«Φρένο» στις οικοδομικές άδειες: Μειωμένες κατά 51% τους πρώτους μήνες του 2025

Τι δείχνει η μελέτη του ΙΟΒΕ για τον κατασκευαστικό κλάδο

🕛 χρόνος ανάγνωσης: 9 λεπτά ┋

«Φρένο» στις μισές οικοδομικές άδειες έβαλε τους πρώτους μήνες του 2025 η αβεβαιότητα που προκλήθηκε στην αγορά ακινήτων αφενός με την κατάργηση της οριζόντιας χρήσης των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αλλά και τους πολεοδομικούς περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Το αποτύπωμά τους στον κλάδο των κατασκευών είναι πλέον εμφανές καθώς σύμφωνα με την έρευνα που πραγματοποίησε το ΙΟΒΕ και παρουσιάστηκε την Τρίτη σε ειδική εκδήλωση που διοργάνωσαν το Ταμείο Μηχανικών Εργοληπτών Δημοσίων Έργων – ΤΜΕΔΕ, το Ινστιτούτο ΤΕΕ-ΤΜΕΔΕ και το ΙΟΒΕ, επισημαίνονται οι δυσμενείς επιπτώσεις στις επενδύσεις, κυρίως σε κατοικίες, εν αναμονή των νέων νομοθετικών ρυθμίσεων και της ολοκλήρωσης του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, αλλά και οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων των τελευταίων ετών που έφτασαν το 2024 το 72%.

Η μελέτη αποτυπώνει τη μεγάλη ανάπτυξη που έχει σημειώσει συνολικά ο κλάδος των κατασκευών, με υπερδιπλασιασμό του αντικειμένου από το 2020 μέχρι το 2024 και τις προσδοκίες για περαιτέρω προοπτική, με ώθηση από τους εθνικούς και ευρωπαϊκούς πόρους. Ωστόσο δεν παραλείπει να επισημάνει την αβεβαιότητα που προκαλεί η πιθανότητα δημιουργίας ενός «κενού έργων» στην εγχώρια κατασκευαστική δραστηριότητα μετά το 2026 και την ολοκλήρωση του Ταμείου Ανάκαμψης που κατεύθυνε σημαντικούς πόρους στον κλάδο των κατασκευών.

Σημειώνει, πάντως, ότι υφίσταται ένα απόθεμα έργων υποδομών ύψους περίπου 10 δισ. ευρώ στους τομείς των οδικών, σιδηροδρομικών, ενεργειακών και τηλεπικοινωνιακών δικτύων, καθώς και άλλων έργων με τη μέθοδο ΣΔΙΤ, τα οποία θα ολοκληρωθούν μετά το 2026 (περίοδος 2027-2030) συγκρατώντας τη σχετική κατασκευαστική δραστηριότητα, αλλά προσθέτει πως τα έργα αυτά «θα πρέπει να συμπληρωθούν από πλήθος άλλων δημόσιων και ιδιωτικών έργων».

Το ΙΟΒΕ εκτιμά τα έργα στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (ΤΑΑ) και οι πόροι του ΕΣΠΑ 2021–2027 σε συνδυασμό με τις ιδιωτικές επενδύσεις (περιλαμβάνοντας τις επενδύσεις σε κατοικίες) θα κινητοποιήσουν κατά την περίοδο 2025–2026 συνολικά πόρους άνω των 31 δισ. ευρώ, συμπεριλαμβανόμενης και της τραπεζικής χρηματοδότησης. Έτσι οι επενδύσεις σε κατασκευές, κυρίως στις υποδομές, εκτιμάται ότι θα ενισχύσουν περαιτέρω το μερίδιό τους στο ΑΕΠ την περίοδο 2025-2026.

Σημαντική ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα που σχετίζεται με τα κτίρια μετά το 2026 θα μπορούσαν να δώσουν και οι ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις λόγω της ευρωπαϊκής και εθνικής πολιτικής για την πράσινη μετάβαση.

Κρίση στην κατοικία

Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, η θετική πορεία του 2024 όταν ο αριθμός των νέων κατοικιών σύμφωνα με τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες είχε ανέλθει σε 46,9 χιλ. σημειώνοντας αύξηση κατά 32% έναντι του προηγούμενου έτους, ανακόπηκε τη φετινή χρονιά. Τους πρώτους μήνες του 2025 καταγράφηκε μείωση κατά 51% στο πλήθος και κατά 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του προηγούμενου έτους.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι ρυθμίσεις που προσαρμόζουν την εθνική νομοθεσία μάλιστα αναμένεται να έχουν επιπλέον επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα (π.χ. κόστος αλλαγής οικονομικών όρων συμβάσεων και πιθανές ζημίες των αντισυμβαλλόμενων, πιθανή αναβολή κατασκευής οικοδομών, ανάληψη κόστους αναθεώρησης μελετών, κόστος περιβαλλοντικού ισοδύναμου), οι οποίες ενδέχεται να αφήσουν αρνητικό αποτύπωμα και το 2026.

