Στεγαστική πολιτική: Με νέους κανόνες μίσθωσης, κίνητρα για τα «κλειστά» και κρατική εγγύηση για αγορά κατοικίας «απαντάει» στη στεγαστική κρίση η Ισπανία

Το κόστος στέγασης προβληματίζει πλέον το σύνολο των χωρών της Ευρώπης. Πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.

Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων λόγω ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι η Ισπανία διαθέτει ήδη 290.000 κοινωνικές κατοικίες (κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης ), δηλαδή περίπου το 1,1% του στεγαστικού αποθέματος ( η χώρα μας δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες). Την ίδια στιγμή, εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης με σχέδιο κατασκευής επιπλέον 20.000 κατοικιών έως το 2026. Η χώρα μας εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης με σχέδιο ύψους 1,3 εκατ.€, για την ανακαίνιση 70 κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων και 30 κατοικιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης.

Ταυτόχρονα, η Ισπανική κυβέρνηση «κινητοποίησε» κατοικίες του χαρτοφυλακίου της Sareb (εταιρεία που αποτελεί μέρος του σχεδίου του ισπανικού κράτους και των ευρωπαϊκών θεσμικών οργάνων για την ανακεφαλαιοποίηση των χρηματοπιστωτικών οντοτήτων που επλήγησαν περισσότερο από την οικονομική κρίση του 2008), που διαχειρίζεται τα περιουσιακά στοιχεία που προκύπτουν από την αναδιάρθρωση των τραπεζών και ήδη 15.000 κατοικίες έχουν κατοικηθεί και 28.000 κατοικίες έχουν προγραμματιστεί για το επόμενο διάστημα. Παράλληλα, σε συμφωνία με τις τράπεζες έχουν συστήσει ένα κοινωνικό ταμείο και έχουν ήδη νοικιαστεί σχεδόν 10.000 κατοικίες. Στοχεύοντας να φτάσει στον Ευρωπαϊκό μέσο όρο, σύμφωνα με τον οποίο το 9% του οικιστικού αποθέματος αντιστοιχεί σε κατοικίες προσιτού κόστους ενοικίασης.

Η κυβέρνησης της Ισπανίας δεν «σταμάτησε» μόνο στα άνωθεν, σε μια προσπάθεια να ελέγξει τις τιμές των ενοικίων σε ολόκληρη τη χώρα και να μειώσει τον αριθμό των εξώσεων, ψήφισε τον νέο νόμο περί στέγασης. Επαναπροσδιορίζοντας της σχέσης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, θέτοντας όρια στις αυξήσεις ενοικίων και φορολογικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες που προσθέτουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά ενοικίων.

Το κάτωθι μέτρο που εφαρμόζει η Ισπανία, τη γραμμή εγγυήσεων για την δυνατότητα αγοράς κατοικίας, το έχουμε καταθέσει στον δημόσιο διάλογο ουκ ολίγες φορές. Η Ισπανία μέσω της γραμμής εγγυήσεων, δίνει την δυνατότητα αγοράς κατοικίας με βάση το προφίλ των οικογενειών που λόγω της οικονομικής κρίσης πριν από δεκαπέντε χρόνια έχασαν τη δυνατότητα να αγοράσουν σπίτι και δεν το έχουν ανακτήσει ακόμη, καθώς και του γεγονότος ότι το 40% των ενοικιαστών ξοδεύουν περισσότερο από το 40% του εισοδήματός τους για ενοίκια. Στην χώρα μας, το 74,2% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης ,όταν το μέσο όρο στην Ευρώπη είναι 21,2% σύμφωνα με την Eurostat.

Στόχος της Ισπανικής κυβέρνησης είναι κανείς πολίτης να μην χρειάζεται να ξοδεύει περισσότερο από το 30% του εισοδήματός του για την πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγαση.

