ΔΕΘ 2026 - Στεγαστική Πολιτική: Δεν χρειαζόμαστε απλώς περισσότερα μέτρα, αλλά περισσότερες κατοικίες προσιτού κόστους

Η φετινή ΔΕΘ πρέπει να αποτελέσει σημείο αλλαγής φιλοσοφίας στη στεγαστική πολιτική της χώρας.Τα τελευταία χρόνια έχουν ανακοινωθεί αρκετά προγράμματα, έχουν διευρυνθεί οι κατηγορίες των δικαιούχων και έχουν διατεθεί σημαντικοί δημόσιοι πόροι. Όμως, όσο το κόστος στέγασης εξακολουθεί να απορροφά δυσανάλογο μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών και όσο η προσφορά κατοικιών προσιτού κόστους παραμένει περιορισμένη, οφείλουμε να επανεξετάσουμε όχι μόνο το εύρος αλλά κυρίως την πραγματική αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής.Το βασικό ερώτημα δεν πρέπει πλέον να είναι πόσοι ήταν οι δικαιούχοι ενός προγράμματος, πόσες αιτήσεις εγκρίθηκαν ή πόσα κονδύλια απορροφήθηκαν.Πρέπει να περάσουμε από το «πόσοι πήραν την επιδότηση» στο «τι άλλαξε πραγματικά μετά την επιδότηση».418371_1Αναχαιτίστηκε το κόστος στέγασης; Επέστρεψαν κλειστές κατοικίες στην αγορά; Δημιουργήθηκαν νέες κατοικίες προσιτού κόστους; Αυξήθηκε η διαθέσιμη προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση; Μπόρεσαν περισσότεροι νέοι και οικογένειες να αποκτήσουν ή να μισθώσουν ένα αξιοπρεπές σπίτι;Αυτοί πρέπει να είναι οι πραγματικοί δείκτες επιτυχίας.Γιατί δεν χρειαζόμαστε απλώς περισσότερα στεγαστικά μέτρα. Χρειαζόμαστε περισσότερες κατοικίες προσιτού κόστους και πολιτικές που αυξάνουν πραγματικά την προσφορά τους.Η ΔΕΘ του 2026 πρέπει, επομένως, να σηματοδοτήσει τη μετάβαση από τα οριζόντια και αποσπασματικά μέτρα σε ένα Εθνικό Σχέδιο Στέγασης, με κοινωνική και γεωγραφική στόχευση, σαφές χρονοδιάγραμμα, μόνιμους χρηματοδοτικούς μηχανισμούς και μετρήσιμα αποτελέσματα.Ένα σχέδιο που θα συνδέει τη στεγαστική πολιτική με το δημογραφικό, την περιφερειακή ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή και θα στηρίζεται σε μία βασική αρχή: να μην επιδοτούμε διαρκώς μόνο τις συνέπειες της στεγαστικής κρίσης, αλλά να παρεμβαίνουμε ουσιαστικά στις αιτίες που τη δημιουργούν.1) Από τα οριζόντια μέτρα σε στοχευμένη στεγαστική πολιτικήΗ στεγαστική κρίση δεν είναι ίδια σε ολόκληρη τη χώρα και, επομένως, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται με τα ίδια εργαλεία παντού.Άλλες είναι οι ανάγκες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, άλλες μιας τουριστικής περιοχής με έντονη βραχυχρόνια μίσθωση, άλλες μιας πανεπιστημιούπολης και διαφορετικές μιας περιοχής της περιφέρειας που χάνει πληθυσμό και νέους ανθρώπους.Τα μέτρα που εξαγγέλλονται πρέπει, λοιπόν, να αποκτήσουν κοινωνική, εισοδηματική και κυρίως γεωγραφική στόχευση.