Το γεγονός αυτό θα οξύνει σημαντικά τη στεγαστική κρίση στη χώρα, η οποία βαθαίνει χρόνο με τον χρόνο. Και όλα αυτά την στιγμή που και οι τιμές βρίσκονται σε ένα ράλι ανόδου κάνοντας ακόμα δυσκολότερο το εγχείρημα της αναζήτησης στέγης. Ετσι, ενώ οι τιμές των νέων διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 40% μεταξύ 2007 και 2017, από τις αρχές του 2018 καταγράφεται συνεχής άνοδος των μέσων τιμών των νέων διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους, με την αύξησή τους να φτάνει το 72% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2024 χωρίς να δείχνουν ακόμα σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης. Στη μελέτη σημειώνεται ότι η προσφορά οικιστικών ακινήτων, όπως διαπιστώθηκε από την αύξηση των οικοδομικών αδειών, ανταποκρίνεται μερικώς, αλλά η προσαρμογή αυτή απαιτεί χρόνο ώστε να περιοριστεί το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών.

Εως και σήμερα, πάντως, σύμφωνα και με τις έρευνες καταναλωτή που διενεργεί το ΙΟΒΕ, το ποσοστό του πληθυσμού που δηλώνει ότι προτίθεται να αγοράσει νέα κατοικία το επόμενο 12μηνο στην Ελλάδα παρουσιάζει συστηματικά μία από τις χαμηλότερες επιδόσεις στην ΕΕ12. Από τις αρχές του 2018 άρχισαν να διαφαίνονται τάσεις ενίσχυσης της πρόθεσης αγοράς και επισκευής κατοικίας, οι οποίες με κάποιες διακυμάνσεις συνεχίστηκαν έως το 2024, αλλά με μικρά ποσοστά (0,7% του πληθυσμού αναφέρει ως πολύ πιθανό το ενδεχόμενο αγοράς κατοικίας και 1,5% ως πολύ πιθανό το ενδεχόμενο για επισκευή της κατοικίας του).

Σχολιάζοντας τα ευρήματα ο γενικός διευθυντής του ΙΟΒΕ, καθηγητής, Νίκος Βέττας ανέφερε ότι οι τιμές φαίνεται να επέστρεψαν στα προ κρίσης επίπεδα, αλλά με μεγάλες διαφοροποιήσεις ακόμα και εντός της ίδιας πόλης. Παράλληλα εντοπίζεται μία σαφής ανισορροπία ανάμεσα στο απόθεμα των κατοικιών και τις ανάγκες.

Οι προοπτικές

Οι μελετητές ανέλυσαν δύο βασικά σενάρια για το άμεσο μέλλον της εγχώριας κατασκευαστικής δραστηριότητας. Το αισιόδοξο σενάριο προβλέπει ότι οι επιπτώσεις θα περιοριστούν σε ποσοστό 18% των νέων οικοδομικών αδειών για κατοικίες που εκδόθηκαν το 2024 (κυρίως για τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο), οδηγώντας σε μια πτώση κατά περίπου 20% στη δραστηριότητα το 2026.

Αντίθετα, το απαισιόδοξο σενάριο προβλέπει μείωση κατά 40% στην επιφάνεια των αδειών που θα εκδοθούν εντός του 2025, γεγονός που μεταφράζεται σε χαμηλότερη αξία παραγωγής για το 2026 κατά 13% σε σύγκριση με το αισιόδοξο σενάριο (6 δισ. ευρώ έναντι 6,9 δισ.).

Στο πλαίσιο αυτό οι επενδύσεις σε κατοικίες εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν στο 2,8% του ΑΕΠ το 2026 στο αισιόδοξο σενάριο, ενώ θα περιοριστούν στο 2,4% στο απαισιόδοξο. Οι συνολικές επενδύσεις σε κατασκευές προβλέπεται να κινηθούν από 7,5% του ΑΕΠ στο αισιόδοξο σενάριο, έως 7,2% στο απαισιόδοξο, ενώ η συνολική αξία παραγωγής στον κατασκευαστικό τομέα το 2026 υπολογίζεται στα 18,85 δισ. ευρώ στο αισιόδοξο σενάριο και 17,96 δισ. ευρώ στο απαισιόδοξο, δηλαδή μειωμένη κατά 4,7% με την αβεβαιότητα να παραμένει και το 2027.

Σε κάθε περίπτωση, η υλοποίηση του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (ΕΣΑΑ) αποτελεί κομβικό παράγοντα. Οι επιχορηγήσεις και τα δάνεια που αναμένεται να διοχετευθούν στις κατασκευές έως το 2026 εκτιμώνται στα 6,3 δισ. ευρώ, κινητοποιώντας συνολικούς πόρους 8,7 δισ. ευρώ με τη συμμετοχή του ΕΣΠΑ και ιδιωτικών κεφαλαίων.

