ΕΝΦΙΑ, αντικειμενικές αξίες και η νέα πραγματικότητα της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου. Η άνοδος των τιμών πώλησης, η συνεχής αύξηση των ενοικίων, η ενίσχυση του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές, η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και η αυξανόμενη στεγαστική πίεση έχουν επαναφέρει το ακίνητο στον πυρήνα της οικονομικής και κοινωνικής συζήτησης.

Μέσα σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, επανέρχεται εύλογα και ένα κρίσιμο ερώτημα: με ποια κριτήρια και με ποια λογική φορολογείται σήμερα η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα;

Στον δημόσιο διάλογο διαμορφώνεται συχνά η εντύπωση ότι η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων ακολουθεί σταθερά πτωτική πορεία. Ωστόσο, όταν εξετάσει κανείς με προσοχή τα πραγματικά δεδομένα, προκύπτει μια πιο σύνθετη και ουσιαστική εικόνα: τα συνολικά δημόσια έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ παραμένουν σταθερά σε υψηλά επίπεδα.

Αυτό σημαίνει ότι, παρά τις επιμέρους παρεμβάσεις, τις αλλαγές στις κλίμακες, τις ανακατανομές βαρών ή τις μειώσεις που ανακοινώνονται κατά περίπτωση, ο βασικός εισπρακτικός πυρήνας του φόρου παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητος. Με άλλα λόγια, ο ΕΝΦΙΑ συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους πλέον σταθερούς και προβλέψιμους μηχανισμούς εσόδων του Δημοσίου.

Τα στοιχεία αποτυπώνουν τη συνολική εικόνα

Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα αυξήθηκε σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ενώ τα δημόσια έσοδα από τον ΕΝΦΙΑ παρέμειναν σε σταθερά υψηλά επίπεδα.

Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα εκτιμάται ότι αυξήθηκε:

• από περίπου 600,9 δισ. ευρώ το 2018
• σε περίπου 786,9 δισ. ευρώ το 2025

Δηλαδή, αύξηση σχεδόν 186 δισ. ευρώ μέσα σε επτά χρόνια.

Την ίδια στιγμή, ο βεβαιωμένος ΕΝΦΙΑ κινείται περίπου:

• 3,09 δισ. ευρώ το 2018
• 2,54 δισ. ευρώ το 2019
• 2,56 δισ. ευρώ το 2020
• 2,59 δισ. ευρώ το 2021
• 2,25 δισ. ευρώ το 2022
• 2,27 δισ. ευρώ το 2023
• 2,29 δισ. ευρώ το 2024
• 2,30 δισ. ευρώ το 2025

Αυτό σημαίνει ότι, παρά τις επιμέρους αλλαγές, το κράτος συνεχίζει να εισπράττει κάθε χρόνο περίπου 2,3 έως 3 δισ. ευρώ την τελευταία δεκαετία από την κατοχή ακίνητης περιουσίας.

Ουσιαστικά, το σύστημα δεν χάνει εισπρακτική ισχύ. Απλώς αναπροσαρμόζεται.

Οι αριθμοί των ΑΦΜ δεν αποτυπώνουν πάντα την πραγματική εικόνα της ιδιοκτησίας

Η σχετική σταθερότητα ή ακόμη και η περιορισμένη μείωση των ΑΦΜ που επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ δεν σημαίνει απαραίτητα ότι παρέμεινε αμετάβλητη η κοινωνική δομή της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Πίσω από τους αριθμούς ενδέχεται να εξελίσσονται βαθύτερες μεταβολές, όπως η συγκέντρωση ακινήτων σε λιγότερα χέρια, η μεταφορά περιουσίας σε επενδυτικά σχήματα, η είσοδος ξένων αγοραστών και η σταδιακή υποχώρηση της μικρής ιδιοκτησίας.

Ιδιαίτερα σημαντικό στοιχείο αποτελεί η ραγδαία μείωση της ιδιοκατοίκησης κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες την περίοδο 2019 - 2023, εξέλιξη που οδήγησε στο χαμηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που έχει καταγραφεί ποτέ στην Ελλάδα. Πρόκειται για μια βαθιά κοινωνική μεταβολή, καθώς η Ελλάδα υπήρξε διαχρονικά χώρα υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπου η κατοχή κατοικίας συνδεόταν με την οικογενειακή ασφάλεια και τη μεσαία τάξη.