Χρειαζόμαστε έναν πραγματικό στεγαστικό χάρτη της χώρας, ώστε να γνωρίζουμε ανά περιοχή το κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα, το διαθέσιμο απόθεμα, τις κλειστές κατοικίες, τις ανάγκες φοιτητικής στέγασης και τις δημογραφικές τάσεις.Και πάνω σε αυτά τα δεδομένα να σχεδιάζονται οι πολιτικές.Γιατί δεν έχει νόημα να εφαρμόζουμε το ίδιο μέτρο σε μια περιοχή όπου οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί και σε μια περιοχή όπου το βασικό πρόβλημα είναι η εγκατάλειψη κατοικιών και η πληθυσμιακή συρρίκνωση.2) Στεγαστική πολιτική, δημογραφικό και περιφερειακή ανάπτυξη πρέπει να αποτελέσουν μία ενιαία στρατηγικήΔεν μπορούμε να μιλάμε για το δημογραφικό και ταυτόχρονα να αντιμετωπίζουμε τη στέγαση ως ένα ανεξάρτητο κοινωνικό ζήτημα.Όταν ένας νέος άνθρωπος αδυνατεί να φύγει από το πατρικό του, όταν ένα νέο ζευγάρι διαθέτει μεγάλο μέρος του εισοδήματός του για το ενοίκιο ή τη δόση του στεγαστικού δανείου και όταν η δημιουργία οικογένειας προϋποθέτει ένα στεγαστικό κόστος που πολλές φορές δεν είναι διαχειρίσιμο, τότε η στεγαστική κρίση μετατρέπεται σε δημογραφική κρίση.Η στέγη δεν είναι απλώς ένα κοινωνικό επίδομα. Είναι υποδομή κοινωνικής συνοχής, δημογραφικής πολιτικής και οικονομικής ανάπτυξης.Αντίστοιχα, δεν μπορεί όλη η ζήτηση για εργασία, σπουδές και κατοικία να συγκεντρώνεται διαρκώς στα ίδια μεγάλα αστικά κέντρα.Χρειάζονται ισχυρότερα στεγαστικά, φορολογικά και επενδυτικά κίνητρα για νέους, οικογένειες και επιχειρήσεις που επιλέγουν περιοχές της περιφέρειας με δημογραφική συρρίκνωση.Η στεγαστική πολιτική μπορεί και πρέπει να γίνει εργαλείο αποκέντρωσης και περιφερειακής ανάπτυξης.3) Φορολογική πολιτική στα ενοίκια: να δημιουργήσουμε κοινό συμφέρον για διαφάνειαΣτη ΔΕΘ πρέπει να ανοίξει ουσιαστικά και η συζήτηση για τη φορολογία των μισθώσεων.Η φορολογική πολιτική δεν πρέπει να αντιμετωπίζει μόνο το εισόδημα του ιδιοκτήτη. Πρέπει να δημιουργεί κοινό συμφέρον ιδιοκτήτη, ενοικιαστή και Δημοσίου να δηλώνεται το πραγματικό μίσθωμα.Χρειάζεται ένας διπλός μηχανισμός κινήτρων.Ο ενοικιαστής θα μπορούσε, με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια, να εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημά του μέρος του ενοικίου που καταβάλλει. Έτσι μειώνεται το πραγματικό κόστος στέγασης και ταυτόχρονα αποκτά ο ίδιος οικονομικό συμφέρον να δηλώνεται ολόκληρο το πραγματικό μίσθωμα.Στη φοιτητική κατοικία θα μπορούσε να υπάρξει ακόμη ισχυρότερη πρόβλεψη: η οικογένεια να μπορεί να εκπέσει τη σχετική δαπάνη έως ένα ανώτατο ποσό, για παράδειγμα έως 400 ευρώ μηνιαίως, με διαφοροποίηση ανάλογα με την περιοχή φοίτησης και εφόσον ο φοιτητής σπουδάζει εκτός του τόπου της κύριας κατοικίας.Από την άλλη πλευρά, ο ιδιοκτήτης που δηλώνει το πραγματικό μίσθωμα θα πρέπει να έχει συγκεκριμένα φορολογικά κίνητρα.