Ισχυρή ανάκαμψη αλλά και μεγάλες προκλήσεις

Η μελέτη αποτυπώνει το δυναμικό comeback του κλάδου καθώς σύμφωνα με τα ευρήματά της, το 2024 η αξία της παραγωγής στον τομέα ανήλθε σε 15,7 δισεκατομμύρια ευρώ – περισσότερα από τα διπλάσια σε σύγκριση με το 2020, οπότε και είχε περιοριστεί στα 7,2 δισ. ευρώ.

Η εντυπωσιακή αυτή αύξηση έχει άμεσο αντίκτυπο στην οικονομία και την αγορά εργασίας: το 2024, ο κλάδος απασχολούσε περισσότερους από 210.000 εργαζομένους, σημειώνοντας αύξηση κατά 8,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Παράλληλα, οι δραστηριότητες που σχετίζονται με Αρχιτέκτονες και Μηχανικούς κατέγραψαν 90.000 θέσεις απασχόλησης, παρουσιάζοντας άνοδο 21% συγκριτικά με το 2020.

Ωστόσο αυτό που αποτελεί τη δυναμική του κλάδου, είναι ταυτόχρονα και η ...αχίλλειος πτέρνα του καθώς αυτή τη στιγμή από τον κλάδο λείπουν 25.000 θέσεις εργασίας. Οι ελλείψεις σε ανθρώπινο κεφάλαιο είναι ο πρωταρχικός παράγοντας που παρεμποδίζει την επιχειρηματική δραστηριότητα στις κατασκευές. Κι αυτό σε ένα περιβάλλον που δυσκολεύει και τη μελλοντική προοπτική δεδομένου ότι η Ελλάδα βρίσκεται στην τελευταία θέση μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ ως προς τη συμμετοχή των νέων στο εργατικό δυναμικό του κλάδου των κατασκευών με ποσοστό μόλις 3,3% συμμετοχής στις ηλικίες έως 24 ετών, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαικός μέσος όρος ανέρχεται στο 7,9%.

Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις, η μελέτη καταγράφει ότι αντιστοιχούσαν στο 6% του ΑΕΠ το 2024 με τη χώρα μας ωστόσο να εξακολουθεί να υπολείπεται του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Επιβεβαιώνει επίσης το θηριώδες ανεκτέλεστο που έχουν συσσωρεύσει οι πέντε εισηγμένοι κατασκευαστικοί όμιλοι και ανέρχεται σε 17,36 δισεκ. ευρώ συνυπολογιζομένων και των προς υπογραφή συμβάσεων.

Προκλήσεις, πάντως, εξακολουθεί να αντιμετωπίζει και η χρηματοδότηση του κλάδου. Το 2024, το υπόλοιπο των δανείων προς τις κατασκευές έφτασε τα 3,3 δισ. ευρώ, ενώ οι νέες ροές δανείων αυξήθηκαν κατά 59% σε σχέση με το 2023 (από 349 σε 555 εκατ. ευρώ).

Ωστόσο, το υψηλό κόστος δανεισμού, που ανήλθε έως 6,03% την άνοιξη του 2024 (προτού αποκλιμακωθεί στο 4,75% το 2025), καθιστά τη ρευστότητα κοστοβόρα. Την πίεση αυξάνουν οι καθυστερήσεις πληρωμών στα δημόσια έργα. Σε αυτό το τοπίο ο ΙΟΒΕ εκτιμά ότι την επόμενη διετία ο καθαρός τραπεζικός δανεισμός του κλάδου θα μπορούσε να αυξηθεί έως και 329 εκατ. ευρώ.

Την ανάγκη να ενισχυθεί και να επιταχυνθεί η δυναμική πορεία του κλάδου, υπογράμμισε ο Πρόεδρος του ΤΜΕΔΕ, Κωνσταντίνος Μακέδος: «Μπροστά μας έχουμε να αντιμετωπίσουμε μία σειρά κρίσιμων προκλήσεων, όπως η πρόσβαση στη χρηματοδότηση, η έλλειψη του ανθρώπινου δυναμικού, η πιστοποίηση υλικών και υπηρεσιών, η κοστολόγηση των έργων, η ενσωμάτωση νέων τεχνολογιών, η ανάγκη ελέγχου και συντήρησης των υποδομών, η θεσμική αβεβαιότητα με το ΝΟΚ και την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς και η ένταξη του κλιματικού κινδύνου στις επενδύσεις και στις νέες κατασκευές. Μόνο με εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό, που θα ορίζει προτεραιότητες, υποδομές και πόρους, μπορούμε να διασφαλίσουμε τη θετική δυναμική του κατασκευαστικού κλάδου και να προχωρήσουμε με αυτοπεποίθηση στη μετά RRF εποχή».

Διαβάστε ακόμη