Παράλληλα, οι πλειστηριασμοί, οι αναγκαστικές εκτελέσεις, οι πωλήσεις χαρτοφυλακίων δανείων και η μεταβίβαση ακινήτων σε funds ή εταιρικά σχήματα επηρεάζουν τη σύνθεση της ιδιοκτησίας, ακόμη κι αν ο συνολικός αριθμός των φορολογούμενων ΑΦΜ δεν μεταβάλλεται θεαματικά. Την ίδια στιγμή, ξένοι επενδυτές που αποκτούν ακίνητα στην Ελλάδα, είτε μέσω Golden Visa είτε μέσω επενδυτικών τοποθετήσεων - ενισχύουν τη φορολογική βάση, αποκτώντας ελληνικό ΑΦΜ και υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ.

Συνεπώς, η εικόνα των περίπου 6 εκατομμυρίων ΑΦΜ που πληρώνουν ΕΝΦΙΑ δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει ποιοι κατέχουν πλέον την ακίνητη περιουσία στη χώρα. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσοι πληρώνουν φόρο, αλλά ποιοι χάνουν ιδιοκτησία, ποιοι αποκτούν περιουσία και πώς αλλάζει ο χάρτης της κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα.

Οι μειώσεις του ΕΝΦΙΑ και η πραγματική τους διάσταση

Όταν ανακοινώνεται μια μείωση ΕΝΦΙΑ, ο μέσος πολίτης εύλογα θεωρεί ότι συνολικά περιορίζεται και το βάρος του φόρου.

Στην πράξη όμως συχνά συμβαίνουν ταυτόχρονα τα εξής:

• μειώνονται συντελεστές σε συγκεκριμένες κατηγορίες,
• αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες,
• εντάσσονται νέες περιοχές στο σύστημα,
• αλλάζουν ζώνες και κλιμάκια,
• μεταφέρεται η επιβάρυνση από μία κατηγορία ιδιοκτητών σε άλλη,
• διατηρείται σχεδόν αμετάβλητο το τελικό δημοσιονομικό αποτέλεσμα.

Έτσι, η αφήγηση της μείωσης δεν ταυτίζεται πάντα με τη συνολική εικόνα των εσόδων.

Όταν η αύξηση της αξίας δεν μετατρέπεται σε πραγματικό όφελος

Η μεγαλύτερη αντίφαση βρίσκεται αλλού. Η αξία της ακίνητης περιουσίας αυξάνεται λογιστικά, όμως όχι πάντα ουσιαστικά για τον ιδιοκτήτη.

Το γεγονός ότι ένα ακίνητο εμφανίζεται με υψηλότερη αντικειμενική αξία δεν σημαίνει αυτομάτως ότι:

• μπορεί να πουληθεί ακριβότερα,
• υπάρχει διαθέσιμος αγοραστής,
• μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα,
• μπορεί να χρηματοδοτηθεί ευκολότερα,
• δημιουργεί πραγματικό εισόδημα,
• αυξάνει τη ρευστότητα του ιδιοκτήτη.

Σε πολλές περιπτώσεις σημαίνει απλώς ότι:

• αυξάνεται η φορολογική βάση,
• αυξάνονται τεκμήρια,
• αυξάνονται κόστη μεταβίβασης,
• αυξάνεται η αίσθηση «θεωρητικού πλούτου».

Πρόκειται, συχνά, για μια αναπροσαρμογή αριθμών και όχι κατ’ ανάγκη για πραγματική οικονομική υπεραξία που μπορεί να αξιοποιηθεί στην πράξη.

Όταν η αύξηση αξιών οδηγεί σε απώλεια επιδομάτων

Μια λιγότερο συζητημένη αλλά ιδιαίτερα ουσιαστική συνέπεια των αυξήσεων στις αντικειμενικές αξίες είναι ότι πολλοί συμπολίτες μας οδηγούνται εκτός κρατικών ενισχύσεων και κοινωνικών παροχών. Σε αρκετά προγράμματα, επιδόματα ή ρυθμίσεις, εφαρμόζονται περιουσιακά κριτήρια που βασίζονται στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.