Με αυτόν τον τρόπο δημιουργείται μια διαφορετική σχέση: ο ενοικιαστής έχει συμφέρον να ζητά να δηλώνεται το πραγματικό ενοίκιο και ο ιδιοκτήτης έχει συμφέρον να το δηλώνει.Το Δημόσιο, παράλληλα, αποκτά πραγματική εικόνα της αγοράς και διευρύνει τη φορολογική βάση.Η απλή μείωση ή η προσθήκη ενός ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή στα εισοδήματα από μισθώσεις δεν αρκεί από μόνη της για να αντιμετωπίσει τις αναληθείς ή «μαύρες» μισθώσεις ή/και να μειώσει τα ενοίκια. Χρειάζεται ένα σύστημα που να κάνει και τις δύο πλευρές συμμέτοχες στη διαφάνεια.4) Κίνητρο για σταθερό ενοίκιο και μακροχρόνια σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστήΠαράλληλα, πρέπει να επιβραβεύσουμε τον ιδιοκτήτη που επιλέγει τη σταθερότητα.Θα μπορούσε να θεσπιστεί φορολογικό κίνητρο για την ανανέωση της μίσθωσης στον ίδιο ενοικιαστή χωρίς αύξηση του ενοικίου.Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης που διατηρεί σταθερό το μίσθωμα για μία νέα τριετία θα μπορούσε να λαμβάνει μείωση της αυτοτελούς φορολόγησης των συγκεκριμένων εισοδημάτων κατά 15%-20% για τρία χρόνια.Σε περίπτωση ουσιαστικής ανακαίνισης του ακινήτου, θα μπορούσε να επιτρέπεται μία περιορισμένη αύξηση, έως 5% συνολικά στην τριετία.Με αυτόν τον τρόπο δεν επιβάλλουμε ένα οριζόντιο «πάγωμα» των ενοικίων. Δίνουμε στον ιδιοκτήτη οικονομικό λόγο να συγκρατήσει το ενοίκιο και να διατηρήσει έναν συνεπή ενοικιαστή.Το δημοσιονομικό κόστος μπορεί να αντισταθμιστεί από την αύξηση της πραγματικά δηλωμένης φορολογητέας ύλης και τον περιορισμό των αναληθών μισθώσεων.5) «Ανακαινίζω - Νοικιάζω»: η κρατική επιδότηση πρέπει να έχει κοινωνικό αντάλλαγμαΗ ίδια λογική πρέπει να εφαρμοστεί και στην ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών.Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω -Νοικιάζω» δεν πρέπει να αξιολογείται μόνο από τον αριθμό των αιτήσεων ή των δικαιούχων. Το πραγματικό ερώτημα είναι πόσες κλειστές κατοικίες επέστρεψαν στην αγορά και με ποιο μίσθωμα.Εδώ έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον το κυπριακό μοντέλο «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω».Η Κύπρος συνέδεσε την ενίσχυση για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών με συγκεκριμένο κοινωνικό αντάλλαγμα: την υποχρεωτική διάθεσή τους στη συνέχεια με προσιτό μίσθωμα.Στο συγκεκριμένο μοντέλο προβλέφθηκαν επιχορηγήσεις από 15.000 έως 35.000 ευρώ, ενώ το προσιτό ενοίκιο προσδιορίζεται χαμηλότερα από το αγοραίο επίπεδο, περίπου κατά 30%.