Ποιες περιοχές ορίζονται ως «πιεσμένες» και ποιοι ιδιοκτήτες είναι «μεγάλοι» και «μικροί»

• Οι περιοχές που ορίζονται ως «πιεσμένες», είναι εκείνες όπου τα ενοίκια και οι ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί δραματικά. Καθορίζονται από τις τοπικές αρχές και θα πρέπει:
• Tο άθροισμα του μέσου κόστους ενοικίασης (ή δόσης δανείου) συν το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας να είναι υψηλότερο από το 30% του μέσου εισοδήματος του νοικοκυριού.
• Tο ενοίκιο (ή η ζητούμενη τιμή πώλησης των ακινήτων) θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα προηγούμενα 5 χρόνια.
• Μεγάλος ιδιοκτήτης είναι ένα άτομο ή εταιρεία που κατέχει περισσότερες από 10 αστικές οικιστικές μονάδες ή μια οικιστική επιφάνεια μεγαλύτερη από 1500 m2 (εξαιρουμένων των γκαράζ και των αποθηκευτικών χώρων). Αλλά, αν οι ιδιοκτησίες βρίσκονται σε οικιστικά πιεσμένη περιοχή, το όριο μειώνεται στις 5 ιδιοκτησίες.

Εν τω μεταξύ, μικροϊδιοκτήτες είναι όσοι έχουν λιγότερες από 5 οικιστικές μονάδες.

Κανόνες για αυξήσεις σε υφιστάμενες συμφωνίες

• Το πρώτο πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε για τις αυξήσεις ενοικίων είναι ότι δεν συνδέονται πλέον με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή.
• Περιορίζονται πλέον στο 2% το 2023 και στο 3% το 2024, με νέους κανόνες για τα επόμενα χρόνια.
• Σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης δεν είναι μεγάλος ιδιοκτήτης, η αύξηση μπορεί να συμφωνηθεί μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη. Και αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, η αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 3% του τρέχοντος ενοικίου.
• Η ίδια λογική ισχύει για όλες τις άλλες συμφωνίες: δεν μπορούν να παρακάμψουν τον νέο νόμο περί στέγασης.

Οι κανόνες για νέες συμφωνίες μίσθωσης στις «πιεσμένες» περιοχές

Ο νόμος περί στέγασης καθορίζει έναν ανώτατο όριο για όλες τις νέες συμβάσεις μίσθωσης για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές «πιεσμένες». Το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει την αξία που χρεώθηκε στην τελευταία μίσθωση για το ίδιο ακίνητο (λαμβάνοντας υπόψη τα τελευταία 5 χρόνια), συν το ποσοστό ενημέρωσης για το τρέχον έτος (2% για το 2023, 3% για το 2024).

Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μεταβιβάσει στον ενοικιαστή την υποχρέωση να πληρώσει τυχόν χρεώσεις ή έξοδα που δεν περιλαμβάνονταν στην προηγούμενη σύμβαση μίσθωσης. Κατ' εξαίρεση, οι μικροϊδιοκτήτες θα μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιο έως και 10% σε σχέση με την αξία που χρεώθηκε τελευταία, εάν, τα δύο χρόνια πριν από την υπογραφή της σύμβασης, το ακίνητο:

• Ανακαινίστηκε
• Έχει υποστεί βελτιώσεις με αποτέλεσμα την εξοικονόμηση ενέργειας κατά 30%.
• Έχει υποστεί βελτιώσεις προσβασιμότητας

Εάν η νέα σύμβαση είναι για 10 χρόνια και άνω, ισχύει η προσαύξηση 10%.Εν τω μεταξύ, οι μεγάλοι ιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφώνονται με τον δείκτη συγκράτησης τιμών.

Τέλος, τα ακίνητα που δεν έχουν διατεθεί ποτέ στην αγορά ενοικίασης πρέπει να συμμορφώνονται με τα όρια τιμής που θέτει κάθε Αυτόνομη Κοινότητα για το πρώτο συμβόλαιο μίσθωσης.

Οι νέοι κανόνες για την επέκταση του μισθωτηρίου συμβολαίου

• Εάν ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής δεν ειδοποιήσει τη λήξη της σύμβασης (4 μήνες για τον ιδιοκτήτη, 2 μήνες για τον ενοικιαστή), το συμβόλαιο ανανεώνεται αυτόματα για ένα έτος, το οποίο μπορεί να συμβεί έως και τρεις φορές.
• Εάν το ακίνητο βρίσκεται σε αστική περιοχή, είναι υποχρεωτικό ο ιδιοκτήτης να αποδεχθεί το αίτημα του ενοικιαστή για παράταση της μίσθωσης.

