδες και αυξημένους περιορισμούς ως προς τη δυναμικότητα των νέων καταλυμάτων.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται περιορισμός της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, μέγιστης δυναμικότητας εκατό κλινών, ενώ εφόσον πρόκειται για ΟΥΤΔ επιτρέπονται μόνο «ήπιας ανάπτυξης».

Τα νησιά που περιλαμβάνει η κατηγορία είναι: Άγιος Ευστράτιος, Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανάφη, Αντικύθηρα, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Γαύδος, Ιθάκη, Ίος, Κάλαμος, Κάλυμνος, Κάσος, Κέα, Κίμωλος, Κύθνος, Κυρά Παναγιά, Λέρος, Μεγανήσι, Νίσυρος, Μήλος, Μύκονος, Παξοί, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Σαμοθράκη, Σαντορίνη (Θήρα), Σαρία, Σέριφος, Σίκινος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήλος, Τήνος, Ύδρα, Φολέγανδρος, Φούρνοι, Χάλκη, Ψαρά και λοιπά νησιά του ίδιου εύρους έκτασης.

Την τρίτη κατηγορία απαρτίζουν τα μικρά νησιά για τα οποία προβλέπεται περιορισμός της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, μέγιστης δυναμικότητας εκατό κλινών, ΟΥΤΔ, μόνο «ήπιας ανάπτυξης», ενώ ειδικότερα για νησιά κάτω από 1.000 στρ., επιτρέπεται αποκλειστικά η ήπια θαλάσσια αναψυχή όπως ενδεικτικά καταδύσεις, κολύμβηση, ιστιοσανίδα κλπ. καθώς και τα περίπτερα ενημέρωσης/ έργα ερμηνείας περιβάλλοντος και μια τουριστική κατοικία (1 υπό προϋποθέσεις) ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης (glamping) έως 50 άτομα (υπό προϋποθέσεις) και τα καταφύγια τουριστικών σκαφών.

Παραμένει ανοιχτό το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Στο νέο χωροταξικό έχουν εισαχθεί κατευθύνσεις και για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με το ζήτημα, πάντως, να απαιτεί νομοθετική πρόβλεψη προκειμένου να ρυθμιστεί.

Οπως επισημαίνεται στο σχέδιο ΚΥΑ και η συγκεκριμένη δραστηριότητα δύναται να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς με βάση την κατηγοριοποίηση των περιοχών ή/και τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά τους. Με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις και κατά περίπτωση, μπορούν να προβλεφθούν μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της δραστηριότητας, όπως:

• καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,

• ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,

• θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,

• επιβολή περιορισμών ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.

Πράσινο φως για εξορυκτικές δραστηριότητες

Το νέο χωροταξικό ανάβει, πάντως, το πράσινο φως για εξορυκτικές δραστηριότητες ακόμα και στις πλέον επιβαρυμένες περιοχές αναφέροντας ότι «η άσκηση εξορυκτικών δραστηριοτήτων, η πρωτογενής επεξεργασία των ορυκτών πρώτων υλών στους χώρους εξόρυξης και η εξασφάλιση των αναγκαίων θαλάσσιων διεξόδων για τη διακίνηση των προϊόντων εντός των περιοχών που κατατάσσονται με το παρόν στις κατηγορίες Α’ και Β’ ή χαρακτηρίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό Α’ επιπέδου ως περιοχές προτεραιότητας τουρισμού, δεν μπορεί να αποκλειστεί λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της φύσης της ανωτέρω δραστηριότητας».

Προυπόθεση για την επέκταση της δραστηριότητας στις περιοχές αυτές και σε τμήματα που εντοπίζονται νέα κοιτάσματα, είναι η συνεκτίμηση κοινωνικών, οικονομικών και περιβαλλοντικών παραμέτρων (εφαρμογή σύγχρονων μεθόδων εξόρυξης, επεξεργασίας, μεταφοράς, διαχείρισης αποβλήτων, περιορισμού / αντιμετώπισης των οχλήσεων και αποκατάστασης του τοπίου).

Επισημαίνει μάλιστα ότι «η αξιοποίηση της δραστηριότητας ως ειδικού ενδιαφέροντος τουριστικού πόρου, συμπεριλαμβανομένης της αξιοποίησης των παλιών μεταλλείων είναι υπό προϋποθέσεις δυνατή και επιθυμητή».