Αυτή είναι και η ουσιαστική διαφορά φιλοσοφίας: η κρατική ενίσχυση δεν κατευθύνεται απλώς στην αναβάθμιση μιας ιδιωτικής περιουσίας, αλλά συνδέεται με συγκεκριμένο κοινωνικό αντάλλαγμα: την επανένταξη της κατοικίας στη μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο. Παράλληλα, δημιουργείται ένα πραγματικό όφελος και για τον ιδιοκτήτη, καθώς ένα ακίνητο που μέχρι σήμερα παρέμενε κλειστό και δεν απέφερε κανένα έσοδο για το ιδιοκτήτη, μετατρέπεται σε μια σταθερή πηγή μηνιαίου εισοδήματος.Αυτή τη λογική κοινωνικής ανταποδοτικότητας πρέπει να ενσωματώσουμε πολύ πιο έντονα και στην ελληνική στεγαστική πολιτική.6) Αν υπάρξει «Σπίτι Μου 3», να δημιουργεί καινούργια σπίτιαΤο ίδιο ισχύει και για τα προγράμματα απόκτησης πρώτης κατοικίας.Εάν υπάρξει «Σπίτι Μου 3», πρέπει να διορθώσει μία βασική αδυναμία των προηγούμενων παρεμβάσεων: την ενίσχυση κυρίως της ζήτησης σε μία αγορά περιορισμένης προσφοράς.Το νέο πρόγραμμα θα μπορούσε να συμπεριλάβει:• ανέγερση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή οικόπεδο μέσω γονικής παροχής,• αξιοποίηση δικαιώματος υψούν,• αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών.Έτσι, η κρατική στήριξη δεν θα βοηθά μόνο έναν πολίτη να ανταγωνιστεί για ένα ήδη υπάρχον ακίνητο. Θα δημιουργεί ένα επιπλέον σπίτι στην ελληνική αγορά.7) Εγγυοδοτικό πρόγραμμα 2 δισ. ευρώ για όσους μπορούν να πληρώνουν τη δόση, αλλά δεν διαθέτουν την απαιτούμενη ίδια συμμετοχήΥπάρχει σήμερα μία κατηγορία νέων ανθρώπων και οικογενειών που, ενώ διαθέτουν σταθερό εισόδημα και μπορούν να ανταποκριθούν στην αποπληρωμή ενός στεγαστικού δανείου, αδυνατούν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία επειδή δεν διαθέτουν την αποταμίευση που απαιτείται για την ίδια συμμετοχή.Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, ιδιαίτερα στις περιοχές με τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση, ένα νοικοκυριό καταβάλλει επί χρόνια υψηλό ενοίκιο, το οποίο μπορεί να προσεγγίζει ή ακόμη και να υπερβαίνει τη δόση ενός στεγαστικού δανείου, χωρίς όμως να μπορεί να συγκεντρώσει παράλληλα τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια για την αγορά κατοικίας.Για αυτή την κατηγορία πολιτών θα μπορούσε να δημιουργηθεί ένα Εγγυοδοτικό Πρόγραμμα Πρώτης Κατοικίας ύψους έως 2 δισ. ευρώ, με εγγυήσεις του Ελληνικού Δημοσίου προς τις συνεργαζόμενες τράπεζες.Το πρόγραμμα θα απευθύνεται σε νέους, νέα ζευγάρια και οικογένειες με εξαρτώμενα ανήλικα τέκνα που πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια πιστοληπτικής ικανότητας και μπορούν να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους δάνειο, αλλά δεν διαθέτουν αποδεδειγμένα επαρκή ίδια κεφάλαια.Η εγγύηση θα μπορούσε να αφορά όχι μόνο την αγορά πρώτης κατοικίας, αλλά και την ανέγερσή της σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή οικόπεδο που αποκτήθηκε μέσω γονικής παροχής, την αξιοποίηση δικαιώματος υψούν σε οικογενειακή ιδιοκτησία, καθώς και την αποπεράτωση κατάλληλης ημιτελούς κατοικίας.