Έτσι, πολίτες με χαμηλά ή μεσαία πραγματικά εισοδήματα μπορεί να εμφανίζονται λογιστικά «πλουσιότεροι» λόγω αναπροσαρμογής αξιών και να χάνουν πρόσβαση σε στήριξη που είχαν ουσιαστική ανάγκη. Πρόκειται για ένα ακόμη παράδειγμα όπου η θεωρητική αξία υπερισχύει της πραγματικής οικονομικής δυνατότητας.

Η αντικειμενική αξία δεν αναγνωρίζεται εκεί που θα έπρεπε

Εδώ βρίσκεται η ουσία του ζητήματος. Η αντικειμενική αξία χρησιμοποιείται ως σημείο αναφοράς όταν το κράτος επιβάλλει φόρους. Όμως όταν ο πολίτης επιχειρεί να αξιοποιήσει το ακίνητό του, η ίδια αξία συχνά δεν αρκεί.

1. Τραπεζικός δανεισμός: Αν κάποιος ζητήσει στεγαστικό ή επιχειρηματικό δάνειο με εγγύηση ακίνητο, η τράπεζα δεν αποδέχεται αυτομάτως την αντικειμενική αξία.

Ζητά:

• εμπορική εκτίμηση,
• αυτοψία,
• τεχνικά χαρακτηριστικά,
• εμπορευσιμότητα,
• τοπική ζήτηση.

2. Πλειστηριασμοί: Σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης χρησιμοποιούνται πιστοποιημένοι εκτιμητές και εμπορική αποτίμηση.

3. Επενδυτικές αγορές

Ο επενδυτής εξετάζει:

• θέση,
• απόδοση,
• παλαιότητα,
• ενεργειακή κλάση,
• δυνατότητα αναβάθμισης,
• νομική καθαρότητα,
• τοπική δυναμική.

Δεν αγοράζει επειδή η αντικειμενική αξία είναι υψηλή.

Άρα τίθεται ένα εύλογο ερώτημα: Γιατί μια αξία που δεν αρκεί για χρηματοδότηση ή αξιοποίηση αρκεί για φορολόγηση;

Ο δανειολήπτης και η διπλή οικονομική επιβάρυνση

Ιδιαίτερο προβληματισμό προκαλεί και η θέση των δανειοληπτών, οι οποίοι καλούνται να καταβάλλουν ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που, παρότι βρίσκονται στην κυριότητά τους, είναι υποθηκευμένα ή προσημειωμένα υπέρ τραπεζικών ιδρυμάτων έως την πλήρη αποπληρωμή του δανείου.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται ταυτόχρονα με δόση δανείου, τόκους, ασφάλεια κατοικίας, έξοδα συντήρησης και ΕΝΦΙΑ, ενώ σημαντικό μέρος της πραγματικής οικονομικής αξίας του ακινήτου παραμένει δεσμευμένο. Πρόκειται για μια συνθήκη που αναδεικνύει το ερώτημα κατά πόσο η φορολόγηση κατοχής θα έπρεπε, σε ορισμένες περιπτώσεις, να λαμβάνει υπόψη και την καθαρή αξία που έχει ήδη αποκτήσει ο δανειολήπτης μέσω της αποπληρωμής του δανείου.

Ποιοι φόροι και επιβαρύνσεις επηρεάζονται από τις αντικειμενικές αξίες

Η σημασία των αντικειμενικών αξιών δεν περιορίζεται μόνο στον ΕΝΦΙΑ. Επηρεάζουν άμεσα ή έμμεσα πλήθος οικονομικών και φορολογικών υποχρεώσεων.

Ενδεικτικά:

• ΕΝΦΙΑ
• Φόρος μεταβίβασης ακινήτων
• Τεκμήρια διαβίωσης / κατοχής
• Γονικές παροχές
• Δωρεές ακινήτων
• Κληρονομιές
• Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)
• Δημοτικά τέλη σε συγκεκριμένες περιπτώσεις
• Φόρος υπεραξίας όπου εφαρμοστεί
• Συμβολαιογραφικά έξοδα και λοιπά έξοδα μεταβίβασης
• Τέλη εγγραφών / υποθηκών
• Περιουσιακά κριτήρια επιδομάτων ή ρυθμίσεων

Άρα, όταν αυξάνεται η αντικειμενική αξία, δεν επηρεάζεται μόνο ο ΕΝΦΙΑ. Επηρεάζεται ένα ολόκληρο πλέγμα επιβαρύνσεων.

