Γιατί εκτοξεύτηκαν τα ενοίκια στην Αθήνα - Πότε και γιατί θα αρχίσουν να πέφτουν

Το μέλλον των τιμών μίσθωσης θα εξαρτηθεί άμεσα από το οικονομικό περιβάλλον και την πορεία της πανδημίας, ιδιαίτερα αν καταγραφεί νέος κύκλος κρουσμάτων το φθινόπωρο. Η άμεση ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης και η «Golden» visa, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016 ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.

Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια 90 τμ-110 τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κυμάνθηκε από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Η μεταβολή των τιμών ενοικίασης 2007-2019 άγγιξε το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα η μεταβολή των τιμών πώλησης αγγίζει περίπου το  -24% .Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53€, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019 λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.

Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση. Δεν ήταν  λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων εντός του 2019 που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή αύξηση ακόμη και 35 % - 40 % σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3 - 4 ετών.

Τους τελευταίους μήνες, η μόνη περίπτωση για να έβρισκε κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, ήταν ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα Προάστια της Αθήνας και του Πειραιά.  Παρόμοια πλέον ήταν και η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, ελάχιστα ακίνητα διατίθεντο προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές.  Με βάση τα δεδομένα προ κορονοϊού, ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμούσε να διαθέσει το ίδιο μίσθωμα που διέθετε το 2016 για τη μίσθωση κατοικίας, θα έπρεπε να προβεί σε αύξηση της παλαιότητας κατά 10-15 έτη του ακινήτου που αναζητεί και ταυτόχρονα, να υποστεί μια μείωση κατά 15τμ-20τμ (ενός δωματίου) στην επιφάνεια του ακινήτου. 

Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Μη ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ  νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος. 

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

Όσον αφορά τις τιμές ενοικίων, ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων θα συνεχιζόταν και το α΄ εξάμηνο του 2020 αλλά σε πολύ μικρότερα επίπεδα, όπου το β΄ εξάμηνο θα καταγράφαμε τις πρώτες μειώσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές που ήδη βρίσκονταν στο ανώτερο επίπεδο τιμών και αναμέναμε την ρύθμιση τους. Η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας καταγραφόταν αυξανόμενη λόγω της μη δυνατότητας αγοράς ακινήτων από την μεσαία οικονομικά τάξη αλλά χωρίς όμως να διαθέτει τα οικονομικά εχέγγυα που ζητούσαν οι ιδιοκτήτες. Ταυτόχρονα το προηγούμενο χρονικό διάστημα προ κορωνοϊού εποχή, είχε καταγραφεί αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, κυρίως για μισθωτήρια που είχαν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και τον Σεπτέμβριο του 2019, όπου και  παρουσίασαν υψηλά ποσοστά καθυστέρησης μη καταβολής των μισθωμάτων. 

Η πανδημία του κορωνοϊού αλλάζει τα δεδομένα – το μέλλον των τιμών μίσθωσης θα εξαρτηθεί άμεσα από το οικονομικό περιβάλλον και την πορεία της πανδημίας , ιδιαίτερα αν καταγραφεί νέος κύκλος κρουσμάτων το φθινόπωρο: Διαχρονικά σε κάθε οικονομική κρίση ο τομέας που καταγράφονται οι πρώτες επιπτώσεις, είναι η ο κλάδος των ακινήτων, είτε πρόκειται για τις τιμές πώλησης, είτε για τις τιμές μίσθωσης. Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Τα δεδομένα σήμερα δεν χαρακτηρίζονται από αισιοδοξία, αντιθέτως αναμένουμε μια σημαντική μείωση του ΑΕΠ που ευελπιστούμε τα αρχικά σενάρια του ΟΟΣΑ για μείωση 35% να μην βγουν αληθινά. Η Morgan Stanley, σε πρόσφατη έκθεσή της προβλέπει ύφεση από 6,6% ως 21,3% στο δυσμενές σενάριο και ως πιθανότερη εκδοχή ωστόσο θεωρεί ότι η ύφεση φέτος θα είναι -13,3% και η ανάκαμψη του ΑΕΠ θα κυμανθεί από 1,1% ως 4,3% το 2021. Ο γερμανικός οίκος αξιολόγησης Scope Rating, προβλέπει ύφεση έως 7%, ενώ το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο για την ελληνική οικονομία στην εξαμηνιαία έκθεση του για την πορεία και τις προοπτικές των κρατών μελών του, προβλέπει ύφεση ύψους 10% του ΑΕΠ για το 2020.

Παράλληλα, αναμένεται ραγδαία αύξηση των κόκκινων δανείων τη χρονική στιγμή που οι επισφάλειες των εγχώριων τραπεζικών ιδρυμάτων είναι οι υψηλότερες στην Ευρωζώνη και ταυτόχρονα προ των πυλών για νέες χαμένες θέσεις εργασίας από τον τουρισμό και την επιχειρηματικότητα γενικότερα, τη στιγμή που τις πρώτες μέρες του Μαρτίου σημειώθηκαν 43.000 απολύσεις. Το γενικότερο οικονομικό κλίμα, οι ήδη μειώσεις 40% των μισθωμάτων στις εταιρείες και στους εργαζόμενους αυτών που έκλεισαν με κρατική εντολή για τον μήνα Μάρτιο, Απρίλιο και Μάιο αλλά και στις επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων και των εργαζομένων αυτών που πλήττονται από τη εξάπλωση του κορωνοϊού για τον μήνα Απρίλιο και Μάιο, αποδεικνύουν εμπράκτως τα δυσχαιρή οικονομικά δεδομένα που αναμένονται το επόμενο διάστημα για την οικονομία, ενώ σε μεγάλο βαθμό έχει προκαθορίσει μερικώς τη πορεία των τιμών μίσθωσης, ιδιαίτερα στις επαγγελματικές μισθώσεις.