Με αυτόν τον τρόπο, το μέτρο δεν θα ενισχύει αποκλειστικά τη ζήτηση για το ήδη υπάρχον οικιστικό απόθεμα, αλλά σε σημαντικό μέρος του θα μπορεί να συμβάλλει και στη δημιουργία νέων κατοικιών.Σε ένα ενδεικτικό πλαίσιο συνολικών εγγυήσεων έως 2 δισ. ευρώ, με ανώτατη εγγύηση έως 75.000 ευρώ ανά στεγαστικό δάνειο και μεσοσταθμική εγγύηση της τάξης των 55.000-60.000 ευρώ, το πρόγραμμα θα μπορούσε να αφορά περίπου 35.000 κατοικίες και δεκάδες χιλιάδες νέους και οικογένειες.Η πρόσβαση στο πρόγραμμα θα πρέπει να γίνεται με σαφή εισοδηματικά, περιουσιακά, ηλικιακά και κοινωνικά κριτήρια, με πρόσθετη μέριμνα για οικογένειες με παιδιά και περιοχές όπου καταγράφεται ιδιαίτερα υψηλό στεγαστικό κόστος σε σχέση με τα τοπικά εισοδήματα.Κρίσιμο είναι επίσης να διατηρηθεί η κανονική τραπεζική αξιολόγηση. Η κρατική εγγύηση δεν πρέπει να υποκαθιστά τον έλεγχο της δυνατότητας αποπληρωμής του δανείου. Πρέπει να αντιμετωπίζει το πρόβλημα της ανεπαρκούς ίδιας συμμετοχής για εκείνους που αποδεδειγμένα μπορούν να εξυπητήσουν τη χρηματοδότηση.Ανάλογοι μηχανισμοί έχουν εφαρμοστεί και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Στην Ισπανία, για παράδειγμα, δημιουργήθηκε μέσω του Instituto de Credito Oficial (ICO) πρόγραμμα κρατικών εγγυήσεων για τη διευκόλυνση της απόκτησης πρώτης κατοικίας από νέους και οικογένειες που διαθέτουν εισόδημα αλλά όχι επαρκή αποταμίευση για την απαιτούμενη αρχική συμμετοχή.Η φιλοσοφία που αξίζει να εξετάσουμε και στην Ελλάδα είναι απλή:Όταν ένας νέος ή μία οικογένεια μπορεί αποδεδειγμένα να καταβάλλει τη μηνιαία δόση ενός βιώσιμου στεγαστικού δανείου, δεν πρέπει η έλλειψη συσσωρευμένης αποταμίευσης να αποτελεί από μόνη της ανυπέρβλητο εμπόδιο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.8) Δημιουργία κοινωνικής κατοικίας χωρίς επιβάρυνση του προϋπολογισμού και παραχώρηση ιδιοκτησίας του ΔημοσίουΗ Ελλάδα χρειάζεται, όμως, και έναν μόνιμο μηχανισμό παραγωγής κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.Μία πρόταση που αξίζει να εξεταστεί είναι η δημιουργία ενός Οργανισμού Στεγαστικής Πολιτικής και η παροχή στοχευμένων πολεοδομικών κινήτρων σε περιοχές όπου υπάρχει πραγματική στεγαστική ανάγκη.Για παράδειγμα, θα μπορούσε υπό συγκεκριμένες πολεοδομικές προϋποθέσεις και περιβαλλοντικές συνθήκες να παρέχεται πρόσθετη δόμηση έως 30% σε ένα έργο, με μέρος της πρόσθετης επιφάνειας να παραμένει στον κατασκευαστή ως κίνητρο και μέρος να μεταβιβάζεται στον Οργανισμό.Σε ένα έργο 1.000 τ.μ., για παράδειγμα, η πρόσθετη δόμηση θα δημιουργούσε 300 επιπλέον τετραγωνικά. Εάν τα μισά παρέμεναν στον κατασκευαστή και τα υπόλοιπα 150 τ.