Η κύρια κατοικία δεν είναι επένδυση: από τις σημερινές παρεμβάσεις σε μια δικαιότερη μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ

Η κυβέρνηση έχει ήδη προχωρήσει σε στοχευμένες παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ, επιλέγοντας μειώσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών και όχι οριζόντια κατάργηση του φόρου. Για το 2026 εφαρμόζεται μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς και παραμεθόριες περιοχές, ενώ συνεχίζονται οι απαλλαγές για ευάλωτα νοικοκυριά, πολύτεκνες οικογένειες και άτομα με αναπηρία. Παράλληλα, προβλέπονται εκπτώσεις για ασφαλισμένες κατοικίες έναντι φυσικών καταστροφών.

Επιπλέον, ισχύουν ήδη κοινωνικές ελαφρύνσεις για ανέργους και νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα, οι οποίοι μπορούν να λάβουν έκπτωση 50% ή ακόμη και πλήρη απαλλαγή 100%, εφόσον πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά, περιουσιακά και κοινωνικά κριτήρια που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται να στηριχθούν οι πλέον ευάλωτες κοινωνικές ομάδες και να συνδεθεί, σε έναν βαθμό, η φορολογική επιβάρυνση με την πραγματική οικονομική δυνατότητα του πολίτη.

Ωστόσο, η επόμενη φάση μεταρρύθμισης θα μπορούσε να είναι ακόμη πιο ολοκληρωμένη και κοινωνικά στοχευμένη. Ένα δικαιότερο μοντέλο θα μπορούσε να προβλέπει μηδενικό ή ουσιαστικά μειωμένο ΕΝΦΙΑ στην κύρια και μοναδική κατοικία, πανελλαδικά και όχι μόνο με γεωγραφικά κριτήρια, όταν συντρέχουν προϋποθέσεις όπως οικογενειακό εισόδημα έως συγκεκριμένο όριο, αξία κατοικίας έως όριο, μία μόνο κατοικία και συνολική περιουσία εντός εύλογων ορίων.

Παράλληλα, θα μπορούσε να θεσπιστεί μηδενικός ΕΝΦΙΑ για νέους έως 40 ετών στην πρώτη κατοικία για δέκα έτη, ώστε να ενισχυθεί η ιδιοκατοίκηση, η δημιουργία νέων νοικοκυριών και η πρόσβαση των νέων στη στέγη.

Επιπλέον, μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση θα μπορούσε να μεταφερθεί στη μεγάλη επενδυτική περιουσία, όπως τρίτες και τέταρτες κατοικίες, χαρτοφυλάκια πολλών ακινήτων, αδρανή ακίνητα υψηλής αξίας και περιπτώσεις πολλαπλής κατοχής χωρίς κοινωνική χρήση. Έτσι, ο ΕΝΦΙΑ θα μπορούσε να εξελιχθεί σε ένα δικαιότερο, πιο αναπτυξιακό και κοινωνικά ισορροπημένο εργαλείο φορολογικής πολιτικής.

Η ανάγκη ενός σύγχρονου και δίκαιου πλαισίου

Η Ελλάδα χρειάζεται ένα ώριμο, λειτουργικό και μακροπρόθεσμα σταθερό μοντέλο αποτίμησης και φορολόγησης ακινήτων, το οποίο να συνδέει:

• τις πραγματικές εμπορικές αξίες,
• την εισοδηματική δυνατότητα του ιδιοκτήτη,
• την πραγματική απόδοση ή χρήση του ακινήτου,
• την κατάσταση, την παλαιότητα και το κόστος αναβάθμισης,
• τις τοπικές ιδιαιτερότητες κάθε αγοράς,
• την κοινωνική διάσταση της κύριας κατοικίας,
• την ανάγκη αξιοποίησης κλειστών ή ανενεργών ακινήτων,
• και τη δημοσιονομική σταθερότητα της χώρας.