Δεν είναι λίγοι οι επαγγελματίες και οι  εργαζόμενοι που ενώ εντάσσονται στα μέτρα στήριξης, δεν έχουν καταβάλει ούτε το 60% του μηνιαίου μισθώματος , ενώ δεν είναι λίγοι εκείνοι που έχουν ήδη ζητήσει μείωση του ενοικίου της τάξεως του 40 % έως και τα τέλη του έτους. Παράλληλα, σε μικρή κλίμακα προς το παρών, ενοικιαστές που γνωρίζουν ότι δεν θα μπορούν να ανταπεξέλθουν στις οικονομικές υποχρεώσεις τους το επόμενο διάστημα και δεν επιθυμούν να αφήνουν τα χρέη να αυξάνονται μήνα με τον μήνα, διότι βλέπουν το άμεσο μέλλον δυσοίωνο, νιώθουν ανασφάλεια για τη θέση εργασίας τους ή/και τη μείωση των μηνιαίων αποδοχών τους και οι ιδιοκτήτες τους δεν δέχονται οποιαδήποτε περαιτέρω μείωση του μισθώματος αλλά μόνο για το διάστημα που ορίζουν τα μέτρα στήριξης, έχουν αποφασίσει να αναζητήσουν άμεσα νέα στέγη σε περιοχές που διαθέτουν ή θα διαθέσουν στο άμεσο μέλλον ακίνητα σε τιμές οικονομικότερες.

Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης των διαθέσιμων ακινήτων, παρουσιάζουν ήδη μια μείωση που θα κορυφωθεί κυρίως μετά την καλοκαιρινή σεζόν (σημαντικός παράγοντας η πορεία του τουρισμού )έως και τις αρχές του 2021.  Αρχικά, οι πρώτες γενναίες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας 90τμ-110τμ κυρίως σε περιοχές  που δεν αποτελούν τους top προορισμούς στο «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενώ μειώσεις σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας θα καταγραφούν αρχικά  σε περιοχές που μπήκαν τελευταίες στο κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, περιοχές που οι ιδιοκτήτες στο άμεσο μέλλον – μετά τη καλοκαιρινή σεζόν θα επιστρέψουν άμεσα στις μακροχρόνιες – συμβατικές μισθώσεις ή/και θα προβούν σε πώληση του ακινήτου τους μετά την μεγάλη «χασούρα» που έρχεται από το 2019 και θα κορυφωθεί αν την καλοκαιρινή σεζόν δεν καταφέρουν να τη μετριάσουν.

Αντιλαμβανόμαστε όλοι μας, ότι οι μειώσεις θα είναι ραγδαίες ειδικά αν πολλοί φοιτητές φέτος δεν θα επιλέξουν σχολές εκτός της πόλης τους. Όσα περισσότερα ακίνητα σε σύντομο χρονικό διάστημα επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα «φέσια» από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019 και έχει κορυφωθεί ραγδαία την εποχή του κορωνοϊού .

Παράλληλα, πολλά funds που έχουν επενδύσει σε αγορά κατοικιών ή/και αλλοδαποί επενδυτές που δεν προγραμματίζουν να επισκεφτούν τη χώρα μας κυρίως Κινέζοι (golden visa), θα διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μίσθωση για να μπορούν να έχουν μια απόδοση στην επένδυσή τους και να μπορούν να πληρώνουν τα έξοδα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Ταυτόχρονα, θεωρούμε ακόμη και funds που έχουν στη κατοχή τους ακίνητα από πλειστηριασμούς και στόχευαν στη μεταπώλησή τους με την αύξηση των τιμών πώλησης, είτε θα προβούν σε άμεση πώληση των χαρτοφυλακίων τους σε μειωμένες τιμές ή θα διαθέσουν τα ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση.   Σίγουρα στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 μέχρι και τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του β΄εξαμήνου του 2018 και το 2019.

Δεν μπορούμε με ασφάλεια να αναφέρουμε το ύψος των μειώσεων διότι είναι νωρίς, αλλά θεωρούμε ότι οι μειώσεις θα έχουν διψήφιο αριθμό και θα καθοριστούν από το γενικότερο οικονομικά κλίμα, το ποσοστό αύξησης μη καταβολής των μισθωμάτων, τα μέτρα στήριξης των ιδιοκτητών – που τα εισοδήματά τους μειώθηκαν με κρατική εντολή ως μέτρο στήριξης των πληττόμενων, την εικόνα της επιχειρηματικότητας μετά τον κορωνοϊό, τα εργασιακά δεδομένα, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους, τα νέα δεδομένα στη φοιτητική στέγη, τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση καθώς και το σχέδιο εξόδου της κυβέρνησης από την κρίση που προκάλεσε ο κορωνοϊός μέσω οικονομικών μέτρων .