μ. περνούσαν στον Οργανισμό, το Δημόσιο θα δημιουργούσε σταδιακά απόθεμα προσιτής κατοικίας χωρίς να αγοράζει τα συγκεκριμένα τετραγωνικά από τον κρατικό προϋπολογισμό.Οι κατοικίες αυτές θα μπορούσαν να διατίθενται αρχικά με προσιτό ενοίκιο, ενώ μέρος τους θα μπορούσε σε βάθος χρόνου να διατίθεται προς απόκτηση στο κόστος κατασκευής, με συγκεκριμένα κοινωνικά κριτήρια.Έτσι δεν δημιουργούμε γκέτο «κοινωνικών κατοικιών». Δημιουργούμε κοινωνική κατοικία μέσα στον πραγματικό αστικό ιστό, παράλληλα με την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.9) Φοιτητική στέγη: από τις εξαγγελίες του 2022 στις παραδόσεις του 2029Ιδιαίτερη βαρύτητα πρέπει να δοθεί στη φοιτητική στέγη.Η ανάγκη δημιουργίας νέων φοιτητικών εστιών είναι πλέον επείγουσα. Έργα έχουν εξαγγελθεί εδώ και χρόνια, ήδη από το 2022, ενώ για ορισμένα μεγάλα projects ο χρονικός ορίζοντας ολοκλήρωσης έχει πλέον μετακινηθεί προς το 2029.Για μία οικογένεια που πληρώνει σήμερα το ενοίκιο του παιδιού της σε άλλη πόλη, το 2029 είναι πολύ μακριά.Γι' αυτό απαιτείται επιτάχυνση των υφιστάμενων έργων αλλά και ένα fast track εθνικό πρόγραμμα φοιτητικής κατοικίας, με αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, ΣΔΙΤ και μετατροπή κατάλληλων ανενεργών κτιρίων σε φοιτητικές κατοικίες.10) Να επιστρέψει μέρος των εσόδων της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη στέγηΥπάρχει παράλληλα ένα μεγαλύτερο ερώτημα: πού κατευθύνονται τα δημοσιονομικά έσοδα που δημιουργεί η ίδια η αγορά κατοικίας;Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της πρότασής μας, εάν ληφθούν ως βάση δημοσιονομικά έσοδα περίπου 973 εκατ. ευρώ από τη βραχυχρόνια μίσθωση για το 2025και ένα ενδεικτικό κόστος κατασκευής 1.500 ευρώ/τ.μ., το ποσό αντιστοιχεί θεωρητικά σε περίπου 648.700 τ.μ. νέας δομήσιμης επιφάνειας.Σε όρους κατοικίας, η τάξη μεγέθους αντιστοιχεί περίπου σε: 21.600 φοιτητικές κατοικίες των 30 τ.μ. ή περίπου 8.650 κατοικίες των 75 τ.μ. για νέα ζευγάρια και οικογένειες.Δεν υποστηρίζουμε ότι το σύνολο των συγκεκριμένων εσόδων πρέπει να διατεθεί αποκλειστικά στη στέγαση. Η σύγκριση αναδεικνύει, όμως, την κλίμακα των πόρων που παράγει ο κλάδος και το κοινωνικό αποτέλεσμα που θα μπορούσε να δημιουργήσει ακόμη και η συστηματική ανακατεύθυνση ενός μέρους τους.Θα μπορούσε, επομένως, να δημιουργηθεί ένας μόνιμος Εθνικός Λογαριασμός Προσιτής Στέγης, στον οποίο να κατευθύνεται συγκεκριμένο μέρος των σχετικών δημοσιονομικών εσόδων και να χρηματοδοτούνται νέες φοιτητικές εστίες, κοινωνικές κατοικίες και προγράμματα Rent-to-Own για νέα ζευγάρια και οικογένειες.