Airbnb: Στον «αέρα» οι μισθωμένες κατοικίες από τις αντιφατικές δικαστικές αποφάσεις

Υπάρχει μια νέα οικονομία που βασίζεται στις πλατφόρμες: οι πάροχοι υπηρεσιών βρίσκουν πλέον τους πελάτες τους αδιαμεσολάβητα μέσω διαδικτυακών εφαρμογών καταργώντας τους ενδιάμεσους. Το facebook είναι δημοσιογραφία χωρίς δημοσιογράφους, το Uber είναι μεταφορές χωρίς πρακτορείο, το Airbnb είναι διαμονή χωρίς ξενοδοχείο. Αυτή η νέα οικονομία βρίσκεται συχνά σε σύγκρουση με τις παραδοσιακές επιχειρηματικές δομές που προστατεύονται ενίοτε από την νομοθεσία. Η νέα οικονομία της πλατφόρμας προστατεύεται από το ευρωπαϊκό δίκαιο και την Οδηγία για το ηλεκτρονικό εμπόριο (του έτους 2000).

Ωστόσο, η προστασία δεν είναι απόλυτη: όταν διαπιστώνεται ότι η εφαρμογή ιδρύει εξ αρχής μια αγορά, όπως κρίθηκε στην υπόθεση Uber, τότε εφαρμόζονται όλοι οι κανόνες αυτής της κατηγορίας αγοράς (π.χ. ταξί). Όταν όμως η εφαρμογή απλά αποτελεί ένα σημείο επικοινωνίας πελάτη και καταναλωτή, ανάμεσα σε περισσότερους τρόπους, τότε δεν ιδρύει αγορά και αποτελεί μια περίπτωση “κοινωνίας της πληροφορίας”. Αυτό έκρινε πρόσφατα το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την Airbnb: αφού οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να βρουν τα καταλύματα και με άλλους τρόπους, η εφαρμογή αυτή δεν ιδρύει αγορά (αναντίστοιχα προς την Uber χωρίς ταξί) και συνεπώς, είναι ελεύθερη από τις επιμέρους ρυθμίσεις της νομοθεσίας για τις μισθώσεις, εφόσον δεν επεμβαίνει και στο ύψος των μισθωμάτων.

Ωστόσο, για την φύση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουμε αντιφάσεις στις δικαστικές αποφάσεις των Ελληνικών Δικαστηρίων. Το θέμα εδώ είνα αν οι παλαιοί κανονισμοί πολυκατοικίας που απαγορεύουν την χρήση των διαμερισμάτων ως πανσιόν μπορούν να εφαρμοστούν για τις βραχυχρόνιες αστικές μισθώσεις ή αν οι μισθώσεις αυτές θεωρούνται τουριστικές οπότε οφείλουν να συμμορφώνονται με τις ειδικές προδιαγραφές της τεχνολογίας. Κάποια δικαστήρια συμφωνούν με αυτή την άποψη, επιβάλλοντας όμως έτσι περιορισμούς στους ιδιοκτητες των ακινήτων. Μια πιο πρόσφατη ακόμη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών έκρινε ότι πρόκειται για νέα μορφή αστικής μίσθωσης και απέρριψε αγωγή συνιδιοκτητών εναντίον εταιρίας που συνήπτε τέτοιες μισθώσεις. Έχει ενδιαφέρον ότι η απόφαση της Αθήνας έχει απαντήσει στα επιχειρήματα των ιδιοκτητών περί επιβάρυνσης των κοινόχρηστων χώρων από αναρίθμητους μισθωτές και περί κινδύνου από την κατοχή των κλειδιών της πολυκατοικίας από αυτούς. Το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν υπάρχει κανένας νόμιμος περιορισμός στον αριθμό των ενοικιαστών και ότι ακόμη και περιστατικά διατάραξης ησυχίας θα πρέπει να εξετάζονται κατά περίπτωση και δεν δικαιολογούν την δικαστική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Αυτό όμως δεν σημαίνει καθόλου ότι το θέμα έχει κλείσει από νομικής απόψεως. Όσο κι αν η κυριότητα είναι απόλυτο εμπράγματο δικαίωμα (δηλαδή αντιτάσσεται έναντι όλων), εάν ένας κανονισμός πολυκατοικίας απαγορεύσει ρητώς στην ιδιοκτησία μια τέτοια χρήση, η γενικότερη συναίνεση μπορεί σαφώς να αποκλείσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επίσης εάν σε μια άλλη αγωγή τεκμηριωθεί ότι είναι η φύση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μια περίπτωση πρόσθετης επιβάρυνσης σε σύγκριση με την κλασική αστική μίσθωση, τίποτε δεν απαγορεύει σε ένα δικαστήριο στο μέλλον να κρίνει κατά περίπτωση ότι η ενόχληση υπερβαίνει τα μεμονωμένα συμβάντα και συγκροτεί ενιαίο σύνολο που καθιστά αφόρητη την συνύπαρξη μόνιμων κατοίκων και εναλλαγής διαμενόντων. Μια ισορροπημένη λύση για το Airbnb θα ήταν κατάρτιση κανόνων λειτουργίας, γνωστοποίηση σε μισθωτές βραχυχρόνιων μισθώσεων με λήψη της συγκατάθεσής τους στο πλαίσιο των συμβατικών όρων και αυστηρή επιτήρησή τους από την διαχείριση της πολυκατοικίας.