Δεν μπορεί η ίδια αξία να θεωρείται «απόλυτη» όταν επιβάλλεται φόρος και «ενδεικτική» όταν ο πολίτης ζητά αξιοποίηση.

Η αγορά ακινήτων χρειάζεται κανόνες που να αντανακλούν την πραγματικότητα του πολίτη και όχι μόνο τις ανάγκες του προϋπολογισμού.

Η αγορά ακινήτων χρειάζεται εμπιστοσύνη και σταθερούς κανόνες

Η ακίνητη περιουσία αποτελεί διαχρονικά έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας. Στηρίζει την οικονομική ασφάλεια των νοικοκυριών, λειτουργεί ως αποθεματικό αξίας, συνδέεται άμεσα με την κατανάλωση και τη ρευστότητα, επηρεάζει τις επενδύσεις και την οικοδομική δραστηριότητα, ενώ καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τη στεγαστική δυνατότητα των νεότερων γενεών.

Για να λειτουργήσει αποτελεσματικά η αγορά ακινήτων, απαιτείται εμπιστοσύνη, σταθερότητα κανόνων και αίσθημα δικαιοσύνης. Οι πολίτες και οι επενδυτές χρειάζονται ένα πλαίσιο προβλέψιμο, κατανοητό και ισορροπημένο, που να επιτρέπει μακροπρόθεσμο σχεδιασμό και ορθολογικές αποφάσεις.

Όταν όμως δημιουργείται η αίσθηση ότι η περιουσιακή αξία αναπροσαρμόζεται κυρίως για φορολογικούς σκοπούς, χωρίς αντίστοιχη βελτίωση της πραγματικής αξιοποιησιμότητας του ακινήτου ή της οικονομικής δυνατότητας του ιδιοκτήτη, είναι εύλογο να αναδεικνύεται η ανάγκη η αξία για την οποία ο πολίτης καταβάλλει ΕΝΦΙΑ και την οποία αποδέχεται το ελληνικό Δημόσιο να έχει και ουσιαστική χρησιμότητα στην πράξη για τον ιδιοκτήτη, και όχι να παραμένει απλώς μια θεωρητική αποτίμηση καταγεγραμμένη σε ένα χαρτί.

Η αγορά ακινήτων δεν χρειάζεται μόνο εισπρακτική αποτελεσματικότητα. Χρειάζεται αξιοπιστία, συνέπεια και κανόνες που να αντανακλούν την πραγματική οικονομία και τις ανάγκες της κοινωνίας.

Η ουσία της επόμενης ημέρας

Η συζήτηση για τον ΕΝΦΙΑ δεν πρέπει να εξαντλείται σε επιμέρους μειώσεις ή αλλαγές συντελεστών. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι αν η φορολογία ακινήτων ανταποκρίνεται σήμερα στην πραγματική οικονομική δυνατότητα των πολιτών και στις στεγαστικές ανάγκες της κοινωνίας.

Η κύρια κατοικία χρειάζεται μεγαλύτερη προστασία, η μεγάλη επενδυτική περιουσία δικαιότερη συμμετοχή και οι αντικειμενικές αξίες πραγματική χρησιμότητα για τον ιδιοκτήτη, πέρα από τον φορολογικό τους ρόλο.

Το πλαίσιο φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας δεν κρίνεται μόνο από την εισπρακτική της απόδοση, αλλά κυρίως από το κατά πόσο διαμορφώνει δίκαιους κανόνες, ενισχύει τη σταθερότητα και στηρίζει τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς.

Διαβάστε ακόμη

Ναυάγιο στις διαπραγματεύσεις μετά το αμερικανικό ρεσάλτο σε ιρανικό πλοίο: Δεν συνεχίζουμε λέει το Ιράν - Απειλές από τον Τραμπ

Επιχείρηση «γαλάζιας» συσπείρωσης: Οι ζυμώσεις, τα επόμενα ραντεβού και η προσπάθεια για αλλαγή ατζέντας

ΕΝΦΙΑ, αντικειμενικές αξίες και η νέα πραγματικότητα της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα

Το εικοσαήμερο φιάσκο με τον Λαζαρίδη, οι δημοσκοπήσεις που αποτύπωσαν την δυσαρέσκεια και η παρέμβαση της Ντόρας που «καθάρισε» την ιστορία