Έτσι, ένα μέρος των εσόδων που δημιουργούνται από την τουριστική αξιοποίηση του οικιστικού αποθέματος θα επιστρέφει με διαφανή τρόπο στη δημιουργία νέου αποθέματος κατοικίας.11) Golden Visa: από παθητικό επενδυτικό εργαλείο σε εργαλείο στεγαστικής και περιφερειακής ανάπτυξηςΑνάλογη αλλαγή φιλοσοφίας χρειάζεται και στη GoldenVisa.11.1) Εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματοςΗ απαγόρευση αξιοποίησης στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων που αποκτώνται στο πλαίσιο της Golden Visa κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση και αποτελεί μια πρόταση που έχουμε διατυπώσει ήδη από το 2019.Για να έχει, όμως, ουσιαστικό αντίκτυπο στην προσφορά κατοικιών, θα πρέπει να εξεταστεί η επέκταση του περιορισμού και στο υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων που έχει αποκτηθεί μέσω του προγράμματος, με τις αναγκαίες νομικές προβλέψεις και εύλογη μεταβατική περίοδο.Διαφορετικά, δεν πρέπει να αναμένουμε ότι το συγκεκριμένο μέτρο από μόνο του θα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση ή σε ουσιαστική αποκλιμάκωση των ενοικίων.Η Golden Visa πρέπει να προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια που δημιουργούν προστιθέμενη αξία και νέο οικιστικό απόθεμα, όχι να περιορίζει περαιτέρω την προσφορά κατοικιών προς τους μόνιμους κατοίκους.11.2) Να κατευθύνουμε τα νέα κεφάλαια της Golden Visa στην παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος, προσιτής και φοιτητικής κατοικίας.Δεν αρκεί να προσελκύουμε ξένα κεφάλαια στην αγορά ακινήτων. Πρέπει να αποφασίσουμε πού θέλουμε να κατευθυνθούν αυτά τα κεφάλαια και ποια προστιθέμενη αξία θέλουμε να αφήσουν στη χώρα.Το πρόγραμμα θα μπορούσε να αποκτήσει έναν περισσότερο αναπτυξιακό χαρακτήρα, επιτρέποντας υπό αυστηρές προϋποθέσεις την υπαγωγή επενδύσεων που χρηματοδοτούν την κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών προσιτού κόστους και νέων φοιτητικών κατοικιών σε περιοχές που θα καθορίζει η Πολιτεία.Με αυτόν τον τρόπο η Golden Visa μπορεί να αποτελέσει εργαλείο όχι μόνο προσέλκυσης κεφαλαίων αλλά και δημιουργίας νέου οικιστικού αποθέματος, περιφερειακής ανάπτυξης και κοινωνικής ανταποδοτικότητας.12) Στήριξη των συνεπών δανειοληπτώνΔεν πρέπει, τέλος, να ξεχνάμε τους πολίτες που απέκτησαν πρώτη κατοικία και εξυπηρετούν με συνέπεια το στεγαστικό τους δάνειο.Η έκθεση του ΟΟΣΑ για τη φορολογία της κατοικίας καταγράφει ότι 17 χώρες-μέλη παρέχουν κάποια μορφή φορολογικής ελάφρυνσης για τους τόκους στεγαστικών δανείων ιδιοκατοίκησης.Θα μπορούσαμε, λοιπόν, να εξετάσουμε στην Ελλάδα ένα αυστηρά στοχευμένο μέτρο για στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας, για παράδειγμα έως 250.000 ευρώ, με κοινωνικά, εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, ώστε μέρος των καταβαλλόμενων τόκων – ακόμη και έως 50% για συγκεκριμένες κατηγορίες – να εκπίπτει από το φορολογητέο εισόδημα.