Η εξαίρεση είναι όταν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητο για να ζήσει ο ίδιος ή οι συγγενείς του πρώτου βαθμού ή όταν το ζευγάρι χωρίζει και πρέπει να μοιράσει τα περιουσιακά στοιχεία του ζευγαριού. Και στις δύο περιπτώσεις υπάρχουν προθεσμίες και κανόνες για την αναστολή της μίσθωσης.

Τα Φορολογικά οφέλη των ιδιοκτητών

Για να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα «κλειστά» ακίνητά τους στην αγορά ενοικίασης, ο νόμος περί στέγασης παρέχει κίνητρα για μικρούς ιδιοκτήτες που νοικιάζουν ακίνητα σε «πιεσμένες» περιοχές σε προσιτές τιμές . Οι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν φορολογικές ελαφρύνσεις στο καθαρό εισόδημά τους από ενοίκια με τα ακόλουθα ποσοστά:

• 50% μείωση φόρου για νέες μισθώσεις.
• Μείωση φόρου 60% εάν το ακίνητο έχει ανακαινιστεί δύο χρόνια πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης.
• Μείωση φόρου 70% εάν το ακίνητο νοικιαστεί σε νέους ηλικίας 18 έως 35 ετών ή ως μέρος επιδοτούμενων προγραμμάτων ενοικίασης·
• Μείωση φόρου 90% για νέα μισθωτήρια συμβόλαια που το ενοίκιο είναι τουλάχιστον 5% μειωμένο από το προηγούμενο συμβόλαιο.

Αυτές είναι οι κύριες επιλογές που έχουν στη διάθεσή τους οι ιδιοκτήτες «κλειστών» ακινήτων που επιθυμούν να συμμετάσχουν στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος, αλλά υπάρχουν μερικές άλλες στον νόμο περί στέγασης.

Παρόμοιες προτάσεις για τα «κλειστά» ακίνητα στην χώρα μας, έχουμε καταθέσει στον δημόσιο διάλογο από το 2021. Το δημόσιο από τα «κλειστά» ακίνητα δεν εισπράττει έσοδα, οπότε όλες οι άνωθεν ελαφρύνσεις δεν επηρεάζουν τα δημοσιονομικά έσοδα. Αντιθέτως, το δημόσιο πλέον θα εισπράξει νέα έσοδα και ταυτόχρονα θα αυξήσει την διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση.

Ποια ακίνητα θεωρούνται «κλειστά»

Σημάδια ακατοίκητου ακινήτου είναι, για παράδειγμα, η ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρείες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα δεδομένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kwh), το ακίνητο θεωρείται επίσης κενό.

Ωστόσο, ορισμένες εξαιρέσεις είναι:

• Ιδιωτικές μονάδες διακοπών
• Ακίνητα υπό αποκατάσταση.
• Ακίνητα που αποκτήθηκαν για μεταπώληση από φυσικά ή νομικά πρόσωπα
• Εάν είναι ενσωματωμένο σε τουριστικό θέρετρο ή είναι εγγεγραμμένο ως τοπικό κατάλυμα

Όπως έχουμε προτείνει πολλάκις στον δημόσιο διάλογο, στη χώρα μας μπορούμε να προβούμε σε άμεσο έλεγχο των 700.000 «κλειστών» ακινήτων μέσω δημιουργίας πλατφόρμας διασταύρωσης δεδομένων τα οποία τηρούνται σε ΑΑΣΕ, Κτηματολόγιο ΑΕ και Παρόχους Ενέργειες και Ύδατος, προκειμένου να «αποκαλυφθεί» η «μαύρη» μίσθωση, με αποτέλεσμα:

• Αύξηση των εσόδων για το Ελληνικό Δημόσιο
• Αποκατάσταση «φορολογικής» ισότητας έναντι των ειλικρινών φορολογούμενων

Αύξηση ακόμη και 150% του φόρου στα «κλειστά» ακίνητα

Όσοι κατέχουν περισσότερα από τέσσερα ακίνητα στον ίδιο δήμο και αφήνουν κατοικίες κλειστές για περισσότερα από δύο χρόνια, μπορεί να χρεωθούν με αύξηση έως και 150% του Impuesto sobre Bienes Inmuebles (φόρος ακίνητης περιουσίας). Με άλλα λόγια, αντί να κρατήσει το ακίνητο κλειστό, το κράτος θέλει να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να «προσθέσουν» ένα επιπλέον ακίνητο προς ενοικίαση στην αγορά.