Δεν χρειάζεται μια οριζόντια φοροαπαλλαγή. Χρειάζεται ένα στοχευμένο εργαλείο που θα αναγνωρίζει τη συνέπεια, θα στηρίζει την πρώτη κατοικία και θα μειώνει το πραγματικό στεγαστικό βάρος των νοικοκυριών.Η μεγάλη αλλαγή που πρέπει να σηματοδοτήσει η ΔΕΘΤο σημαντικότερο, όμως, είναι να αλλάξουμε τον τρόπο με τον οποίο μετράμε την επιτυχία της στεγαστικής πολιτικής.Δεν αρκεί πλέον να παρουσιάζουμε τον προϋπολογισμό ενός προγράμματος, τον αριθμό των αιτήσεων ή τον αριθμό των δικαιούχων.Κάθε νέο στεγαστικό μέτρο πρέπει εξαρχής να συνοδεύεται από συγκεκριμένη γεωγραφική στόχευση, σαφές χρονοδιάγραμμα και μετρήσιμους δείκτες αποτελεσματικότητας.Και δύο ή τρία χρόνια μετά πρέπει να μπορούμε να απαντήσουμε:Πόσες νέες κατοικίες δημιουργήθηκαν;Πόσες κλειστές κατοικίες επέστρεψαν πραγματικά στην αγορά;Πόσες κατοικίες διατέθηκαν με προσιτό μίσθωμα;Πώς μεταβλήθηκε το κόστος στέγασης στις περιοχές όπου εφαρμόστηκε κάθε μέτρο;Πόσοι νέοι άνθρωποι κατάφεραν να αποκτήσουν ή να μισθώσουν κατοικία;Και ποια ήταν η επίδραση των μέτρων στη δημογραφική και περιφερειακή εικόνα των συγκεκριμένων περιοχών;Να περάσουμε, δηλαδή, από το “πόσοι πήραν την επιδότηση” στο “τι άλλαξε πραγματικά μετά την επιδότηση”.Αυτό πρέπει να είναι το μεγάλο ζητούμενο της φετινής ΔΕΘ.Όχι ακόμη ένας κατάλογος επιδομάτων και αποσπασματικών παρεμβάσεων, αλλά ένα Εθνικό Σχέδιο Στέγασης με συγκεκριμένους στόχους, γεωγραφική στόχευση, μόνιμους χρηματοδοτικούς μηχανισμούς και ετήσια αξιολόγηση των αποτελεσμάτων του.Γιατί δεν μπορούμε να επιδοτούμε διαρκώς τις συνέπειες ενός ολοένα αυξανόμενου κόστους στέγασης. Η στεγαστική πολιτική δεν πρέπει απλώς να βοηθά τα νοικοκυριά να αντέξουν τις υψηλές τιμές, πρέπει να δημιουργεί τις προϋποθέσεις για να αναχαιτιστεί η άνοδός τους και να μειωθεί ουσιαστικά το πραγματικό κόστος στέγασης.Να ενεργοποιήσει τα κλειστά ακίνητα. Να αυξήσει την κοινωνική και προσιτή κατοικία. Να στηρίξει τον ενοικιαστή, τον συνεπή ιδιοκτήτη και τον δανειολήπτη. Να δώσει στους φοιτητές αξιοπρεπή στέγη. Και να χρησιμοποιήσει τη στέγαση ως εργαλείο αποκέντρωσης και περιφερειακής ανάπτυξης.Γιατί η στεγαστική πολιτική δεν αφορά απλώς την αγορά ακινήτων. Αποτελεί βασικό πυλώνα κοινωνικής συνοχής, οικονομικής ανάπτυξης, δημογραφικής ανθεκτικότητας και ουσιαστικής περιφερειακής ανάπτυξης.Και τελικά, πίσω από όλους τους αριθμούς υπάρχει ένα πολύ απλό ερώτημα:Μπορεί ένας νέος άνθρωπος στην Ελλάδα να αποκτήσει ή να νοικιάσει ένα αξιοπρεπές σπίτι, να δημιουργήσει οικογένεια και να σχεδιάσει το μέλλον του στον τόπο που επιλέγει να ζήσει;Από την απάντηση σε αυτό το ερώτημα θα πρέπει να κρίνουμε την επιτυχία της στεγαστικής.