Εγγυήσεις 2,5 δις.€ για την αγορά πρώτης κατοικίας

Οι νέες εγγυήσεις του Επίσημου Ινστιτούτου Πιστώσεων (ICO) που εγκρίθηκαν από την κυβέρνηση της Ισπανίας συνίστανται σε γραμμή 2,5 δισ. ευρώ για την αγορά πρώτης κατοικίας για νέους κάτω των 35 ετών και οικογένειες με εξαρτώμενα ανήλικα.

Αυτό το μέτρο διευκολύνει την πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο για περισσότερα από 50.000 άτομα που, αν και φερέγγυα τραπεζικά, δεν μπόρεσαν να εξοικονομήσουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι. Το μέτρο αυτό αποσκοπεί στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε στεγαστικό δάνειο. Διευκολύνει επίσης την αγορά ενοικίων σε περιοχές «πιεσμένες», όπως πόλεις όπου το ενοίκιο είναι πιο ακριβό από την δόση στεγαστικού δανείου.

• Το ατομικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 37.800 € ακαθάριστα ετησίως . Σε περίπτωση που η κατοικία αγοράζεται από δύο άτομα, το εισοδηματικό όριο διπλασιάζεται.
• Το όριο αυτό θα αυξηθεί κατά 2.520 € μεικτά ετησίως για κάθε εξαρτώμενο τέκνο και, στην περίπτωση μονογονεϊκής οικογένειας, μπορεί να αυξηθεί κατά 70% επιπλέον.
• Το ICO θα εγγυηθεί έως και το 20% του ποσού του δανείου.
• Εάν το ακίνητο που θα αγοραστεί έχει ενεργειακή βαθμολογία D ή υψηλότερη, μπορεί η εγγύηση να φτάσει το 25% του ποσού.

Σε αναμονή νέων κανόνων στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Η Υπουργός Στέγασης της Ισπανίας Isabel Rodriguez, όταν ρωτήθηκε για το εάν η κυβέρνηση θα παρέμβει στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης με νέους κανόνες, ανέφερε:

«Πρέπει να παρέμβουμε και να βάλουμε όρια στις τουριστικές ενοικιάσεις. Δεν μπορούμε να κοιτάξουμε αντίθετα γιατί αυτή η οικονομική δραστηριότητα έχει αντίκτυπο στο συνταγματικό δίκαιο. Τον επόμενο μήνα θα έχω συνάντηση με τις περιφέρειες και τα τοπικά συμβούλια με στόχο τον έλεγχο του αντικτύπου του κλάδου στην αγορά και τα συνταγματικά δικαιώματα των Ισπανών.

Το άρθρο 47 του ισπανικού Συντάγματος ορίζει ότι όλοι οι Ισπανοί πολίτες έχουν δικαίωμα να απολαμβάνουν αξιοπρεπή και επαρκή στέγαση και οι δημόσιες αρχές έχουν υποχρέωση να προωθήσουν τις απαραίτητες προϋποθέσεις και να θεσπίσουν τους σχετικούς κανονισμούς για να απολαμβάνουν αυτό το δικαίωμα.

Η κυβέρνηση έχει επίγνωση της σημασίας του τουριστικού τομέα στη χώρα μας και του γεγονότος ότι αυτού του είδους τα καταλύματα είναι μια ευκαιρία για κοινωνική και οικονομική ανάπτυξη και για τη δημιουργία σταθερού πληθυσμού σε άλλες περιοχές.

Τα τουριστικά καταλύματα σε ερημωμένες περιοχές, σε αγροτικές περιοχές, είναι επίσης αγκυροβολημένα στο τουριστικό μοντέλο που υπερασπίζεται αυτή η κυβέρνηση. Υπάρχουν περιοχές όπου τα τουριστικά καταλύματα δεν επηρεάζουν το δικαίωμα στη στέγαση και, ως εκ τούτου, δεν χρειάζεται παρέμβαση».